Диффузия девелопмента: москвичи наступают и держат оборону
Крупные столичные девелоперы разворачивают экспансию в города-миллионники. Парадоксально, но одновременно региональные застройщики начинают встречное движение — пытаются войти на высокомаржинальный рынок недвижимости Москвы
Строительство жилья исторически считалось бизнесом локальных компаний. Местные элиты воздвигали барьеры, которые чужакам было крайне трудно преодолеть. Сейчас границы стали более проницаемыми: в последние два года столичные девелоперы развернули настоящую экспансию на региональные рынки. Каждая из крупных компаний: ПИК, «Самолет», ФСК — развивает проекты уже в десятке городов.
В свою очередь, региональные застройщики интенсифицировали попытки выйти в высокомаржинальный столичный регион. Эффект такого «встречного движения» удивителен, но объясним: резкий рост цен на жилье в 2021–2022 годах во многих городах страны сделал провинцию привлекательной для московских застройщиков. А заоблачная маржинальность столичного рынка жилья притягивает готовых к риску девелоперов из других мест.
Плюс новый курортный город на юге
Столичные застройщики десятилетиями не обращали внимания на региональные рынки жилья. Цены на квартиры даже в ведущих городах-миллионниках были слишком низкими, редкая местная компания имела в девелоперском проекте маржу более 15%.
Однако в последние пару лет крупнейшие московские девелоперы резко усилили свое региональное присутствие. ПИК реализует проекты уже в 14 городах страны, от Обнинска до Владивостока и Южно-Сахалинска. Компания ФСК начала масштабную программу с упором на Краснодарский край, Поволжье, Сибирь и Дальний Восток, в планах — ежегодное строительство не менее 1 млн квадратных метров к 2030 году. Сейчас девелопер формирует земельный банк, прорабатывает проекты и ведет переговоры с властями.
Активизировалась и ГК «Самолет», долгое время занимавшаяся только жильем в Подмосковье. Сейчас компания уже возводит дома в четырех регионах, еще в четырех проекты начнутся в текущем году. В 2024 году «Самолет» планирует приступить к строительству нового курортного города, способного вместить до миллиона человек, в Краснодарском крае на земельном участке в 3000 га. Региональная экспансия — часть стратегии компании, ее реализация должна позволить «Самолету» стать через два года крупнейшим девелопером России и Европы.
Почему же началась эта экспансия? Причин много, но главных две. Первая — резкий рост стоимости жилья в городах-миллионниках в последние три года. Квадратный метр в Казани, Новосибирске, Самаре, Нижнем Новгороде, Уфе, Самаре подорожал более чем на 50%. Ценник в Краснодаре удвоился. При стоимости более 120–170 тыс. рублей за «квадрат» маржа удовлетворяет столичных девелоперов.
Вторая причина: московские застройщики в последние три года отлично заработали на поднявшихся ценах и государственной поддержке отрасли. Имея деньги, компании активно ищут возможности для развития: идут в малоэтажное строительство и новые для себя сегменты новостроек, вкладываются в цифровизацию и строительную индустрию. Региональный девелопмент — одно из главных направлений развития.
Характерно, что лидерами экспансии стали публичные девелоперы — ПИК и «Самолет». «Публичные компании и те, кто только готовится к выходу на IPO, особенно заинтересованы в работе на региональных рынках для диверсификации предложения не только по классам, но и по географии проектов. Практика показывает, что наличие площадок в регионах положительно влияет на оценку кредитоспособности рейтинговыми агентствами. Инвесторы также хорошо воспринимают расширение географии проектов, что может косвенно влиять на стоимость акций», — говорит вицепрезидент по развитию и GR компании GloraX Денис Лебедев. «Через скупку площадок в регионах ПИК ранее резко увеличил свою капитализацию, на IPO в 2007 году компания была оценена в 12 миллиардов долларов», — вспоминает генеральный директор агентства Finch Алена Бригаднова.
У каждого девелопера могут быть и собственные мотивы для прихода на региональные рынки. Так, в ГК «Самолет» понимают, что развитие в Подмосковье имеет пределы, емкость рынка ограниченна. По слухам, ПИК просило заняться стройкой на Дальнем Востоке правительство.
В конкуренции с локальными игроками москвичи имеют ряд преимуществ. Так, столичные компании интересуются масштабными проектами, которые не под силу реализовать местным застройщикам. Подобные проекты могут иметь господдержку. Кроме того, крупные девелоперы рассчитывают на помощь крупных банков. Московские застройщики надеются выиграть и за счет качества продукта. Хотя последнее уже неочевидно. «В некоторых городах, например в Тюмени и Екатеринбурге, уровень продукта для покупателя уже выше столичного», — считает управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.
Почему экспансия стала возможна
Региональная экспансия московских девелоперов опирается еще на ряд интересных факторов. Первый — поддержка губернаторов. Еще пять лет назад региональные власти и местные элиты встречали варягов-застройщиков в штыки. Однако сейчас темпы возведения жилья — один из главных KPI работы губернаторов. В условиях ухода с рынка мелких и ряда средних девелоперов многие чиновники приветствуют приход новых сильных игроков. Главы регионов надеются, что москвичи с их опытом поднимут общий уровень стройки, зададут новые стандарты и предложат яркие проекты, способные стать визитной карточкой региона.
Второй фактор — заинтересованность крупнейших банков. Ключевые игроки на рынке проектного финансирования строительства — Сбербанк, ВТБ, «Дом. РФ», Газпромбанк — заинтересованы в расширении кредитного портфеля. Для снижения рисков они ориентируются на выдачу кредитов давно зарекомендовавшим себя компаниям, подталкивая их к освоению новых рынков.