Арендаторы почувствовали свою власть и навязывают невыгодные условия

ForbesБизнес

Деньги на чужом успехе: как заработать на готовом арендном бизнесе и что это такое

Покупка готового арендного бизнеса, то есть коммерческого помещения с действующим арендатором, долго считалась выбором ленивого инвестора. В 2023 году все изменилось: качественных объектов стало меньше, желающих купить — больше, самые желанные арендаторы почувствовали свою власть и навязывают невыгодные условия

Мария Неретина

Фото Семена Лиходеева / ТАСС

Готовым арендным бизнесом (ГАБ) называют недвижимость с действующим арендным договором. Доход от него принято называть пассивным, поскольку при идеальном раскладе собственник помещения рассчитывает, что никак не будет вовлечен в управление объектом. Но сейчас, рассказывают собеседники Forbes, рынок ГАБ больше нельзя называть гаванью стабильности, а доход собственников — пассивным. Что растревожило рынок, сколько на нем можно заработать и кто является самым желанным арендатором — разбирался Forbes.

Ликвид в дефиците

Количество инвесторов в ГАБ за последний год увеличилось, а качественных ликвидных объектов стало меньше, поэтому периодически возникает мнение, что на рынке есть дефицит. В реальности же трудно найти доходный и ликвидный объект, а вот самих ГАБов в целом меньше не становится, уточняют собеседники Forbes.

Ажиотаж на рынке создали инвесторы, которые разочаровались в жилье и пришли на рынок коммерческой недвижимости. «Покупают ГАБы инвесторы, поскольку доходность коммерческой недвижимости выше, чем у жилья, особенно в объектах с устоявшимся арендным потоком», — отмечает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

«Покупатели ГАБов — это рантье, многие из которых владеют более чем одним объектом, — добавляет управляющий партнер компании Primetr Сергей Дятлов. — Их становится с каждым годом все больше, они разочаровываются в жилищном рынке и приходят на рынок коммерции». Это консервативный способ сохранения капитала: деньги возвращаются в течение 8–10 лет, это рублевый актив, который приносит около 10% годовых — больше, чем вклад, уточняет управляющий партнер Key Сapital Сергей Камлюк.

Но доходных ГАБов на всех инвесторов не хватает. «Найти проект в хорошем месте с окупаемостью до 10 лет очень сложно, — говорит директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital Артем Филипов. — Кроме того, дефицит качественных ГАБов в Москве связан с ростом спроса на такие объекты — все самое вкусное уже разобрали».

«Дефицит хороших ГАБов объясняется тем, что многие собственники ушли с рынка, не хотят продавать свои объекты с действующими арендаторами, так как не знают, куда переложиться, — полагает специалист отдела торговой недвижимости агентства Praedium Елена Серенко. — Выходить в кеш сегодня менее интересно, поэтому предпочитают год-другой подождать. Поэтому образовался дефицит: покупателей много, а выбора мало».

«Есть ряд ГАБов, которые много лет не продаются собственниками, — добавляет руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов» Марина Маркова. — В некоторых объектах работает бизнес самого собственника, или же владелец просто не настроен продавать свой объект».

Неведомый рынок

Оценить объем рынка ГАБов трудно, сетуют опрошенные эксперты. «Объем предложения на рынке стрит-ретейла в границах старой Москвы находится на уровне 2600 штук, из них 30,6% относятся к ГАБ, — подсчитал коммерческий директор и партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. — При этом за квартал доля таких помещений выросла на 3,1%, а за год, наоборот, снизилась на 12,4%». По его данным, во II квартале 2023 года в экспозиции были представлены помещения площадью от 8,8 до 3500 кв. м, бюджет помещений с готовым арендным бизнесом варьируется от 4,2 млн до 1,1 млрд рублей. Цена за квадратный метр находится в диапазоне от 39 000 рублей до 6,5 млн рублей.

«В штуках посчитать количество ГАБов сложно, — говорит Камлюк из Key Capital. — Обычно за основу берут площадь объектов. На мой взгляд, объем составляет примерно 1–1,5 млн кв. м, нужно помнить, что не весь стрит-ретейл — это ГАБ».

«Спрос на ГАБы обычно формируется со стороны частных инвесторов с капиталом максимум до миллиарда рублей, — говорит генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — На рынке ГАБов существует также значительный спрос со стороны людей, чьи деньги имеют сомнительное происхождение. Это могут быть те, кто заработал свой капитал незаконным путем, не оплатил налоги, или, например, чиновники с неясным источником доходов».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Почему фильм «Крейвен-охотник» о супергерое с русскими корнями провалился в прокате Почему фильм «Крейвен-охотник» о супергерое с русскими корнями провалился в прокате

Почему экранизация комикса с саундтреком-колыбельной провалился в прокате

Forbes
Замуж за иностранца Замуж за иностранца

7 советов, как не попасть в заложники к заморскому принцу

Лиза
«Визитная карточка» для Роскомнадзора: как защитить персональные данные клиентов и избежать проверок «Визитная карточка» для Роскомнадзора: как защитить персональные данные клиентов и избежать проверок

Как избежать наказания за утечку персональных данных клиентов?

Inc.
Устаревшие правила, которые мешают построить гармоничные отношения с мужчиной Устаревшие правила, которые мешают построить гармоничные отношения с мужчиной

Почему установки времен наших бабушек больше неактуальны

VOICE
Как психологическое состояние влияет на сексуальную жизнь Как психологическое состояние влияет на сексуальную жизнь

Половая жизнь — это не только физиология, но и сложный эмоциональный процесс

Правила жизни
Малахитовая шкатулка Малахитовая шкатулка

Интерьер вдохновлен мечтой заказчиков увидеть дом в образе «малахитовой сказки»

SALON-Interior
Четыре секрета Google Chrome, о которых вы не знали Четыре секрета Google Chrome, о которых вы не знали

О многих функциях Chrome вы могли даже не подозревать

ТехИнсайдер
Аденин предсказал терминальную стадию повреждения почек при диабетической нефропатии Аденин предсказал терминальную стадию повреждения почек при диабетической нефропатии

Ученые выяснили степень участия аденина в повреждении почек

N+1
Наталья Илишкина: «Улан Далай. Степная сага» Наталья Илишкина: «Улан Далай. Степная сага»

Достоверный и бережный текст Натальи Илишкиной вышел в серии «Большая проза»

СНОБ
Как траурные дронго защищаются от вторжений паразитирующих кукушек Как траурные дронго защищаются от вторжений паразитирующих кукушек

Изменчивость расцветки яиц помогает дронго вычислить подброшенные чужие яйца

ТехИнсайдер
Дубай. Город intro. Как состояться в Дубае и избежать ошибок Дубай. Город intro. Как состояться в Дубае и избежать ошибок

Продюсер Митя Муравьев открывает главный дубайский секрет

Правила жизни
Инвестпроекты снимают с паузы Инвестпроекты снимают с паузы

АПК остается привлекательным для вложений, несмотря на трудности

Агроинвестор
Казино без алкоголя: почему математики не любят рулетку и во что играют инвесторы Казино без алкоголя: почему математики не любят рулетку и во что играют инвесторы

Отрывок из книги популяризатора найки Нила Деграсса Тайсона — «Послание звезд»

Forbes
Сказать правду Сказать правду

Как рассказать детям об «особенном» появлении на свет?

Psychologies
10 интересных фактов о сверхзвуковых пассажирских самолетах — Ту-144 и Concorde 10 интересных фактов о сверхзвуковых пассажирских самолетах — Ту-144 и Concorde

Почему же закончилась эпоха сверхзвуковых пассажирских самолетов?

Maxim
Секс с нарциссом: 5 особенностей, которые важно знать Секс с нарциссом: 5 особенностей, которые важно знать

Как понять, что вы попали в ловушку отношений именно с нарциссом?

Psychologies
Я — сноб: главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов Я — сноб: главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов

Архитектор Сергей Кузнецов — о новых проектах и любви к автономии

СНОБ
Все по плану Все по плану

Каковы шансы на успех, если вы задумались об искусственном оплодотворении

Собака.ru
Ад оказался ближе центра Земли: какую загадку хранит 12-километровая Кольская сверхглубокая скважина Ад оказался ближе центра Земли: какую загадку хранит 12-километровая Кольская сверхглубокая скважина

Сверхглубокую Кольскую скважину начали бурить в 1970-е годы... что там нашли?

ТехИнсайдер
На острие безвкусицы. О фильме «Только ты и я» с Вирджини Эфирой На острие безвкусицы. О фильме «Только ты и я» с Вирджини Эфирой

Как Донзелли удалось снять чуткое кино на громкую тему домашнего насилия

СНОБ
Размер не главное: самые маленькие квартиры мира Размер не главное: самые маленькие квартиры мира

Крошечные квартиры, которые вы не могли себе даже представить

Правила жизни
Культура Культура

Сюжеты, характеризующие культурную жизнь современных ОАЭ и Саудовской Аравии

Правила жизни
Новостные агентства требуют, чтобы при обучении ИИ, не использовались тексты и изображения без разрешения Новостные агентства требуют, чтобы при обучении ИИ, не использовались тексты и изображения без разрешения

Как инструменты искусственного интеллекта нарушают законы об авторском праве.

ТехИнсайдер
Почему люди меняют свои суждения о других? Узнайте неочевидный ответ ученых! Почему люди меняют свои суждения о других? Узнайте неочевидный ответ ученых!

Почему мы меньше обвиняем кого-то, если знаем, что человек страдал в детстве?

ТехИнсайдер
Психология смерти и технологии: сможет ли цифровой аватар заменить умершего Психология смерти и технологии: сможет ли цифровой аватар заменить умершего

Можно ли жить вечно?

Psychologies
Биоархеологи выяснили рацион людей из скифской «Долины царей» Биоархеологи выяснили рацион людей из скифской «Долины царей»

Ученые проанализировали останки 12 человек из памятника Чинге-Тей-I

N+1
Нейробиологи нашли механизм мозга, управляющий концентрацией внимания Нейробиологи нашли механизм мозга, управляющий концентрацией внимания

Основную роль в концентрации внимания играет скоординированная активность

ТехИнсайдер
Такси. День знаний Такси. День знаний

Остановит ли новый закон рост цен на проезд

Деньги
5 самых полезных овощей в конце лета: добавьте их в рацион, пока не наступил сентябрь 5 самых полезных овощей в конце лета: добавьте их в рацион, пока не наступил сентябрь

Как питаться разнообразно, добавляя в рацион не только листья салата и огурцы

Psychologies
Ураган в детской Ураган в детской

Некоторые малыши гиперактивны, а это истощает детскую нервную систему

Лиза
Открыть в приложении