Правительство ввело ограничения в программы льготной ипотеки

МонокльБизнес

Рынок жилья охлаждают

Правительство ввело ограничения в программы льготной ипотеки. Но сделать это нужно было два-три года назад: за это время на рынке жилья накопились серьезные дисбалансы

Алексей Щукин

Важнейший дисбаланс рынка жилья — то, что готовое жилье стоит дешевле строящегося. Валерий Шарифулин/ТАСС

Центробанк уже год назад начал предупреждать о перегреве рынка жилья и риске формирования на нем пузыря: цены на новостройки с 2020 года выросли почти вдвое. Однако регулятор ничего не мог поделать с источником перегрева — программами льготной ипотеки. Лоббисты стройки были сильнее. После повышения ключевой ставки ЦБ льготная ипотека стала не только рискованной, но и крайне обременительной для бюджета. Бюджетные субсидии выросли кратно. В 2023– 2024 годах на поддержание льготной ипотеки, по подсчетам Минфина, нужно будет потратить 450 млрд рублей.

На угрозу бюджету правительство отреагировало оперативно. Не дожидаясь июля 2024 года, когда программы льготной ипотеки должны закончиться, в них внесли ряд изменений. «Закручивание гаек» должно снизить спрос на жилье не менее чем на 20%. Главные вопросы рынка жилья теперь таковы: он охладится или будет заморожен? Смогут ли банки с девелоперами удержать сильно выросшие цены? И что будет с многочисленными дисбалансами рынка?

Ипотека стала чуть менее доступна

Правительство экстренно скорректировало параметры программы льготной ипотеки. Вот самые важные изменения, вступившие в силу с 23 декабря. Первая, наиболее существенная новация: первоначальный взнос по программе с господдержкой (ипотечная ставка 8% годовых) повышен с 20% от стоимости квартиры до 30%. Три месяца назад правительство уже поднимало первоначальный взнос с 15 до 20%, но это не остудило рынок. С учетом сентябрьских изменений первоначальные взносы по ипотеке с господдержкой выросли в два раза, это отсекает от рынка значительную часть потенциальных заемщиков.

Изменение второе: до 6 млн рублей снижен максимальный размер кредита для всех регионов. Ранее для ряда регионов — Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — были установлены особые правила с лимитом в 12 млн рублей. «Уменьшение лимита кредитования до шести миллионов рублей означает фактическое сворачивание льготной ипотеки для Москвы», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко. Для сравнения: в Москве за 6 млн рублей можно купить только студию комфорт-класса площадью 20 кв. м.

Третье: под запрет подпадает комбоипотека, когда кредит с господдержкой «смешивался» со стандартной рыночной ипотекой. Заемщику это позволяло значительно увеличить сумму совокупного кредита. Четвертое ограничение связано с количеством льготных ипотечных кредитов у одного заемщика. С 23 декабря покупатель может иметь только один кредит, где он выступает заемщиком или поручителем. Например, человек, взявший кредит с господдержкой, в будущем не имеет права взять семейную ипотеку.

Эти изменения всерьез снизят спрос на ипотеку, а вслед за ней и на новостройки. «Повышение взноса до 30 процентов и уменьшение лимитов в столичных регионах снизит число сделок на 25–30 процентов», — считает руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов. Однако падение спроса может быть и более чувствительным. «В Санкт-Петербургской агломерации ипотеку использовали в 87 процентах сделок. Из них 55 процентов приходилось на программу с господдержкой», — делится цифрами директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Решение об охлаждении рынка ипотеки, безусловно, правильное. Инструменты выбраны подходящие. Но проблема в том, что решение крайне запоздалое. Сделать это нужно было еще два-три года назад. Введение льготной ипотеки в 2020 году для спасения рынка новостроек привело к бурному росту цен, девелоперы фиксировали рекордные прибыли. Есть мнение, что само решение о субсидировании бюджетом ипотеки было ошибкой. «Льготная ипотека — это антибиотик, который нужно применять только в острую фазу болезни, — говорит IRN.RU» Олег Репченко. — Она была нужна в 2015 или 2022 годах, когда ключевая ставка улетала в космос и надо было в моменте поддержать продажи на рынке жилья. Но запуск льготной ипотеки в ковидный кризис при ключевой ставке на уровне 5,5–4,5 процента — это огромная ошибка. Антибиотик превратился в наркотик, а рынок недвижимости — в наркомана, который сидит на игле все более дешевой ипотеки».

Еще одна ошибка заключается в том, что льготную ипотеку держали более трех лет, позволяя рынку перегреваться. Экстренная временная мера стала постоянной, Центробанку удалось лишь увеличить ставку льготной ипотеки с 6 до 8%. «ИВЛ, аппарат искусственной вентиляции легких, включили. А потом забыли выключить», — говорит генеральный директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. Нежелание отменять льготную ипотеку или хотя бы ее корректировать весьма странно, учитывая, что рынок девелопмента сегодня прозрачен для банков и правительственных структур: цифры об активности рынка можно видеть в онлайн-режиме. За несколько лет льготной ипотеки на рынке жилья накопилось достаточное количество дисбалансов.

Продаются ли новостройки

«Объем нераспроданного жилья в российских новостройках составил 71 млн кв. м. Это рекордный показатель», — написали в ноябре практически все деловые издания страны, ссылаясь на отчет госкомпании «Дом.РФ». Для сравнения: в 2020 году непроданного жилья было всего 54 млн кв. м. Вывод из этих цифр был сделан однозначный: дома пустые, квартиры не продаются, на рынке кризис. С учетом того, что девелоперы последние несколько лет показывали высокие прибыли, пользуясь господдержкой в виде льготной ипотеки, публика стала злорадно предвкушать сложности у застройщиков. Однако если внимательно читать отчет «Дом.РФ», то оказывается, что госкомпания делает прямо противоположный вывод: у девелоперов сейчас все как минимум неплохо.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Застройщик взмывает в небо Застройщик взмывает в небо

Девелоперская группа «Самолет» планирует стать крупнейшим застройщиком Европы

Эксперт
«Армяне не хотели придавать карабахскому вопросу статус межгосударственных территориальных претензий» «Армяне не хотели придавать карабахскому вопросу статус межгосударственных территориальных претензий»

Тридцать лет переговоров о судьбе Нагорного Карабаха в интервью с политологом

Монокль
«Я же по милосердию Божьему остался невредим…» «Я же по милосердию Божьему остался невредим…»

Письмо Александра II дочери

Дилетант
Как снять с сардельки кожуру, чтобы от нее не осталась половина? А зачем ее вообще чистить? Ведь оболочка натуральная Как снять с сардельки кожуру, чтобы от нее не осталась половина? А зачем ее вообще чистить? Ведь оболочка натуральная

Нужно ли чистить сардельки в натуральной оболочке?

ТехИнсайдер
«Шелковая нить» для Персидского залива «Шелковая нить» для Персидского залива

Что сулит Ближнему Востоку ирано-саудовское примирение и при чем тут Китай

Эксперт
Функциональная красота Функциональная красота

Квартира, в которой внутренний интерьер и вид из окон дополняют друг друга

Идеи Вашего Дома
Геннадий Хазанов Геннадий Хазанов

Геннадий Хазанов, артист эстрады, театра и кино, телеведущий, Москва, 77 лет

Правила жизни
Зарабатывала миллионы, но скрывала имя: как женщины создавали популярные комиксы Зарабатывала миллионы, но скрывала имя: как женщины создавали популярные комиксы

Их героини спасали мир и остроумно шутили

Forbes
Требуется производство! Требуется производство!

Интеллектуальные цифровые платформы могут повысить эффективность промышленности

Монокль
Стартап с домашними питомцами и заявкой на мировое лидерство Стартап с домашними питомцами и заявкой на мировое лидерство

Сеть зоопарикмахерских «Грум» запустила производство косметики для животных

Монокль
Уходят в лед Уходят в лед

Российская полярная наука переживает настоящий ренессанс

Men Today
Сделаю завтра: почему мы нарушаем дедлайны и как с этим покончить Сделаю завтра: почему мы нарушаем дедлайны и как с этим покончить

Почему многие люди — независимо от силы воли — откладывают дела, срывают сроки

РБК
Академик Евгений Чойнзонов: «Путь к онкологу должен быть коротким» Академик Евгений Чойнзонов: «Путь к онкологу должен быть коротким»

Томская онкология известна далеко за пределами России

Наука
Император и историческая память Император и историческая память

Как Карл Великий превратился во «второго короля Артура»

Знание – сила
Изучают детскую анимацию, картины и тренды в TikTok: как институт Pantone выбирает «цвет года» и зачем Изучают детскую анимацию, картины и тренды в TikTok: как институт Pantone выбирает «цвет года» и зачем

«Тот, кто управляет цветом, управляет миром»

VC.RU
Много шума — и ничего Много шума — и ничего

Антирейтинг — топ-7 наиболее значимых технологических провалов нашего времени

РБК
Цена личного выбора: фрагмент из книги «Толпа» Эмили Эдвардс Цена личного выбора: фрагмент из книги «Толпа» Эмили Эдвардс

Отрывок из романа о цене личного выбора «Толпа»

СНОБ
Сравнительные жизнеописания Академий наук Сравнительные жизнеописания Академий наук

Обстоятельства возникновения академий наук в Англии, Франции и России

Знание – сила
Введение в компьютерную вирусологию Введение в компьютерную вирусологию

Изобретение Фредерика Коэна поставило под угрозу главное достижение цивилизации

Наука
Традиции русской мысли о развитии и пространстве Традиции русской мысли о развитии и пространстве

Почему для российской урбанистики важно понимать, что есть живое

Монокль
Дружба с Канье Уэстом и сотрудничество с мировыми брендами: чем известен дизайнер Гоша Рубчинский Дружба с Канье Уэстом и сотрудничество с мировыми брендами: чем известен дизайнер Гоша Рубчинский

Чем прославился российский дизайнер Гоша Рубчинский  — в материале «Сноба»

СНОБ
Дела сердечные: 8 причин срочно записаться к кардиологу Дела сердечные: 8 причин срочно записаться к кардиологу

8 наиболее частых причин для обращения к врачу при проблемах с сердцем

ТехИнсайдер
Наталья Оксентюк: «В каждом из нас живет внутренний родитель, взрослый и ребёнок. И важно, чтобы они были в гармонии» Наталья Оксентюк: «В каждом из нас живет внутренний родитель, взрослый и ребёнок. И важно, чтобы они были в гармонии»

Кто такие внутренний родитель, взрослый и ребенок?

Здоровье
Врач, который всегда был не согласен с коллегами Врач, который всегда был не согласен с коллегами

Макс фон Петтенкофер — основатель первого в Европе Института гигиены в Мюнхене

Знание – сила
Бывшие единороги Бывшие единороги

Компании шеринговой экономики столкнулись с серьезными трудностями

Монокль
Опередивший время Опередивший время

Посадка «Бурана» — наивысший триумф советского космического проекта

Монокль
Спокойная среда Спокойная среда

Элегантный, функциональный и психологически комфортный интерьер

Идеи Вашего Дома
5 признаков того, что вас обрабатывает манипулятор 5 признаков того, что вас обрабатывает манипулятор

Намерения манипулятора можно вычислить заранее, если знать, на что смотреть

Psychologies
Соль Лондона Соль Лондона

Несколько картинок из жизни безумной лондонской квартирки и ее хозяйки

Seasons of life
Япона-рама Япона-рама

Dongfeng водим, Nissan в уме

Автопилот
Открыть в приложении