Арендаторы почувствовали свою власть и навязывают невыгодные условия

ForbesБизнес

Деньги на чужом успехе: как заработать на готовом арендном бизнесе и что это такое

Покупка готового арендного бизнеса, то есть коммерческого помещения с действующим арендатором, долго считалась выбором ленивого инвестора. В 2023 году все изменилось: качественных объектов стало меньше, желающих купить — больше, самые желанные арендаторы почувствовали свою власть и навязывают невыгодные условия

Мария Неретина

Фото Семена Лиходеева / ТАСС

Готовым арендным бизнесом (ГАБ) называют недвижимость с действующим арендным договором. Доход от него принято называть пассивным, поскольку при идеальном раскладе собственник помещения рассчитывает, что никак не будет вовлечен в управление объектом. Но сейчас, рассказывают собеседники Forbes, рынок ГАБ больше нельзя называть гаванью стабильности, а доход собственников — пассивным. Что растревожило рынок, сколько на нем можно заработать и кто является самым желанным арендатором — разбирался Forbes.

Ликвид в дефиците

Количество инвесторов в ГАБ за последний год увеличилось, а качественных ликвидных объектов стало меньше, поэтому периодически возникает мнение, что на рынке есть дефицит. В реальности же трудно найти доходный и ликвидный объект, а вот самих ГАБов в целом меньше не становится, уточняют собеседники Forbes.

Ажиотаж на рынке создали инвесторы, которые разочаровались в жилье и пришли на рынок коммерческой недвижимости. «Покупают ГАБы инвесторы, поскольку доходность коммерческой недвижимости выше, чем у жилья, особенно в объектах с устоявшимся арендным потоком», — отмечает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

«Покупатели ГАБов — это рантье, многие из которых владеют более чем одним объектом, — добавляет управляющий партнер компании Primetr Сергей Дятлов. — Их становится с каждым годом все больше, они разочаровываются в жилищном рынке и приходят на рынок коммерции». Это консервативный способ сохранения капитала: деньги возвращаются в течение 8–10 лет, это рублевый актив, который приносит около 10% годовых — больше, чем вклад, уточняет управляющий партнер Key Сapital Сергей Камлюк.

Но доходных ГАБов на всех инвесторов не хватает. «Найти проект в хорошем месте с окупаемостью до 10 лет очень сложно, — говорит директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital Артем Филипов. — Кроме того, дефицит качественных ГАБов в Москве связан с ростом спроса на такие объекты — все самое вкусное уже разобрали».

«Дефицит хороших ГАБов объясняется тем, что многие собственники ушли с рынка, не хотят продавать свои объекты с действующими арендаторами, так как не знают, куда переложиться, — полагает специалист отдела торговой недвижимости агентства Praedium Елена Серенко. — Выходить в кеш сегодня менее интересно, поэтому предпочитают год-другой подождать. Поэтому образовался дефицит: покупателей много, а выбора мало».

«Есть ряд ГАБов, которые много лет не продаются собственниками, — добавляет руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов» Марина Маркова. — В некоторых объектах работает бизнес самого собственника, или же владелец просто не настроен продавать свой объект».

Неведомый рынок

Оценить объем рынка ГАБов трудно, сетуют опрошенные эксперты. «Объем предложения на рынке стрит-ретейла в границах старой Москвы находится на уровне 2600 штук, из них 30,6% относятся к ГАБ, — подсчитал коммерческий директор и партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. — При этом за квартал доля таких помещений выросла на 3,1%, а за год, наоборот, снизилась на 12,4%». По его данным, во II квартале 2023 года в экспозиции были представлены помещения площадью от 8,8 до 3500 кв. м, бюджет помещений с готовым арендным бизнесом варьируется от 4,2 млн до 1,1 млрд рублей. Цена за квадратный метр находится в диапазоне от 39 000 рублей до 6,5 млн рублей.

«В штуках посчитать количество ГАБов сложно, — говорит Камлюк из Key Capital. — Обычно за основу берут площадь объектов. На мой взгляд, объем составляет примерно 1–1,5 млн кв. м, нужно помнить, что не весь стрит-ретейл — это ГАБ».

«Спрос на ГАБы обычно формируется со стороны частных инвесторов с капиталом максимум до миллиарда рублей, — говорит генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — На рынке ГАБов существует также значительный спрос со стороны людей, чьи деньги имеют сомнительное происхождение. Это могут быть те, кто заработал свой капитал незаконным путем, не оплатил налоги, или, например, чиновники с неясным источником доходов».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Советский провенанс: почему ландшафтный дизайн в России никак не выберется из 1980-х Советский провенанс: почему ландшафтный дизайн в России никак не выберется из 1980-х

Как владельцы загородной недвижимости еще находятся в плену яблонь и огородов

Forbes
О Владимире Высоцком вспоминает сын: «Согласен с Любимовым — Высоцкий не прожил бы долгую и счастливую жизнь» О Владимире Высоцком вспоминает сын: «Согласен с Любимовым — Высоцкий не прожил бы долгую и счастливую жизнь»

Чем бы он ни занимался, где бы ни находился, его любили

Коллекция. Караван историй
Нулевая ответственность: что делать, если вашим коллегам и подчиненным «все равно» Нулевая ответственность: что делать, если вашим коллегам и подчиненным «все равно»

Какие причины кроются за безответственностью на рабочем месте?

Forbes
Прямые, с изломом или Прямые, с изломом или

Как скорректировать черты лица и изменить свой характер с помощью бровей

VOICE
Лидерство в коллективе: как завоевать авторитет и доверие в группе? Лидерство в коллективе: как завоевать авторитет и доверие в группе?

Какие лидерские качества стоит развивать, чтобы завоевать доверие в группе

Psychologies
Киригами-манипулятор поднимет груз в 16000 раз тяжелее себя Киригами-манипулятор поднимет груз в 16000 раз тяжелее себя

Американские инженеры создали простой и недорогой киригами-манипулятор

N+1
Палеоклиматологи не разрешили людям пережить в Европе оледенение 1,1 миллиона лет назад Палеоклиматологи не разрешили людям пережить в Европе оледенение 1,1 миллиона лет назад

Палеоклиматологи исследовали керн донных отложений, извлеченный в Португалии

N+1
Смог, потребность в айтишниках и драки «район на район»: коротко о жизни в Папуа-Новой Гвинее Смог, потребность в айтишниках и драки «район на район»: коротко о жизни в Папуа-Новой Гвинее

Как живут люди на юго-западе Тихого океана?

VC.RU
Как республиканец и кандидат на пост президента США Вивек Рамасвами стал миллиардером Как республиканец и кандидат на пост президента США Вивек Рамасвами стал миллиардером

В отличие от своего конкурента Вивек Рамасвами разбогател самостоятельно

Forbes
Три отца иконоскопа. Кто придумал телевизор Три отца иконоскопа. Кто придумал телевизор

Как изобрели телевизор и какое первое изображение впервые передали с его помощью

СНОБ
2 эффективных способа защитить свои личные границы 2 эффективных способа защитить свои личные границы

Как сохранить уважение друг к другу и при этом не наступать на горло самому cебе

Psychologies
Зуд седьмого года: когда риски измены в браке выше всего Зуд седьмого года: когда риски измены в браке выше всего

Почему люди идут на неверность примерно спустя семь лет брака

Psychologies
Изящный Дубай: как обстоят дела с искусством в ОАЭ Изящный Дубай: как обстоят дела с искусством в ОАЭ

Три сюжета, которые характеризуют культурную жизнь ОАЭ и Саудовской Аравии

Правила жизни
5 самых полезных овощей в конце лета: добавьте их в рацион, пока не наступил сентябрь 5 самых полезных овощей в конце лета: добавьте их в рацион, пока не наступил сентябрь

Как питаться разнообразно, добавляя в рацион не только листья салата и огурцы

Psychologies
«Потерянные цветы Элис Харт»: сериал о детских травмах, взрослении и лжи «Потерянные цветы Элис Харт»: сериал о детских травмах, взрослении и лжи

Почему, несмотря на медленный темп, этому сериалу стоит уделить время

Forbes
Динозавр съел баннер: 10 выдающихся рекламных кампаний голливудских фильмов Динозавр съел баннер: 10 выдающихся рекламных кампаний голливудских фильмов

Десять примеров выдающихся промокампаний по продвижению кино в Голливуде

Правила жизни
Кого убила Вирджиния Вулф: как женщины обретали себя и свою силу благодаря литературе Кого убила Вирджиния Вулф: как женщины обретали себя и свою силу благодаря литературе

Существует литература — существуют писательницы. Что такое «женское письмо»

Forbes
Вовлеченность отцов в воспитание связали со сниженным риском задержки нервно-психического развития у детей Вовлеченность отцов в воспитание связали со сниженным риском задержки нервно-психического развития у детей

В вовлеченность отцов в воспитание снизила риск задержки развития детей

N+1
Из Нью-Йорка в Париж за 90 минут: сможет ли стартап Hermeus преодолеть скорость звука Из Нью-Йорка в Париж за 90 минут: сможет ли стартап Hermeus преодолеть скорость звука

Разработка пассажирского самолета, который сможет развивать скорость 5 Махов

Forbes
Малахитовая шкатулка Малахитовая шкатулка

Интерьер вдохновлен мечтой заказчиков увидеть дом в образе «малахитовой сказки»

SALON-Interior
Принцесса моря Принцесса моря

Princess S80: новая моторная яхта со спортивным флайбриджем

Y Magazine
Половина контента про пожилых в тиктоке показала их с негативной стороны Половина контента про пожилых в тиктоке показала их с негативной стороны

Зумеры высмеивают бумеров за их ценности и отношение к молодежи

N+1
Вот так романтик! Что Дэвид Бекхэм хранит на память о первой встрече с Викторией Бекхэм Вот так романтик! Что Дэвид Бекхэм хранит на память о первой встрече с Викторией Бекхэм

Как начинались отношения Дэвида и Виктории Бекхэм

VOICE
Под давлением Под давлением

Я — поклонник инновационных технологий, и кухня у меня одна из самых оснащенных

Bones
«Общество потребления сделало деньги главной ценностью». Премьера и обсуждение фильма об эскортницах «Общество потребления сделало деньги главной ценностью». Премьера и обсуждение фильма об эскортницах

В фильме «Жизнь по вызову. Док» московские эскортницы делятся историями из жизни

СНОБ
Любовь, проснись! Любовь, проснись!

Небольшая изящная сказка в духе «Тысячи и одной ночи»

Правила жизни
История советских «Луноходов»: один разбился, один замерз, один перегрелся История советских «Луноходов»: один разбился, один замерз, один перегрелся

Времена, когда слово «Луноход» с восхищением произносили во всех странах мира

Maxim
Пятиминутный гид по аутофагии — механизму вечной молодости (но это не точно) Пятиминутный гид по аутофагии — механизму вечной молодости (но это не точно)

«Аутофагия» — это самоочищение организма от поврежденных клеток и их частей

Правила жизни
То ли раб, то ли жена: лингвисты до сих пор сомневаются, откуда на самом деле произошло слово То ли раб, то ли жена: лингвисты до сих пор сомневаются, откуда на самом деле произошло слово

Откуда же на самом деле произошло это простое, на первый взгляд, слово «семья»?

ТехИнсайдер
Лариса Малеванная: «Товстоногов говорил, что в БДТ нет звезд, поскольку все звезды» Лариса Малеванная: «Товстоногов говорил, что в БДТ нет звезд, поскольку все звезды»

Лариса Малеванная — очерки об известных и дорогих ей людях

Коллекция. Караван историй
Открыть в приложении