Правительство ввело ограничения в программы льготной ипотеки

МонокльБизнес

Рынок жилья охлаждают

Правительство ввело ограничения в программы льготной ипотеки. Но сделать это нужно было два-три года назад: за это время на рынке жилья накопились серьезные дисбалансы

Алексей Щукин

Важнейший дисбаланс рынка жилья — то, что готовое жилье стоит дешевле строящегося. Валерий Шарифулин/ТАСС

Центробанк уже год назад начал предупреждать о перегреве рынка жилья и риске формирования на нем пузыря: цены на новостройки с 2020 года выросли почти вдвое. Однако регулятор ничего не мог поделать с источником перегрева — программами льготной ипотеки. Лоббисты стройки были сильнее. После повышения ключевой ставки ЦБ льготная ипотека стала не только рискованной, но и крайне обременительной для бюджета. Бюджетные субсидии выросли кратно. В 2023– 2024 годах на поддержание льготной ипотеки, по подсчетам Минфина, нужно будет потратить 450 млрд рублей.

На угрозу бюджету правительство отреагировало оперативно. Не дожидаясь июля 2024 года, когда программы льготной ипотеки должны закончиться, в них внесли ряд изменений. «Закручивание гаек» должно снизить спрос на жилье не менее чем на 20%. Главные вопросы рынка жилья теперь таковы: он охладится или будет заморожен? Смогут ли банки с девелоперами удержать сильно выросшие цены? И что будет с многочисленными дисбалансами рынка?

Ипотека стала чуть менее доступна

Правительство экстренно скорректировало параметры программы льготной ипотеки. Вот самые важные изменения, вступившие в силу с 23 декабря. Первая, наиболее существенная новация: первоначальный взнос по программе с господдержкой (ипотечная ставка 8% годовых) повышен с 20% от стоимости квартиры до 30%. Три месяца назад правительство уже поднимало первоначальный взнос с 15 до 20%, но это не остудило рынок. С учетом сентябрьских изменений первоначальные взносы по ипотеке с господдержкой выросли в два раза, это отсекает от рынка значительную часть потенциальных заемщиков.

Изменение второе: до 6 млн рублей снижен максимальный размер кредита для всех регионов. Ранее для ряда регионов — Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — были установлены особые правила с лимитом в 12 млн рублей. «Уменьшение лимита кредитования до шести миллионов рублей означает фактическое сворачивание льготной ипотеки для Москвы», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко. Для сравнения: в Москве за 6 млн рублей можно купить только студию комфорт-класса площадью 20 кв. м.

Третье: под запрет подпадает комбоипотека, когда кредит с господдержкой «смешивался» со стандартной рыночной ипотекой. Заемщику это позволяло значительно увеличить сумму совокупного кредита. Четвертое ограничение связано с количеством льготных ипотечных кредитов у одного заемщика. С 23 декабря покупатель может иметь только один кредит, где он выступает заемщиком или поручителем. Например, человек, взявший кредит с господдержкой, в будущем не имеет права взять семейную ипотеку.

Эти изменения всерьез снизят спрос на ипотеку, а вслед за ней и на новостройки. «Повышение взноса до 30 процентов и уменьшение лимитов в столичных регионах снизит число сделок на 25–30 процентов», — считает руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов. Однако падение спроса может быть и более чувствительным. «В Санкт-Петербургской агломерации ипотеку использовали в 87 процентах сделок. Из них 55 процентов приходилось на программу с господдержкой», — делится цифрами директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Решение об охлаждении рынка ипотеки, безусловно, правильное. Инструменты выбраны подходящие. Но проблема в том, что решение крайне запоздалое. Сделать это нужно было еще два-три года назад. Введение льготной ипотеки в 2020 году для спасения рынка новостроек привело к бурному росту цен, девелоперы фиксировали рекордные прибыли. Есть мнение, что само решение о субсидировании бюджетом ипотеки было ошибкой. «Льготная ипотека — это антибиотик, который нужно применять только в острую фазу болезни, — говорит IRN.RU» Олег Репченко. — Она была нужна в 2015 или 2022 годах, когда ключевая ставка улетала в космос и надо было в моменте поддержать продажи на рынке жилья. Но запуск льготной ипотеки в ковидный кризис при ключевой ставке на уровне 5,5–4,5 процента — это огромная ошибка. Антибиотик превратился в наркотик, а рынок недвижимости — в наркомана, который сидит на игле все более дешевой ипотеки».

Еще одна ошибка заключается в том, что льготную ипотеку держали более трех лет, позволяя рынку перегреваться. Экстренная временная мера стала постоянной, Центробанку удалось лишь увеличить ставку льготной ипотеки с 6 до 8%. «ИВЛ, аппарат искусственной вентиляции легких, включили. А потом забыли выключить», — говорит генеральный директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. Нежелание отменять льготную ипотеку или хотя бы ее корректировать весьма странно, учитывая, что рынок девелопмента сегодня прозрачен для банков и правительственных структур: цифры об активности рынка можно видеть в онлайн-режиме. За несколько лет льготной ипотеки на рынке жилья накопилось достаточное количество дисбалансов.

Продаются ли новостройки

«Объем нераспроданного жилья в российских новостройках составил 71 млн кв. м. Это рекордный показатель», — написали в ноябре практически все деловые издания страны, ссылаясь на отчет госкомпании «Дом.РФ». Для сравнения: в 2020 году непроданного жилья было всего 54 млн кв. м. Вывод из этих цифр был сделан однозначный: дома пустые, квартиры не продаются, на рынке кризис. С учетом того, что девелоперы последние несколько лет показывали высокие прибыли, пользуясь господдержкой в виде льготной ипотеки, публика стала злорадно предвкушать сложности у застройщиков. Однако если внимательно читать отчет «Дом.РФ», то оказывается, что госкомпания делает прямо противоположный вывод: у девелоперов сейчас все как минимум неплохо.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Рост есть. Рост будет! Рост есть. Рост будет!

Российская промышленность росла и инвестировала в этом году сумасшедшими темпами

Монокль
Блокчейн: прозрачное будущее человечества Блокчейн: прозрачное будущее человечества

Что принципиально нового принесет блокчейн в нашу жизнь?

Знание – сила
Едут, едут по Мукдену наши казаки… Едут, едут по Мукдену наши казаки…

Распространение фотографии сделало портреты эксклюзивными авторскими работами

Дилетант
Крадущийся тигр, возбудившийся дракон Крадущийся тигр, возбудившийся дракон

Рассказываем, какую роль играет секс в Японии и Китае

СНОБ
Стратегические инновации: какие разработки меняют облик Москвы Стратегические инновации: какие разработки меняют облик Москвы

15 наиболее перспективных технологических направлений для развития в столице

РБК
Чему учат в школе: как в России изменилась сфера образования Чему учат в школе: как в России изменилась сфера образования

Как учебные учреждения развиваются по всей стране и к чему это все приведет

Правила жизни
Бить или не бить Бить или не бить

Эксперимент, поставленный на аукционных торгах

Автопилот
Умный дом: как российские технологии преображают жилище Умный дом: как российские технологии преображают жилище

Чем хороши умные дома по-русски

ФедералПресс
Кодекс постороннего Кодекс постороннего

Как Альбер Камю обнаружил, что жизнь не имеет смысла — и нашел, зачем стоит жить

Weekend
Затянуть ниже пояса Затянуть ниже пояса

Алиса Загрядская о том, что такое телесные иерархии и как они связаны с юмором

Правила жизни
Война с бактериями: новый виток противоборства Война с бактериями: новый виток противоборства

Ученые близки к получению усиленных препаратов против «умных» бактерий

Монокль
Между выгодой и риском Между выгодой и риском

Как в России и мире пытаются регулировать ИИ

РБК
Танки на колесах Танки на колесах

Есть ли перспектива у так называемых «колесных танков»?

Обозрение армии и флота
Двухэтажные автобусы, сауны и скалолазание: самые необычные коворкинги в мире Двухэтажные автобусы, сауны и скалолазание: самые необычные коворкинги в мире

Какие появляются пространства, когда коворкинги хотят удивить своих посетителей

Forbes
«Тайскую тюрьму не советую»: бойцы ММА рассказали, как их карьеры едва не оборвались «Тайскую тюрьму не советую»: бойцы ММА рассказали, как их карьеры едва не оборвались

Про уголовное дело, быт в тайской тюрьме и планы на будущее

Forbes
«Берлога» для геолога «Берлога» для геолога

Колоритное пространство для увлечённого и компанейского парня

Идеи Вашего Дома
Уходят в лед Уходят в лед

Российская полярная наука переживает настоящий ренессанс

Men Today
Где начинались эпидемии чумы, поражавшие античный мир Где начинались эпидемии чумы, поражавшие античный мир

Был ли Египет источником распространения патогенов в Средиземноморье?

ТехИнсайдер
Ольга Антонова: «Я леплю из пластилина...» Ольга Антонова: «Я леплю из пластилина...»

Вот уже много лет рождение кукол стало моим, пожалуй, самым любимым делом...

Караван историй
Рыночные отношения Рыночные отношения

Известный российский гастрокритик познает этот мир самым действенным способом

СНОБ
Интересный факт! Ученые рассказали, почему у вас звенит в ушах Интересный факт! Ученые рассказали, почему у вас звенит в ушах

"Фантомный шум" в ушах генерируется гиперактивными нервами

ТехИнсайдер
Лаконичность в деталях Лаконичность в деталях

Дизайн-микс из дорогой акцентной мебели и предметов, найденных на маркетплейсах

Идеи Вашего Дома
Как продлить жизнь букету цветов: простые лайфхаки Как продлить жизнь букету цветов: простые лайфхаки

Что можно сделать, чтобы продлить жизнь срезанным растениям

ТехИнсайдер
Жилое и мертвое Жилое и мертвое

Дом в русской литературе: между обыденным адом и потерянным раем

Weekend
9 вещей, которых мужчины боятся в женщинах 9 вещей, которых мужчины боятся в женщинах

Какие вещи в отношениях с женщинами пугают мужчин?

Psychologies
Шимпанзе отобрал добычу у орла Шимпанзе отобрал добычу у орла

Зоологи стали свидетелями того, как вожак группы шимпанзе отобрал у орла добычу

N+1
«Городок» «Городок»

Юмористическое шоу «Городок», выходило с 1993 по 2012 г.

Правила жизни
Предприниматели среди нас Предприниматели среди нас

Кто каждый день делает нашу жизнь ярче и проще? И как им это удается?

Men Today
Правильный подарок Правильный подарок

Нумерология поможет не ошибиться с выбором подарка и найти идеальный презент

Лиза
Игорь Миркурбанов: «Любое пение должно быть актерским» Игорь Миркурбанов: «Любое пение должно быть актерским»

Игорь Миркурбанов о своем новом спектакле-концерте и песнях Сергея Наговицына

Монокль
Открыть в приложении