Квартирный рынок входит в этап развития, связанный с отменой льготной ипотеки

МонокльБизнес

Рынок жилья охлаждается, но неохотно

Квартирный рынок входит в новый этап развития, связанный с отменой льготной ипотеки и резким снижением спроса. Застройщики пока не собираются снижать цены, стараясь поддержать интерес к недвижимости разными ипотечными продуктами

Алексей Щукин

С 2020 года по программам льготной ипотеки было выдано 1,5 млн кредитов на сумму 6 трлн рублей. Фото: Сергей  Булкин/ТАСС

Первое июля 2024 года — поворотный момент в истории рынка жилья, который на несколько лет задаст новые правила игры. В этот день была завершена программа льготной ипотеки на новостройки, действовавшая с 2020 года. За четыре года было выдано 1,5 млн кредитов на 6 трлн рублей.

Одновременно с июля были ужесточены и нормы по выдаче семейной ипотеки — льготные программы обеспечили высокие прибыли застройщикам и банкам, но взвинтили цены на жилье и разбалансировали рынок. Теперь на повестке дня — болезненное охлаждение рынка, возможно с банкротствами отдельных игроков.

Обостряет ситуацию и резко подорожавшая стандартная ипотека. По данным «Дом.РФ», после июльского повышения ключевой ставки Центробанком до 18% средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки у банков из топ-20 достигла 20,84%. Это рекордный показатель за всю историю жилищного кредитования. Понятно, что такая заградительная ставка кардинально подрывает спрос на жилье.

Сокращение спроса неизбежно. Главный вопрос: насколько сильным будет спад? Если на 30%, то рынок охладится, но переживет это, так как последние три года были для девелоперов самыми успешными в истории рынка, они смогли накопить солидную финансовую подушку. Однако если падение составит 50–70% и продлится достаточно долго, отдельные игроки могут не пережить тяжелые времена.

Тренд будет понятен в середине осени

С 1 июля прошло полтора месяца, попробуем посмотреть, что происходило с рынком жилья, сквозь призму статистики. Важнейший показатель активности рынка — количество сделок. По данным «НДВ Супермаркет недвижимости» в Москве (в старых границах) число сделок с новостройками в июле упало по отношению к июню на 3%, до 4999, а в Московской области — на 50%. По данным портала Dataflat.ru, месячная выручка девелоперов в июле сократилась до 185 млрд рублей — сразу на 30%. В Санкт-Петербурге число сделок сократилось на 19%, в Ленинградской области — на 35%.

Падение кажется драматическим. Однако цифры не представляются такими уж пугающими, если учесть, что предыдущий месяц — июнь — был рекордным по сделкам. Покупатели стремились заскочить в последний вагон и купить квартиру по льготным государственным ипотечным программам. По отношению к июню прошлого года падение в Московском регионе составило всего 15%. Но и это не дает полной картины. Прошлый год — плохой ориентир: он тоже был аномально высоким по спросу. Внимательное сравнение показывает, что по числу сделок июль примерно повторяет показатели двухлетней давности, когда никто не говорил, что рынок рушится.

В июле ожидаемо кардинально снизился объем выдачи ипотеки. По данным Центробанка, он упал более чем в два раза — с 788 млрд рублей в июне до 356 млрд рублей. «Снижение спроса в июле на 40–50 процентов прогнозировалось по опережающим индикаторам спроса: числу ипотечных заявок, выдаче ипотечных кредитов по льготным программам. Статистика по числу регистраций это в целом подтверждает, — уточняет руководитель “ЦИАН. Аналитики” Алексей Попов — Важно учитывать, что снижение происходило с высокой базы июня 2024-го. Плюс десять дней в июле не проводились сделки по семейной ипотеке и весь месяц — по ITпрограмме. Цифры по городам с максимальным снижением могут отражать не рыночные тренды как таковые, а менее быстрые темпы перестройки банков и застройщиков к новым условиям с точки зрения запуска выдачи ипотеки и программ с рассрочками». При этом надо учитывать и обратный процесс: часть июльских сделок — это отложенная регистрация июньских покупок.

Значат ли цифры июля, что на рынке все хорошо? Нет. Скорее, они говорят, что традиционно инерционный рынок новостроек фактически пока не отреагировал на шок отмены льготной ипотеки. «Июль и август не будут показательными. Говорить что-то определенное о трендах рынка новостроек можно будет в середине осени», — говорит президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев.

Когда подешевеют квартиры

С 2000 года цены на новостройки выросли в Москве почти в два раза, а, например, в Краснодаре — почти в три раза, с 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр. Такая картина характерна для всех крупных городов страны. Столь аномальный рост, вызванный льготной ипотекой, обостряет классический «вечный» вопрос: когда цены на жилье начнут падать? Ведь спрос — без льготной ипотеки — теперь будет кардинально ниже.

Существует, однако, несколько моментов, сдерживающих падение. Первый: большая финансовая подушка у застройщиков. Последние три года были самыми успешными для девелоперов с точки зрения прибыли. Первая половина 2024 года не исключение. «За семь месяцев этого года в столице оформлено 48,5 тысячи первичных договоров с использованием ипотеки — это максимальное для семи месяцев число таких сделок. Например, к январю–июлю прошлого года рост составил 12 процентов, а к аналогичному периоду 2022 года показатель вырос на 30 процентов», — говорит руководитель Управления Росреестра по Москве

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Одомашнивание: новый цикл Одомашнивание: новый цикл

До конца нынешнего десятилетия произойдет очередная революция

Популярная механика
9 фраз, которые лучше никогда не произносить вслух 9 фраз, которые лучше никогда не произносить вслух

Чего не стоит говорить людям, чтобы не сделать им хуже?

Psychologies
Секреты правильного использования кредитных карт Секреты правильного использования кредитных карт

Кредитки давно вошли обиход, вот только пользоваться ими умеют далеко не все

Наука и техника
Какое вино пить летом: 10 идеальных вариантов Какое вино пить летом: 10 идеальных вариантов

Какими винами можно наслаждаться еще весь август?

Maxim
Не до шуток: почему умирает жанр ситкомов и какой будет комедия положений будущего Не до шуток: почему умирает жанр ситкомов и какой будет комедия положений будущего

Почему зрители больше не хотят смотреть ситуационные комедии?

Forbes
Финслерова геометрия как теория четырехмерности мира Финслерова геометрия как теория четырехмерности мира

О геометрии Вселенной, сверхсветовых скоростях и египетских пирамидах

Зеркало Мира
«Герофарм» продолжает экспансию на глобальный рынок «Герофарм» продолжает экспансию на глобальный рынок

Петр Родионов — о том, как вырос один из флагманов импортозамещения

Монокль
Ваш язык может стать ключом к раннему выявлению заболеваний Ваш язык может стать ключом к раннему выявлению заболеваний

Искусственный интеллект может определить ваше состояние по вашему языку

ТехИнсайдер
Терраформирование Марса уже не фантастика Терраформирование Марса уже не фантастика

Для терраформирования Марса необходимо увеличить его температуру на 10°C

ТехИнсайдер
ММОМА: новый формат музея ММОМА: новый формат музея

Как музей ММОМА меняет подход к современным музеям?

Psychologies
В диалоге с цветами В диалоге с цветами

Формы и стили, которые подчеркивают и по-новому показывают красоту цветка

Наука и жизнь
Редкое животное и первые кадры! Фермер из Боливии сумел заснять амазонскую ласку: видео Редкое животное и первые кадры! Фермер из Боливии сумел заснять амазонскую ласку: видео

Об удивительном существе из густых лесов Амазонки известно не так много

ТехИнсайдер
10 вещей, которые лучше всего чистить спиртом: мнение профессиональных клинеров 10 вещей, которые лучше всего чистить спиртом: мнение профессиональных клинеров

Что можно чистить спиртом, а что — нет?

VOICE
Гид в уверенное будущее Гид в уверенное будущее

Какие специалисты помогают выстроить образовательную и карьерную траектории

РБК
Глава холдинга АО «Росхим»: «Стране нужна сильная химическая промышленность» Глава холдинга АО «Росхим»: «Стране нужна сильная химическая промышленность»

Российская промышленность стремится освоить новые импортозамещающие механизмы

ФедералПресс
Кто ты, мой новый герой? Кто ты, мой новый герой?

Слава Копейкин и Денис Косиков зажигают звезды

Men Today
Пристрастие родителей к алкоголю может привести к ускоренному старению их детей Пристрастие родителей к алкоголю может привести к ускоренному старению их детей

Что сильнее влияет на способность бороться с болезнями — природа или воспитание?

ТехИнсайдер
Бубновая дама Бубновая дама

Отрывок из книги об истории российского ретейла и концепт-сторе КМ20

Правила жизни
Восточная мудрость Восточная мудрость

Утонченный интерьер с ориентальными мотивами

SALON-Interior
Обжиг: привет керамика! Обжиг: привет керамика!

Место, где не просто «горшки обжигают»

КАНТРИ Русская азбука
Почему нельзя выливать маринад от овощей Почему нельзя выливать маринад от овощей

Что бы ты ни делала, не выливай маринад от овощей в канализацию!

VOICE
Стрит-арт полушепотом Стрит-арт полушепотом

Артем Филатов: ботаническая философия

Weekend
Тула. Город мастеров Тула. Город мастеров

Тула – здесь плелись интриги и вершились судьбы

Зеркало Мира
Логотип личности Логотип личности

Как дизайн трех знаменитых российских логотипов менялся вместе со страной

Правила жизни
И без Netflix хорошо И без Netflix хорошо

Как открыть для себя увлекательный мир китайских дорам

ЖАРА Magazine
Версия для печати: скоро ли 3D-принтеры соберут человека по частям Версия для печати: скоро ли 3D-принтеры соберут человека по частям

Первые пациенты с 3D-имплантатами уже живут среди нас

Forbes
Диво дивное Диво дивное

Воронежская область — поля подсолнухов, меловые столбы и водная гладь Дона

Лиза
Опорная схема: что привлекает инвестиции в региональную промышленность Опорная схема: что привлекает инвестиции в региональную промышленность

Что становится основными факторами роста промышленности в регионах

РБК
Марат Калайджян: «Людям нужна простота» Марат Калайджян: «Людям нужна простота»

Марат Калайджян — вкус во плоти, учит всех нас правильному отношению к продуктам

Bones
Познать геймдев изнутри: лучшие книжные новинки о компьютерных играх и их создателях Познать геймдев изнутри: лучшие книжные новинки о компьютерных играх и их создателях

Книги о видеоиграх, которые помогут узнать, как создавались культовые вселенные

ТехИнсайдер
Открыть в приложении