Девелоперы вновь задумались о коммерческой недвижимости
В 2020 году в Москве может опять развернуться строительство коммерческой недвижимости. Это становится возможным благодаря снизившейся ключевой ставке Центробанка и сложившейся рыночной конъюнктуре
В 2019 году рынок высококачественной коммерческой недвижимости находился в состоянии подготовки к плановому подъему: ставки аренды офисов, торговых площадей и складов росли, средняя вакантность площадей снижалась. В отдельных сегментах даже возник дефицит: например, наблюдался недостаток офисов большой площади. Однако девелоперы коммерческой недвижимости, практически свернувшие проекты в кризисные 2014–2015 годы, не реагировали на позитивные импульсы рынка, сконцентрировавшись на завершении начатых объектов.
В 2020 году строительная пауза скорее всего завершится. Об этом говорит устойчивый спрос со стороны арендаторов и появившаяся активность девелоперов, которые вновь стали искать и покупать площадки под застройку. Похоже, речь идет о начале нового инвестиционного цикла на рынке коммерческой недвижимости.
Пять лет без стройки
В 2014–2016 годах рынок коммерческой недвижимости Москвы пережил острейший кризис. На его пике в столице пустовало 2,7 млн кв. м офисов классов A и B. В верхнем сегменте без арендаторов оставался каждый четвертый офис. Новые торговые центры открывались полупустыми, а средняя вакантность в существующих выросла в три раза.
Особенность московского офисного рынка: на кризисные годы приходятся наибольшие объемы строительства (График 1)
Кризис 2014 года стал для рынка офисной и торговой недвижимости «идеальным штормом», когда совпали сразу несколько отрицательных факторов. Резкое снижение спроса со стороны арендаторов совпало с рекордным выводом на рынок новых торговых и офисных центров. «Ситуация, когда на сложном этапе на рынок выходит большое количество новых объектов, для Москвы, увы, типична. Кризисы следуют слишком часто: 2008–2009-й, затем 2014–2016-й. Девелоперы не успевают реализовать проекты между кризисами», — говорит руководитель компании RRG Денис Колокольников.
В 2014–2018 годах рынок «переваривал» то, что настроили ранее. Одно из следствий кризиса — резкое сокращение объемов строительства. Так, в 2018-м был установлен антирекорд по строительству офисов — 125 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2014 году объемы строительства были выше более чем в десять раз. В этой фазе новое строительство стало уже ненужным и высокорискованным.
Складской рынок оказался наиболее устойчивым к кризису (График 2)
Переизбыток площадей на рынке был «съеден» только в 2019 году. «Последние два года оказались рекордными по сделкам с офисной недвижимостью — около полутора миллионов “квадратов” в год. Вакантность в офисах классов A и B снизилась до десяти процентов», — говорит генеральный директор CBRE в России Владимир Пинаев. Сформировался устойчивый тренд на рост ставок. Арендаторы начали конкурировать за отдельные помещения.
В отношении рынка высококлассных складов в Подмосковье можно говорить уже о дефиците: вакантность за год снизилась с 4,7 до 3%. Реагируя на дефицит, строить склады стали непрофильные игроки: производители и торговые сети. «Рынок перекошен. За пару лет он прошел путь от рынка покупателя к рынку продавца», — говорит московский брокер.
На кардинально изменившуюся ситуацию девелоперы только начинают реагировать. В этом виновата инертность рынка и финансовые условия. Кредитные ставки из-за политики Центробанка оставались настолько высокими, что возводить коммерческую недвижимость в большинстве проектов было невыгодно для девелоперов.
Подешевевшие кредиты и приход крупных арендаторов
Резко возросшая активность девелоперов в 2019 году объясняется рядом факторов. Во-первых, позитивные рыночные реалии. «Возьмем рынок офисов: спрос устойчив, ставки аренды растут, вакантность сокращается. То же со складами и торговыми помещениями. Очевидно, что потенциал для строительства есть», — считает управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.
В 2017-2019 гг. были поставлены антирекорды по строительству торговых центров (График 3)
Во-вторых, значительно подешевело банковское финансирование. В 2015 году ключевая ставка Центробанка поднималась до запретительных 16%. Только в 2019-м ЦБ провел пять раундов снижения ключевой ставки — с 7,75 до 6,25%. Банки выдают застройщикам кредиты под 8–9%. При такой стоимости денег девелоперские проекты вновь становятся рентабельными.
В-третьих, за 2019 год не было сильных скачков девальвации рубля. Напротив, российская валюта даже укрепилась. С учетом того, что арендные ставки в подавляющем большинстве проектов за последние пять лет стали рублевыми, валютная стабильность для девелопмента остается крайне важной, поскольку часть строительных затрат по-прежнему привязана к евро и доллару.
В-четвертых, у девелоперов и инвесторов появился определенный оптимизм. «Пару лет назад преобладали пессимистические настроения. США развяжут торговую войну против Китая, затем начнется мировая рецессия с падением цен на нефть и газ, вслед за чем подешевеет и недвижимость. Апокалиптические прогнозы не сбылись. Картинка реальности у людей превратилась из однозначно черной в серую. Работать, если осторожно, можно», — говорит руководитель одной из девелоперских компаний.
Фактором, усиливающим оптимизм, стали и успехи российского фондового рынка. «За 2019 год акции подорожали на 30 процентов. В “соседнем цеху” люди начали прилично зарабатывать, а мы что, хуже? Успехи фондовиков увеличили аппетит к риску на строительном рынке», — считает один из столичных брокеров.
В-пятых, появление спроса на крупные офисные лоты площадью от 10 тыс. кв. м, который сегодня не может быть удовлетворен рынком. «В последние два-три года начал формироваться тренд на переезд крупных компаний и министерств со старых площадей в новые современные офисы. Компании понимают, что недвижимость является фактором конкуренции. При переезде из нескольких старых офисов в один начинает работать фактор синергии: растет культура бизнеса. Современные помещения повышают и операционную эффективность: федеральные министерства, переехавшие в Сити, занимают теперь 80 тысяч квадратных метров вместо 200 ранее», — говорит Владимир Пинаев. Вопросами новых штаб-квартир занимается множество крупных структур: от «Яндекса» и Альфа-банка до Центробанка. Но найти на рынке новые пустые офисы площадью в десятки тысяч метров невозможно.
В-шестых, могут сыграть роль и новые льготы столичного правительства для застройщиков коммерческой недвижимости, введенные в середине прошлого года. Причина их введения — катастрофический разрыв в объемах строительства жилой недвижимости и коммерческой. По вводу жилья Москва установила в прошлом году рекорд — 4,96 млн кв. м, это почти вдвое больше, чем годом ранее. В истории столицы лишь в 1965-м удалось построить больше (5 млн кв. м). Столь высокие объемы строительства жилья контрастируют с объемами возведения офисной и коммерческой недвижимости: всего 630 тыс. кв. м. Такой дисбаланс грозит усилением дефицита новых рабочих мест на периферии, ростом маятниковой миграции и ухудшением транспортной ситуации.
Новые льготы предусматривают фактическую отмену платы за изменение вида разрешенного использования участка для проектов коммерческой недвижимости. Для жилых проектов она осталась на прежнем уровне — от 5 до 80% кадастровой стоимости земли в зависимости от плотности застройки. Льгота распространяется на все проекты за пределами Третьего транспортного кольца. По оценке специалистов московского правительства, такая льгота позволит снизить себестоимость строительства на 8–10%.
Совокупность этих причин вызвала активизацию застройщиков. Они стали искать новые площадки, заказывать исследования и концепции. «Думаю, в 2020 году начнется новый инвестиционный цикл на рынке коммерческой недвижимости», — говорит Алексей Новиков. Прогнозируется, что объемы строительства торговой недвижимости в 2020–2022 годах вырастут в два-три раза по отношению к текущему уровню и составят 0,6–1 млн кв. м в год. Объемы офисного строительства увеличатся к 2022 году более чем в два с половиной раза — до 1 млн кв. м.
Идеи для нового цикла
Новый инвестиционный цикл разворачивается в новых же рыночных условиях. Очевидно, что это изменит и продукт на рынке. Какую коммерческую недвижимость будут строить?
Наибольшие изменения приходятся на рынок торговой недвижимости. Их причины понятны: доходы населения падают, электронная торговля теснит привычную, меняется потребительские поведение горожан. В прошлое уходит, казалось, беспроигрышный формат — гигантский торговый центр около МКАД с гипермаркетом. Такие объекты больше строить не будут. «Огромная коробка в полях? Позавчерашний день. Арендаторы туда часто даже без арендной платы не хотят “садиться”. Это потому, что люди все меньше увлекаются шопингом и не хотят тратить часы на дорогу до торгового центра», — говорит столичный брокер.
Однозначно выигрышный формат — районный торговый центр. Особенно если он строится в обжитом районе, рядом с метро. Концепция такого центра трансформируется: в нем остается меньше собственно торговых точек, зато значительно расширяется спектр развлечений (кинотеатр, детские центры), увеличивается количество точек общепита и разнообразных сервисов. Один из примеров многофункционального центра нового поколения — ТЦ «Ангара», открытый в конце прошлого года на месте бывшего районного кинотеатра на юге Москвы. Девелопер этого проекта компания ADG, скорее всего, «съест» большую часть сегмента рынка локальных торговых центров в Москве: в 2014 году застройщик купил у столичного правительства сразу 39 кинотеатров, подлежащих реконструкции.
Всё с большим энтузиазмом застройщики начинают возводить аутлет-центры. Товары от известных брендов по сниженным ценам в кризисные времена пользуются высоким спросом. В 2020 году откроются два знаковых аутлет-центра: новая фаза проекта около Внуково и центр на Новой Риге. В планах еще несколько таких проектов.
Значительное количество торговых площадей может появиться в программе строительства транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). В некоторых их них баланс площадей оказался настолько неожиданным, что их уже окрестили торгово-пересадочными узлами. ТПУ «садятся» на крупные потоки потенциальных потребителей, так что с точки зрения бизнеса они вряд ли окажутся убыточными. С другой стороны, программа их строительства буксует, сроки начала строительства и ввод объектов постоянно переносятся, так что говорить о перспективах программы трудно. Московское правительство хотело бы возвести более 130 ТПУ, но лишь треть будет профинансирована из городского бюджета. Для 16 проектов в ТПУ нашли инвесторов.
На логистическом рынке начнет активно развиваться новый продукт — склады «последней мили», то есть расположенные внутри МКАД или совсем рядом с ней. Такие приближенные к потребителям склады позволяют кардинально сократить время доставки товаров потребителям. Еще один новый продукт — двух-трехэтажные склады. В них верхние этажи могут занимать небольшие промышленные производства или торговые площади.
А вот модные в США многоэтажные полностью автоматизированные склады, расположенные чуть ли не в центре города, появятся в России еще не скоро. Москва не Нью-Йорк: для складов в центре, откуда товар может доставляться чуть ли не в течение часа после заказа онлайн, емкость премиального сегмента торговли недостаточна. Автоматизация складов сдерживается низкой стоимостью труда в России: выгоднее нанять на склад побольше рабочих, чем закупать дорогостоящее оборудование.
На офисном рынке будут максимально востребованы крупные комплексы, где арендаторы имеют возможность получить лоты в десятки тысяч квадратных метров. Новинкой года могут стать сделки по схеме Build-to-Suit (BTS). В проектах привычного спекулятивного девелопмента девелопер возводит проект, а потом сдает его в аренду. В схеме BTS объект строят под конкретного заказчика. Это позволяет застройщику снизить риски, а арендатору — уменьшить свои затраты. На складском рынке сделки BTS привычны, но офисы пока так не строят. Эксперты ожидают, что первые сделки BTS мы увидим уже в 2020 году.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl