Как выставить на продажу залоговое жилье без досрочного погашения кредита

ЛизаБизнес

Продается ипотека

Как выставить на продажу залоговое жилье без досрочного погашения кредита

В сентябре этого года в России вступил в силу новый закон, касающийся ипотеки. Теперь ипотечники смогут самостоятельно продавать жилье, под залог которого был взят кредит. Напомним: ранее реализовать имущество, которое находится в залоге у банка, можно было только вместе с банком на публичных торгах или аукционе. Как правило, при этом жилье уходило по очень невыгодной для заемщика цене. Продать квартиру самому, причем с большей выгодой, закон не разрешал. Теперь этот запрет снят.

Что говорит закон

Речь о ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости). В сентябре в нем появилась новая статья – 37.1 «Самостоятельная реализация залогодателем – физическим лицом заложенного имущества». Согласно этой статье, собственник ипотечного жилья может сам продать свое имущество без досрочного погашения кредита. Если раньше, прежде чем выставлять ипотечную квартиру на продажу, собственник был обязан полностью закрыть свою задолженность перед банком, то теперь он может передать покупателю обремененное ипотекой жилье. Важная деталь: нововведение касается только квартир, приобретенных физическим лицом для проживания. И не распространяется на индивидуальных предпринимателей или компании, покупающие недвижимость с целью извлечения прибыли (дальнейшей перепродажи, сдачи в аренду, открытия гостиниц, апартаментов и т. п.).

Когда нельзя продать жилье

Есть 5 основных случаев, когда самостоятельная продажа ипотечного имущества невозможна.

1. Заемщик просрочил платежи, и банк успел обратиться в суд с иском об обращении взыскания на ипотечную недвижимость.

2. Начата процедура банкротства в отношении должника или банка – внесудебная или через суд.

3. Имущество заложено не только в одном банке, у заемщика есть обязательства и перед другими созалогодержателями.

4. Заложенное имущество выступает предметом предшествующей и последующей ипотек.

5. Заемщик ранее уже подавал заявление в банк о продаже квартиры, получил согласие, но потом сам от этого отказался.

Пошаговая инструкция

Закон подробно объясняет, как на практике продать ипотечную квартиру. Для этого нужно:

  • направить в банк заявление о самостоятельной реализации имущества. Способ отправки такого письма, как правило, указан в кредитном договоре. Если этого пункта нет, отправляй заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • дождаться от банка уведомления о согласии на самостоятельную реализацию имущества. Банк должен рассмотреть твое заявление и принять решение в течение десяти дней. Форма самого согласия тоже четко установлена. В этом документе банк обязан указать определенные условия и параметры будущей сделки: в частности, минимальную продажную цену имущества, счет для зачисления средств от покупателя и т. п.;
  • заняться процессом купли-продажи имущества. Можно продавать самостоятельно или с привлечением риелторов. По закону у ипотечника есть на это четыре месяца. После заключения сделки купли-продажи покупатель обязан перечислить средства на банковский счет, указанный банком в уведомлении о самостоятельной реализации имущества;
  • убедиться, что Росреестр погасил регистрационную запись об ипотеке в результате заключенной сделки. Это должно произойти в течение трех рабочих дней с момента, когда в Росреестр поступят документы о купле-продаже квартиры. Важно: в новых нормах указаны и четкие требования по формированию цены при продаже квартиры. Например, нельзя установить цену ниже минимальной продажной цены. Эту цену рассчитывает банк.

Риски покупки ипотечной квартиры

Прежде чем приобретать ипотечную квартиру, стоит поинтересоваться, почему ее продают, не выплатив кредит. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию. Вот две самые распространенные причины и риски, с ними связанные.

1. У заемщика резко ухудшилось материальное положение, и он больше не может выплачивать кредит. Такого продавца необходимо проверить на предмет долгов и потенциального банкротства. Здесь есть опасность: по закону, в пределах 3 лет до даты признания заемщика банкротом кредиторы могут оспорить любые совершенные им сделки.

2. Заемщику срочно понадобилось переехать в другое жилье. И здесь важно узнать и проверить причину. Возможно, у квартиры обнаружились какие-то «неизлечимые» недостатки (например, мусоросжигательный завод под окном или строительство шумной трассы).

Преимущества ипотечных квартир

Обычно покупатели, которые ищут квартиру, стараются обходить ипотечное жилье стороной – многим кажется, что там одни проблемы. Тогда как у такой недвижимости есть и свои преимущества, о которых тоже стоит знать:

  • минимум юридических рисков. Тщательная проверка экспертами банка всех документов, проходящих в рамках этой сделки, гарантирует ее чистоту и легитимность;
  • существенная скидка. Объекты с обременением, а именно так называют ипотечные квартиры профессиональные риелторы, обычно выставляются на продажу с дисконтом до 15%;
  • выгодный процент. Нередко финансовая организация предоставляет покупателю находящейся у нее в залоге квартиры весьма выгодные условия ипотечного кредитования.

Перенос задолженности

Если сделка купли-продажи проходит под контролем банка, риски минимальны, так как все документы тщательно проверяются банковскими юристами.

При самостоятельной продаже заемщиком ипотечной квартиры без погашения кредита ипотечная задолженность переносится на покупателя. И в этом случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Оформить кредит покупатель может как в банке, где был кредит у прежнего владельца, так и в другой финансовой организации. В первом случае шансы на одобрение кредита гораздо выше. Если же ты попытаешься переоформить кредит в другом банке, риск существенно возрастет – другое кредитное учреждение может вообще не одобрить твой кредит, и сделка сорвется. В этом случае есть опасность потерять авансовый платеж за квартиру, если он уже внесен. Чтобы вернуть свои деньги, придется потратить массу времени и сил. Но, в целом, при переоформлении ипотеки с продавца квартиры на покупателя риски минимальны, так как все этапы сделки тщательно проверяет банк.

Как проверить статус квартиры

Перед покупкой квартиры нужно обязательно проверить ее статус – чтобы понимать, с какой недвижимостью ты имеешь дело, и избежать подводных камней.

Для этого необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Цена этой выписки – от 300 руб. (это зависит от способа получения документа: электронный или бумажный). Чтобы понять, есть ли на выбранной квартире обременение (то есть находится ли она в залоге), достаточно заказать электронную выписку. Это можно сделать на сайте Росреестра. Нужно ввести в соответствующее поле адрес или кадастровый номер объекта, а затем посмотреть, что указано в разделе «Ограничения». Но этот удобный и сравнительно быстрый способ может отставать по времени от реальных событий. Поэтому правильнее будет заказать официальную выписку и получить актуальные сведения.

Если квартира в залоге, в поле «Ограничение» может быть одна из двух формулировок:

  • залог в силу закона. Это случай, когда квартиру купили с помощью кредита, и она выступает в качестве залога по ипотеке;
  • залог в силу договора. Это когда квартира передается в залог в качестве обеспечения кредита, взятого на любые цели, например, потребительские. В этом случае оформляется отдельный договор об ипотеке и регистрируется ипотека в силу договора.

Фото:  AhmadSoleh/stock.adobe.com.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Жизнь без гаджетов Жизнь без гаджетов

Как прекратить сидеть в телефоне: 9 шагов к цифровой свободе

Лиза
Думать про далекое будущее: как женщины руководят НКО и решают социальные проблемы Думать про далекое будущее: как женщины руководят НКО и решают социальные проблемы

С чем сталкиваются женщины в кризисных ситуациях и где найти силы продолжать

Forbes
Город фестивалей Город фестивалей

1000 лет Суздалю – в чем сомневаются историки?

Вокруг света
Стоп! Снято Стоп! Снято

История поиска жилья в столице от того самого худшего арендатора

Men Today
«Возвращение блудного сына»: от Библии до Рембрандта и Пушкина «Возвращение блудного сына»: от Библии до Рембрандта и Пушкина

Самые известные «блудные сыны» — в арт-расследовании «Сноба»

СНОБ
Из истории британской  Московской  компании Из истории британской  Московской  компании

В середине XVI века Ричард Ченслор открыл новый торговый путь

Наука и техника
Ольга Нижельская: Слушать рок после классики — это как поесть жареной картошки после японского ресторана Ольга Нижельская: Слушать рок после классики — это как поесть жареной картошки после японского ресторана

Ольга Нижельская: как усталость от чужих текстов побуждает написать свой

СНОБ
Где и зачем белых медведей сажают в тюрьму? Вам стоит узнать, как живут эти свирепые косолапые Где и зачем белых медведей сажают в тюрьму? Вам стоит узнать, как живут эти свирепые косолапые

Трудно представить, что медведи могут находиться в тюрьме, но они туда попадают

ТехИнсайдер
Как выбрать спорт, который вам точно подойдет: советы врача Как выбрать спорт, который вам точно подойдет: советы врача

На что важно обращать внимание при выборе спортивной активности

Psychologies
Буржуйка в изразцах Буржуйка в изразцах

Изразцы Ярославля как источник вдохновения для строительства печки на своей даче

КАНТРИ Русская азбука
Особняк с историей Особняк с историей

Книга о доме, в котором родился Владимир Набоков

Санкт-Петербургский университет
Семь причин мешков под глазами Семь причин мешков под глазами

Какие факторы способствуют появлению отеков под глазами

Здоровье
Прекрасный армянин Прекрасный армянин

Микаэл Лорис-Меликов подарил России пятнадцать месяцев либеральных мечтаний

Дилетант
Материальный и ментальный минимализм: 3 способа избавиться от лишнего в доме и голове Материальный и ментальный минимализм: 3 способа избавиться от лишнего в доме и голове

Как отказ от лишнего в ментальной и материальной сферах улучшит вашу жизнь?

Psychologies
Миллион голосов от Опры: как поддержка звезд меняла исход президентских выборов Миллион голосов от Опры: как поддержка звезд меняла исход президентских выборов

Когда Голливуд стал частью предвыборных компаний кандидатов в президенты США?

Forbes
«Это все Агата»: атмосферный сериал Marvel о ведьмах-неудачницах «Это все Агата»: атмосферный сериал Marvel о ведьмах-неудачницах

Каким получился сериал «Это все Агата», словно созданный для осенних вечеров

Forbes
Сергиев Посад Сергиев Посад

Сергиев Посад и его доминанта — Свято-Троицкая Сергиева лавра

КАНТРИ Русская азбука
Квазипериодические рентгеновские вспышки вновь связали с событиями приливного разрушения Квазипериодические рентгеновские вспышки вновь связали с событиями приливного разрушения

Астрономы обнаружили девять квазипериодических рентгеновских вспышек

N+1
Нужная деталь: почему в центре древних китайских монет есть квадратное отверстие Нужная деталь: почему в центре древних китайских монет есть квадратное отверстие

Почему древние китайские монеты выглядят так необычно?

ТехИнсайдер
Добытчица и домохозяин: как женщины рушат стереотип о том, кто должен содержать семью Добытчица и домохозяин: как женщины рушат стереотип о том, кто должен содержать семью

Provider woman: что это за тренд и как он влияет на традиционные устои общества?

Forbes
5 американских автопроизводителей, которые строили танки 5 американских автопроизводителей, которые строили танки

Автомобильные компании, которые во времена мировых войн начали выпускать танки

4x4 Club
Николай Островский Николай Островский

У Николая Островского война гражданская, а тюрьма герою не выпала

Дилетант
Елена Попова: Главное в современной полярной экспедиции — не впасть в уныние Елена Попова: Главное в современной полярной экспедиции — не впасть в уныние

Елена Попова о том, как появилась ее дебютная работа

СНОБ
«Джекпот»: криминальная комедия Александра Ханта про выигрыш и проигрыши «Джекпот»: криминальная комедия Александра Ханта про выигрыш и проигрыши

«Джекпот» — лучший фильм Александра Ханта

СНОБ
(Не)уязвимый лес (Не)уязвимый лес

Что грозит лесным массивам России

Санкт-Петербургский университет
Неиссякаемая Вера: что еще нужно знать о скульпторе Вере Мухиной Неиссякаемая Вера: что еще нужно знать о скульпторе Вере Мухиной

Вера Мухина: именно с ее именем ассоциируются знаковые символы СССР

Правила жизни
Повторение сотворения Повторение сотворения

Тавтология как главный прием Киры Муратовой

Weekend
«Монстры у порога» — о чем поговорить с вампиром и другими тварями «Монстры у порога» — о чем поговорить с вампиром и другими тварями

Что скрывается за образом вампира, есть ли самобытность у российских монстров?

СНОБ
Ирина Тиусонина — о премии Wheretoeat, российских ресторанах в Дубае и выходе на международный рынок Ирина Тиусонина — о премии Wheretoeat, российских ресторанах в Дубае и выходе на международный рынок

Как изменилась ресторанная индустрия и почему звезды Мишлен больше неактуальны

СНОБ
Углеродный след: правда ли, что самолеты «убивают» экологию сильнее других видов транспорта Углеродный след: правда ли, что самолеты «убивают» экологию сильнее других видов транспорта

Как авиация влияет на экологию и климат?

ТехИнсайдер
Открыть в приложении