Как выставить на продажу залоговое жилье без досрочного погашения кредита

ЛизаБизнес

Продается ипотека

Как выставить на продажу залоговое жилье без досрочного погашения кредита

В сентябре этого года в России вступил в силу новый закон, касающийся ипотеки. Теперь ипотечники смогут самостоятельно продавать жилье, под залог которого был взят кредит. Напомним: ранее реализовать имущество, которое находится в залоге у банка, можно было только вместе с банком на публичных торгах или аукционе. Как правило, при этом жилье уходило по очень невыгодной для заемщика цене. Продать квартиру самому, причем с большей выгодой, закон не разрешал. Теперь этот запрет снят.

Что говорит закон

Речь о ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости). В сентябре в нем появилась новая статья – 37.1 «Самостоятельная реализация залогодателем – физическим лицом заложенного имущества». Согласно этой статье, собственник ипотечного жилья может сам продать свое имущество без досрочного погашения кредита. Если раньше, прежде чем выставлять ипотечную квартиру на продажу, собственник был обязан полностью закрыть свою задолженность перед банком, то теперь он может передать покупателю обремененное ипотекой жилье. Важная деталь: нововведение касается только квартир, приобретенных физическим лицом для проживания. И не распространяется на индивидуальных предпринимателей или компании, покупающие недвижимость с целью извлечения прибыли (дальнейшей перепродажи, сдачи в аренду, открытия гостиниц, апартаментов и т. п.).

Когда нельзя продать жилье

Есть 5 основных случаев, когда самостоятельная продажа ипотечного имущества невозможна.

1. Заемщик просрочил платежи, и банк успел обратиться в суд с иском об обращении взыскания на ипотечную недвижимость.

2. Начата процедура банкротства в отношении должника или банка – внесудебная или через суд.

3. Имущество заложено не только в одном банке, у заемщика есть обязательства и перед другими созалогодержателями.

4. Заложенное имущество выступает предметом предшествующей и последующей ипотек.

5. Заемщик ранее уже подавал заявление в банк о продаже квартиры, получил согласие, но потом сам от этого отказался.

Пошаговая инструкция

Закон подробно объясняет, как на практике продать ипотечную квартиру. Для этого нужно:

  • направить в банк заявление о самостоятельной реализации имущества. Способ отправки такого письма, как правило, указан в кредитном договоре. Если этого пункта нет, отправляй заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • дождаться от банка уведомления о согласии на самостоятельную реализацию имущества. Банк должен рассмотреть твое заявление и принять решение в течение десяти дней. Форма самого согласия тоже четко установлена. В этом документе банк обязан указать определенные условия и параметры будущей сделки: в частности, минимальную продажную цену имущества, счет для зачисления средств от покупателя и т. п.;
  • заняться процессом купли-продажи имущества. Можно продавать самостоятельно или с привлечением риелторов. По закону у ипотечника есть на это четыре месяца. После заключения сделки купли-продажи покупатель обязан перечислить средства на банковский счет, указанный банком в уведомлении о самостоятельной реализации имущества;
  • убедиться, что Росреестр погасил регистрационную запись об ипотеке в результате заключенной сделки. Это должно произойти в течение трех рабочих дней с момента, когда в Росреестр поступят документы о купле-продаже квартиры. Важно: в новых нормах указаны и четкие требования по формированию цены при продаже квартиры. Например, нельзя установить цену ниже минимальной продажной цены. Эту цену рассчитывает банк.

Риски покупки ипотечной квартиры

Прежде чем приобретать ипотечную квартиру, стоит поинтересоваться, почему ее продают, не выплатив кредит. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию. Вот две самые распространенные причины и риски, с ними связанные.

1. У заемщика резко ухудшилось материальное положение, и он больше не может выплачивать кредит. Такого продавца необходимо проверить на предмет долгов и потенциального банкротства. Здесь есть опасность: по закону, в пределах 3 лет до даты признания заемщика банкротом кредиторы могут оспорить любые совершенные им сделки.

2. Заемщику срочно понадобилось переехать в другое жилье. И здесь важно узнать и проверить причину. Возможно, у квартиры обнаружились какие-то «неизлечимые» недостатки (например, мусоросжигательный завод под окном или строительство шумной трассы).

Преимущества ипотечных квартир

Обычно покупатели, которые ищут квартиру, стараются обходить ипотечное жилье стороной – многим кажется, что там одни проблемы. Тогда как у такой недвижимости есть и свои преимущества, о которых тоже стоит знать:

  • минимум юридических рисков. Тщательная проверка экспертами банка всех документов, проходящих в рамках этой сделки, гарантирует ее чистоту и легитимность;
  • существенная скидка. Объекты с обременением, а именно так называют ипотечные квартиры профессиональные риелторы, обычно выставляются на продажу с дисконтом до 15%;
  • выгодный процент. Нередко финансовая организация предоставляет покупателю находящейся у нее в залоге квартиры весьма выгодные условия ипотечного кредитования.

Перенос задолженности

Если сделка купли-продажи проходит под контролем банка, риски минимальны, так как все документы тщательно проверяются банковскими юристами.

При самостоятельной продаже заемщиком ипотечной квартиры без погашения кредита ипотечная задолженность переносится на покупателя. И в этом случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Оформить кредит покупатель может как в банке, где был кредит у прежнего владельца, так и в другой финансовой организации. В первом случае шансы на одобрение кредита гораздо выше. Если же ты попытаешься переоформить кредит в другом банке, риск существенно возрастет – другое кредитное учреждение может вообще не одобрить твой кредит, и сделка сорвется. В этом случае есть опасность потерять авансовый платеж за квартиру, если он уже внесен. Чтобы вернуть свои деньги, придется потратить массу времени и сил. Но, в целом, при переоформлении ипотеки с продавца квартиры на покупателя риски минимальны, так как все этапы сделки тщательно проверяет банк.

Как проверить статус квартиры

Перед покупкой квартиры нужно обязательно проверить ее статус – чтобы понимать, с какой недвижимостью ты имеешь дело, и избежать подводных камней.

Для этого необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Цена этой выписки – от 300 руб. (это зависит от способа получения документа: электронный или бумажный). Чтобы понять, есть ли на выбранной квартире обременение (то есть находится ли она в залоге), достаточно заказать электронную выписку. Это можно сделать на сайте Росреестра. Нужно ввести в соответствующее поле адрес или кадастровый номер объекта, а затем посмотреть, что указано в разделе «Ограничения». Но этот удобный и сравнительно быстрый способ может отставать по времени от реальных событий. Поэтому правильнее будет заказать официальную выписку и получить актуальные сведения.

Если квартира в залоге, в поле «Ограничение» может быть одна из двух формулировок:

  • залог в силу закона. Это случай, когда квартиру купили с помощью кредита, и она выступает в качестве залога по ипотеке;
  • залог в силу договора. Это когда квартира передается в залог в качестве обеспечения кредита, взятого на любые цели, например, потребительские. В этом случае оформляется отдельный договор об ипотеке и регистрируется ипотека в силу договора.

Фото:  AhmadSoleh/stock.adobe.com.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Гуляем! Гуляем!

За что могут оштрафовать в новогоднюю ночь

Лиза
Заглянуть за горизонт Заглянуть за горизонт

Тувинская музыка, в которой гармонично сочетаются фольклор и современные веяния

Men Today
Уже не игрушка Уже не игрушка

Как открыть творческий бизнес и продавать свои изделия

Лиза
Елена Попова: Главное в современной полярной экспедиции — не впасть в уныние Елена Попова: Главное в современной полярной экспедиции — не впасть в уныние

Елена Попова о том, как появилась ее дебютная работа

СНОБ
Что делать, если выбрал не ту профессию: 3 рекомендации от профориентолога Что делать, если выбрал не ту профессию: 3 рекомендации от профориентолога

Как построить новую успешную карьеру, если со старой не сложилось?

Psychologies
От стрелочных приборов до бортовых компьютеров: как развивалась авионика в самолетах От стрелочных приборов до бортовых компьютеров: как развивалась авионика в самолетах

Как менялись технологии авионики на протяжении веков

ТехИнсайдер
Все по полочкам: действительно ли уборка делает нас счастливее Все по полочкам: действительно ли уборка делает нас счастливее

Рассказываем, помогает ли уборка «поймать дзен»

ТехИнсайдер
Третья форма денег Третья форма денег

В России стартовал второй этап проекта по использованию цифрового рубля

Деньги
«Белая дача». Чехов в Ялте «Белая дача». Чехов в Ялте

Почему Чехов решил построить себе дачу на юге?

Караван историй
Надежная защита Надежная защита

Как помочь организму ребенка подготовиться к холодам?

Лиза
Как играть в шахматы с компьютером бесплатно: топ-5 популярных сервисов Как играть в шахматы с компьютером бесплатно: топ-5 популярных сервисов

Если у вас нет напарника для игры в шахматы, можно использовать ИИ

CHIP
Маша Трауб: Успех рождается из неравнодушия, а не из попытки угадать спрос Маша Трауб: Успех рождается из неравнодушия, а не из попытки угадать спрос

Маша Трауб — о том, как написать сказку, где танцуют макароны и котлеты

СНОБ
Фотоохота Фотоохота

Георгий Кардава — один из самых интересных и самобытных фотографов

Men Today
«Жарили рыбу, прибив к доске» «Жарили рыбу, прибив к доске»

Экспедиционные туры глазами повара, а точнее кока

RR Люкс.Личности.Бизнес.
Академики на букву К Академики на букву К

Почему многих советских научных героев миновала премия Нобеля?

Знание – сила
Красота на пальцах Красота на пальцах

Лучшие драгоценности в кино, сделавшие драматический сюжет лучше

Правила жизни
Добытчица и домохозяин: как женщины рушат стереотип о том, кто должен содержать семью Добытчица и домохозяин: как женщины рушат стереотип о том, кто должен содержать семью

Provider woman: что это за тренд и как он влияет на традиционные устои общества?

Forbes
Дама с собачкой (или кошечкой) Дама с собачкой (или кошечкой)

Когда любовь к питомцу превращается в зависимость

Лиза
Неиссякаемая Вера: что еще нужно знать о скульпторе Вере Мухиной Неиссякаемая Вера: что еще нужно знать о скульпторе Вере Мухиной

Вера Мухина: именно с ее именем ассоциируются знаковые символы СССР

Правила жизни
Если снова болит голова Если снова болит голова

По каким причинам могут возникать частые головные боли?

Лиза
«Время жить»: мелодрама с Флоренс Пью о борьбе с болезнью и партнерских отношениях «Время жить»: мелодрама с Флоренс Пью о борьбе с болезнью и партнерских отношениях

«Время жить»: мелодрама, ставшая пособием по здоровым отношениям

Forbes
Ближний Восток в спирали войны Ближний Восток в спирали войны

Остановит ли иранский удар амбициозные планы Биньямина Нетаньяху?

Монокль
Что стало вдохновением для Джокера Хита Леджера? Узнайте о пугающем художнике Фрэнсисе Бэконе! Что стало вдохновением для Джокера Хита Леджера? Узнайте о пугающем художнике Фрэнсисе Бэконе!

Как Фрэнсис Бэкон повлиял на образ Джокера в "Темном рыцаре"?

ТехИнсайдер
В гармонии с природой В гармонии с природой

Загородный дом в экостиле с элементами неоклассики

SALON-Interior
Средиземное море пересохло 5,5 миллионов лет назад, и почти все экосистемы погибли Средиземное море пересохло 5,5 миллионов лет назад, и почти все экосистемы погибли

На восстановления биоразнообразия в Средиземном море потребовалось 1,7 млн лет

ТехИнсайдер
Жизнь в Полумире: роман о девочке, которая родилась в психиатрической клинике Жизнь в Полумире: роман о девочке, которая родилась в психиатрической клинике

Отрывок из романа Виолы Ардоне «Великое чудо любви»

Forbes
Как перестать бояться того, что родители стареют: 5 шагов Как перестать бояться того, что родители стареют: 5 шагов

Как побороть страх перед родительской старостью?

Psychologies
Вы удивитесь, когда узнаете, что молоко в треугольных пакетах придумали не в СССР Вы удивитесь, когда узнаете, что молоко в треугольных пакетах придумали не в СССР

Что общего между автомобилем “Жигули”, одеколоном и молоком в треугольничках?

ТехИнсайдер
«Как же бесит!»: почему партнер начинает раздражать и как с ним ужиться «Как же бесит!»: почему партнер начинает раздражать и как с ним ужиться

Могут ли приступы раздражения на партнера поставить под угрозу отношения двоих?

Psychologies
Квантовая готовность: ждет ли бизнес новая технологическая революция Квантовая готовность: ждет ли бизнес новая технологическая революция

Существует риск проспать квантовую революцию, считает Андрей Скорочкин

Forbes
Открыть в приложении