Арендаторы почувствовали свою власть и навязывают невыгодные условия

ForbesБизнес

Деньги на чужом успехе: как заработать на готовом арендном бизнесе и что это такое

Покупка готового арендного бизнеса, то есть коммерческого помещения с действующим арендатором, долго считалась выбором ленивого инвестора. В 2023 году все изменилось: качественных объектов стало меньше, желающих купить — больше, самые желанные арендаторы почувствовали свою власть и навязывают невыгодные условия

Мария Неретина

Фото Семена Лиходеева / ТАСС

Готовым арендным бизнесом (ГАБ) называют недвижимость с действующим арендным договором. Доход от него принято называть пассивным, поскольку при идеальном раскладе собственник помещения рассчитывает, что никак не будет вовлечен в управление объектом. Но сейчас, рассказывают собеседники Forbes, рынок ГАБ больше нельзя называть гаванью стабильности, а доход собственников — пассивным. Что растревожило рынок, сколько на нем можно заработать и кто является самым желанным арендатором — разбирался Forbes.

Ликвид в дефиците

Количество инвесторов в ГАБ за последний год увеличилось, а качественных ликвидных объектов стало меньше, поэтому периодически возникает мнение, что на рынке есть дефицит. В реальности же трудно найти доходный и ликвидный объект, а вот самих ГАБов в целом меньше не становится, уточняют собеседники Forbes.

Ажиотаж на рынке создали инвесторы, которые разочаровались в жилье и пришли на рынок коммерческой недвижимости. «Покупают ГАБы инвесторы, поскольку доходность коммерческой недвижимости выше, чем у жилья, особенно в объектах с устоявшимся арендным потоком», — отмечает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

«Покупатели ГАБов — это рантье, многие из которых владеют более чем одним объектом, — добавляет управляющий партнер компании Primetr Сергей Дятлов. — Их становится с каждым годом все больше, они разочаровываются в жилищном рынке и приходят на рынок коммерции». Это консервативный способ сохранения капитала: деньги возвращаются в течение 8–10 лет, это рублевый актив, который приносит около 10% годовых — больше, чем вклад, уточняет управляющий партнер Key Сapital Сергей Камлюк.

Но доходных ГАБов на всех инвесторов не хватает. «Найти проект в хорошем месте с окупаемостью до 10 лет очень сложно, — говорит директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital Артем Филипов. — Кроме того, дефицит качественных ГАБов в Москве связан с ростом спроса на такие объекты — все самое вкусное уже разобрали».

«Дефицит хороших ГАБов объясняется тем, что многие собственники ушли с рынка, не хотят продавать свои объекты с действующими арендаторами, так как не знают, куда переложиться, — полагает специалист отдела торговой недвижимости агентства Praedium Елена Серенко. — Выходить в кеш сегодня менее интересно, поэтому предпочитают год-другой подождать. Поэтому образовался дефицит: покупателей много, а выбора мало».

«Есть ряд ГАБов, которые много лет не продаются собственниками, — добавляет руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов» Марина Маркова. — В некоторых объектах работает бизнес самого собственника, или же владелец просто не настроен продавать свой объект».

Неведомый рынок

Оценить объем рынка ГАБов трудно, сетуют опрошенные эксперты. «Объем предложения на рынке стрит-ретейла в границах старой Москвы находится на уровне 2600 штук, из них 30,6% относятся к ГАБ, — подсчитал коммерческий директор и партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. — При этом за квартал доля таких помещений выросла на 3,1%, а за год, наоборот, снизилась на 12,4%». По его данным, во II квартале 2023 года в экспозиции были представлены помещения площадью от 8,8 до 3500 кв. м, бюджет помещений с готовым арендным бизнесом варьируется от 4,2 млн до 1,1 млрд рублей. Цена за квадратный метр находится в диапазоне от 39 000 рублей до 6,5 млн рублей.

«В штуках посчитать количество ГАБов сложно, — говорит Камлюк из Key Capital. — Обычно за основу берут площадь объектов. На мой взгляд, объем составляет примерно 1–1,5 млн кв. м, нужно помнить, что не весь стрит-ретейл — это ГАБ».

«Спрос на ГАБы обычно формируется со стороны частных инвесторов с капиталом максимум до миллиарда рублей, — говорит генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — На рынке ГАБов существует также значительный спрос со стороны людей, чьи деньги имеют сомнительное происхождение. Это могут быть те, кто заработал свой капитал незаконным путем, не оплатил налоги, или, например, чиновники с неясным источником доходов».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Здоровье как актив: зачем частным клиникам превентивная медицина Здоровье как актив: зачем частным клиникам превентивная медицина

Почему в частных клиниках развивается персонализированный подход

Forbes
Визуализация Набокова и NFT-дом: 10 музейных проектов на стыке искусства и технологий Визуализация Набокова и NFT-дом: 10 музейных проектов на стыке искусства и технологий

Соединение классического искусства с цифровыми технологиями — уже не новость

Forbes
Инженеры довольны своими доходами, а дизайнеры — нет. Почему, и что это значит для бизнеса Инженеры довольны своими доходами, а дизайнеры — нет. Почему, и что это значит для бизнеса

Удовлетворенность зарплатами — надежный барометр

Inc.
Как обрести уверенность Как обрести уверенность

Почему нас часто мучают сомнения в том, что мы справимся с чем-то?

Лиза
Сквирт или не сквирт: вопросы, советы, подводные камни Сквирт или не сквирт: вопросы, советы, подводные камни

Рассказываем, откуда берется струйный оргазм и на что он похож

Cosmopolitan
Киригами-манипулятор поднимет груз в 16000 раз тяжелее себя Киригами-манипулятор поднимет груз в 16000 раз тяжелее себя

Американские инженеры создали простой и недорогой киригами-манипулятор

N+1
Где родился, там и пригодился: хорошая ли идея, долгое время работать в одной компании? Где родился, там и пригодился: хорошая ли идея, долгое время работать в одной компании?

Однако можно ли считать 10 лет в одной компании большим опытом?

ТехИнсайдер
Мостинг, бредкрамбинг и другие кошмарные тренды в отношениях Мостинг, бредкрамбинг и другие кошмарные тренды в отношениях

Тренды современных отношений, которых лучше бы вообще не было

VOICE
За последние 40 лет вокруг Китая стало в восемь раз больше бедных кислородом вод За последние 40 лет вокруг Китая стало в восемь раз больше бедных кислородом вод

Почему есть высокие риски утраты биоразнообразия для местных морских экосистем

N+1
«Почему ты такая худая»: что такое скинни-шейминг и как он влияет на женщин «Почему ты такая худая»: что такое скинни-шейминг и как он влияет на женщин

Худые люди тоже сталкиваются с буллингом — из-за «недостаточного веса»

Forbes
Такси. День знаний Такси. День знаний

Остановит ли новый закон рост цен на проезд

Деньги
Что умеет нейросеть «Сбера» GigaChat Что умеет нейросеть «Сбера» GigaChat

«Сбер» запустил свой аналог ChatGPT — нейросеть GigaChat. Что она умеет?

СНОБ
«Золото, перина и ночная чертовщина». Отрывок из книги Флор Веско «Золото, перина и ночная чертовщина». Отрывок из книги Флор Веско

Виртуозно смешивая сказочные сюжеты, Флор Веско исследует бессознательное

СНОБ
Беспилотник научили парить почти без затрат энергии Беспилотник научили парить почти без затрат энергии

Система управления беспилотника находит оптимальные точки в воздушных потоках

N+1
Российский коньяк: что можно пить без последствий и с удовольствием? Российский коньяк: что можно пить без последствий и с удовольствием?

На какие из российских коньяков стоит обращать внимание при покупке?

Maxim
Россия скорректирует пошлину на вывоз подешевевших удобрений: кто в выигрыше Россия скорректирует пошлину на вывоз подешевевших удобрений: кто в выигрыше

Правительство России готовится ввести временную пошлину на экспорт удобрений

Forbes
7 фактов о счастье: размышления психотерапевта 7 фактов о счастье: размышления психотерапевта

Какие они — счастливые люди?

Psychologies
Выбор принцессы: солнцезащитные очки, как у принцессы Дианы - 8 стильных моделей Выбор принцессы: солнцезащитные очки, как у принцессы Дианы - 8 стильных моделей

Хочешь выглядеть, как королевская особа – учись у настоящей принцессы

VOICE
Интересный факт! Как древние переселенцы из Причерноморья поразили современных археологов Интересный факт! Как древние переселенцы из Причерноморья поразили современных археологов

Археологи сделали удивительное открытие, о котором раньше «они только мечтали»

ТехИнсайдер
Семь вещей, которые поймут только те, кто был на советских курортах Семь вещей, которые поймут только те, кто был на советских курортах

Вспоминаем нюансы отечественных курортов

Maxim
«Лучший химик — природа»: как вырастить обезболивающие лекарства на дрожжах «Лучший химик — природа»: как вырастить обезболивающие лекарства на дрожжах

Важнейшие лекарственные ингредиенты могут быть выращены по «пивной технологии»

Forbes
Пумы перешли к охоте на пересеченной местности из-за ворующих добычу медведей и волков Пумы перешли к охоте на пересеченной местности из-за ворующих добычу медведей и волков

Рост численности медведей и волков в Йеллоустоне изменил привычки пум

N+1
Нравиться всем или себе? Находим золотую середину Нравиться всем или себе? Находим золотую середину

Как здраво оценивать себя?

VOICE
Конец отношений или пауза. Что такое гостинг и в чем его причины Конец отношений или пауза. Что такое гостинг и в чем его причины

Почему мужчины иногда пропадают без всяких видимых причин и как быть?

Лиза
3 типа привязанности: как от них зависят наши отношения с мужчинами 3 типа привязанности: как от них зависят наши отношения с мужчинами

Определи свой (и его) тип привязанности — и узнаешь, что со всем этим делать

VOICE
Самораскрытие: когда стоит и не стоит делиться с собеседником своим опытом и переживаниями Самораскрытие: когда стоит и не стоит делиться с собеседником своим опытом и переживаниями

Что такое самораскрытие и почему эта наклонность многих раздражает?

Psychologies
«Тихий наем»: почему продвижение по службе не всегда хорошо для сотрудника и компании «Тихий наем»: почему продвижение по службе не всегда хорошо для сотрудника и компании

Руководители не учитывают набор рисков, возникающих вследствие «тихого найма»

Forbes
Дегустации и дегустаторы Дегустации и дегустаторы

Что для главное для специалистов на кухне, кроме знаний, умений и компетенций?

Bones
Песня о родинке: как выявить опасное новообразование на коже и удалить его Песня о родинке: как выявить опасное новообразование на коже и удалить его

Что такое родинка и как понять, что она опасна?

Правила жизни
Семь раз и склей Семь раз и склей

«Семь лиц Джейн»: несовершенный, но любопытный альманах в жанре роуд-муви

Weekend
Открыть в приложении