Правительство ввело ограничения в программы льготной ипотеки

МонокльБизнес

Рынок жилья охлаждают

Правительство ввело ограничения в программы льготной ипотеки. Но сделать это нужно было два-три года назад: за это время на рынке жилья накопились серьезные дисбалансы

Алексей Щукин

Важнейший дисбаланс рынка жилья — то, что готовое жилье стоит дешевле строящегося. Валерий Шарифулин/ТАСС

Центробанк уже год назад начал предупреждать о перегреве рынка жилья и риске формирования на нем пузыря: цены на новостройки с 2020 года выросли почти вдвое. Однако регулятор ничего не мог поделать с источником перегрева — программами льготной ипотеки. Лоббисты стройки были сильнее. После повышения ключевой ставки ЦБ льготная ипотека стала не только рискованной, но и крайне обременительной для бюджета. Бюджетные субсидии выросли кратно. В 2023– 2024 годах на поддержание льготной ипотеки, по подсчетам Минфина, нужно будет потратить 450 млрд рублей.

На угрозу бюджету правительство отреагировало оперативно. Не дожидаясь июля 2024 года, когда программы льготной ипотеки должны закончиться, в них внесли ряд изменений. «Закручивание гаек» должно снизить спрос на жилье не менее чем на 20%. Главные вопросы рынка жилья теперь таковы: он охладится или будет заморожен? Смогут ли банки с девелоперами удержать сильно выросшие цены? И что будет с многочисленными дисбалансами рынка?

Ипотека стала чуть менее доступна

Правительство экстренно скорректировало параметры программы льготной ипотеки. Вот самые важные изменения, вступившие в силу с 23 декабря. Первая, наиболее существенная новация: первоначальный взнос по программе с господдержкой (ипотечная ставка 8% годовых) повышен с 20% от стоимости квартиры до 30%. Три месяца назад правительство уже поднимало первоначальный взнос с 15 до 20%, но это не остудило рынок. С учетом сентябрьских изменений первоначальные взносы по ипотеке с господдержкой выросли в два раза, это отсекает от рынка значительную часть потенциальных заемщиков.

Изменение второе: до 6 млн рублей снижен максимальный размер кредита для всех регионов. Ранее для ряда регионов — Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — были установлены особые правила с лимитом в 12 млн рублей. «Уменьшение лимита кредитования до шести миллионов рублей означает фактическое сворачивание льготной ипотеки для Москвы», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко. Для сравнения: в Москве за 6 млн рублей можно купить только студию комфорт-класса площадью 20 кв. м.

Третье: под запрет подпадает комбоипотека, когда кредит с господдержкой «смешивался» со стандартной рыночной ипотекой. Заемщику это позволяло значительно увеличить сумму совокупного кредита. Четвертое ограничение связано с количеством льготных ипотечных кредитов у одного заемщика. С 23 декабря покупатель может иметь только один кредит, где он выступает заемщиком или поручителем. Например, человек, взявший кредит с господдержкой, в будущем не имеет права взять семейную ипотеку.

Эти изменения всерьез снизят спрос на ипотеку, а вслед за ней и на новостройки. «Повышение взноса до 30 процентов и уменьшение лимитов в столичных регионах снизит число сделок на 25–30 процентов», — считает руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов. Однако падение спроса может быть и более чувствительным. «В Санкт-Петербургской агломерации ипотеку использовали в 87 процентах сделок. Из них 55 процентов приходилось на программу с господдержкой», — делится цифрами директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Решение об охлаждении рынка ипотеки, безусловно, правильное. Инструменты выбраны подходящие. Но проблема в том, что решение крайне запоздалое. Сделать это нужно было еще два-три года назад. Введение льготной ипотеки в 2020 году для спасения рынка новостроек привело к бурному росту цен, девелоперы фиксировали рекордные прибыли. Есть мнение, что само решение о субсидировании бюджетом ипотеки было ошибкой. «Льготная ипотека — это антибиотик, который нужно применять только в острую фазу болезни, — говорит IRN.RU» Олег Репченко. — Она была нужна в 2015 или 2022 годах, когда ключевая ставка улетала в космос и надо было в моменте поддержать продажи на рынке жилья. Но запуск льготной ипотеки в ковидный кризис при ключевой ставке на уровне 5,5–4,5 процента — это огромная ошибка. Антибиотик превратился в наркотик, а рынок недвижимости — в наркомана, который сидит на игле все более дешевой ипотеки».

Еще одна ошибка заключается в том, что льготную ипотеку держали более трех лет, позволяя рынку перегреваться. Экстренная временная мера стала постоянной, Центробанку удалось лишь увеличить ставку льготной ипотеки с 6 до 8%. «ИВЛ, аппарат искусственной вентиляции легких, включили. А потом забыли выключить», — говорит генеральный директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. Нежелание отменять льготную ипотеку или хотя бы ее корректировать весьма странно, учитывая, что рынок девелопмента сегодня прозрачен для банков и правительственных структур: цифры об активности рынка можно видеть в онлайн-режиме. За несколько лет льготной ипотеки на рынке жилья накопилось достаточное количество дисбалансов.

Продаются ли новостройки

«Объем нераспроданного жилья в российских новостройках составил 71 млн кв. м. Это рекордный показатель», — написали в ноябре практически все деловые издания страны, ссылаясь на отчет госкомпании «Дом.РФ». Для сравнения: в 2020 году непроданного жилья было всего 54 млн кв. м. Вывод из этих цифр был сделан однозначный: дома пустые, квартиры не продаются, на рынке кризис. С учетом того, что девелоперы последние несколько лет показывали высокие прибыли, пользуясь господдержкой в виде льготной ипотеки, публика стала злорадно предвкушать сложности у застройщиков. Однако если внимательно читать отчет «Дом.РФ», то оказывается, что госкомпания делает прямо противоположный вывод: у девелоперов сейчас все как минимум неплохо.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Рост есть. Рост будет! Рост есть. Рост будет!

Российская промышленность росла и инвестировала в этом году сумасшедшими темпами

Монокль
Загадки Третьего рейха Загадки Третьего рейха

Аненербе – самая таинственная организация в новейшей истории человечества

Зеркало Мира
Непокорный хан Кучум Непокорный хан Кучум

Как победитель Ермака предпочел почетному плену смерть в изгнании

Вокруг света
Шестой и чувства Шестой и чувства

Что есть «Москвич 6»

Автопилот
Национальная бритва Национальная бритва

Как во Франции смертная казнь уровняла все сословия и преступления

Дилетант
Пить русское вино: выносимая легкость и яркость вкуса Пить русское вино: выносимая легкость и яркость вкуса

Российское виноделие идет в рост, но до появления развитой индустрии пока далеко

Монокль
История ритуального убийства История ритуального убийства

Книга, в которой подробно описана история краха Советского Союза

Монокль
«Жаль, нам редко позволяют в хулиганить кадре» «Жаль, нам редко позволяют в хулиганить кадре»

Агате Муцениеце есть чем похвалиться перед другими и за что похвалить себя

OK!
А мне летать охота: как стать бортпроводником А мне летать охота: как стать бортпроводником

Плюсы и минусы работы бортпроводником

ТехИнсайдер
Дочь и внук Эльдара Рязанова рассказывают о его первой семье Дочь и внук Эльдара Рязанова рассказывают о его первой семье

Жизнь родителей оказалась длиннее, чем одна любовь

Караван историй
Фанни Ардан: «Я обязательно вернусь» Фанни Ардан: «Я обязательно вернусь»

Актриса Фанни Ардан о русской культуре и фильме «Дворец»

Grazia
Чему учат в школе: как в России изменилась сфера образования Чему учат в школе: как в России изменилась сфера образования

Как учебные учреждения развиваются по всей стране и к чему это все приведет

Правила жизни
Несколько последних слов Несколько последних слов

Игорь Гулин о стихах Григория Дашевского

Weekend
Итальяна Джонс Итальяна Джонс

«Химера»: старомодное кино о вечном самокопании и вечной Тоскане

Weekend
Сколько стоит адаптироваться к климату Сколько стоит адаптироваться к климату

Изменения погодных условий как один из драйверов инвестиций в перспективе

Агроинвестор
(Не)сладкая история (Не)сладкая история

5 простых советов, которые помогут снизить риск диабета

Лиза
Как общаться с манипулятором: 5 готовых сценариев разговора Как общаться с манипулятором: 5 готовых сценариев разговора

Как сориентироваться и поступить, столкнувшись с манипулятором

Psychologies
Наука о чужих. Жизнь и разум во Вселенной Наука о чужих. Жизнь и разум во Вселенной

Веками учёные настойчиво искали «космическое чудо»

Наука и жизнь
Коврик не понадобится: 5 простых упражнений для пресса, которые можно делать стоя Коврик не понадобится: 5 простых упражнений для пресса, которые можно делать стоя

Не любишь скручиванию и планку? Есть другие варианты для прокачки пресса!

VOICE
Повзрослел или разлюбил: почему муж вас больше не ревнует Повзрослел или разлюбил: почему муж вас больше не ревнует

Стоит ли беспокоиться, если ревности в отношениях нет вообще?

Psychologies
Дети у экрана Дети у экрана

Как экранное время влияет на развитие и здоровье детей?

Здоровье
Юбилей Тегеранской конференции: как смогли договориться победители Юбилей Тегеранской конференции: как смогли договориться победители

Со времени проведения Тегеранской конференции прошло 80 лет

Наука
Что искали крестоносцы Что искали крестоносцы

Один из сложнейших символов христианской культуры — Святой Грааль

Зеркало Мира
Движение вокруг недвижимости Движение вокруг недвижимости

Как искусственный интеллект захватывает один из ключевых рынков

РБК
По центру. Что такое центральная точка в интерьере и как ее создать По центру. Что такое центральная точка в интерьере и как ее создать

Центральная точка – элемент интерьера, в первую очередь притягивающий взгляд

Лиза
Ой, всё: почему США признали потолок цен на нефть бесполезным Ой, всё: почему США признали потолок цен на нефть бесполезным

Российский нефтегаз показал чудо адаптации к санкциям

Монокль
Губительная зацикленность на ипотеке Губительная зацикленность на ипотеке

Льготная ипотека привела к резкому удорожанию жилья и усилила дисбалансы

Монокль
По местам По местам

Как организовать удобное всем членам семьи пространство?

Лиза
Когда модель превзойдет алгоритмы Когда модель превзойдет алгоритмы

О том, как модели искусственного интеллекта «выходят за флажки»

Монокль
Банковская «цифра» для экспортера Банковская «цифра» для экспортера

Что сегодня позволяет получать господдержка российского экспорта

РБК
Открыть в приложении