Почему эксперты считают, что рынок офисной недвижимости деградирует?

ForbesБизнес

Шанхай-Сити: чем ситуация на рынке офисов напоминает 90-е

Мария Неретина

Фото Sefa Karacan / Anadolu Agency via Getty Images

Рынок офисной недвижимости уже не первый год переживает перемены: площади в сделках мельчают, а компании предпочитают не арендовать, а покупать небольшие блоки в собственность. Некоторые эксперты считают происходящее деградацией рынка и возвращением в 90-е. Forbes разбирался, в чем именно состоит риск и чем вызваны такие перемены.

В исследованиях, посвященных итогам I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости, сразу несколько консалтинговых компаний обратили внимание на то, что уже не первый год средняя площадь в сделках снижается. Этот тренд затрагивает и аренду, и продажу офисов.

По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), средний размер сделок сократился вдвое за два года: с 1696 кв. м в I квартале 2021-го до 841 кв. м в I квартале 2023-го. По итогам квартала только 4% сделок прошли с площадями более 5000 кв. м, 32% — в диапазоне от 1000 до 5000 кв. м. Аналитики NF Group фиксируют похожие изменения, хотя, по их версии, динамика не столь драматичная: средний размер сделки по аренде офисов по итогам 2021 года составлял около 1150 кв. м, а в 2022-м снизился до 1107 кв. м.

«В Москве по результатам 2022 года наиболее популярным форматом аренды стали офисы площадью 100-250 кв. м, — отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. «Средняя площадь продаваемого лота в 2021 году по сделкам на первичном рынке составляла порядка 400 кв. м для юридических лиц и 250 кв. м — для физических лиц, в то время как в 2022-м — около 260 кв. м для юридических лиц и 170 кв. м — для физлиц», — говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.

На фоне продолжающегося уже не первый год сокращения площадей ряд аналитиков рынка заметил новую тенденцию — в структуре сделок стала расти доля продаж, в том числе и блоков «мелкой нарезки», то есть тех самых офисов до 1000 кв. м. Если раньше их арендовали у собственника здания, то теперь все больше приобретают в собственность. Речь идет главным образом о новом предложении в строящихся или недавно построенных зданиях.

В 2022 году доля продаж офисов класса А и В под конечного пользователя в общем объеме сделок выросла на 6 п. п. по сравнению с 2021 годом и достигла 17%, подсчитала старший директор, руководитель направления продажи и приобретений Commonwealth Partnership (CMWP) Алла Глазкова.

Маленький, но свой

У роста популярности покупки офисов в собственность есть несколько причин, и основная из них — появление большого предложения в строящихся или недавно завершенных проектах, говорят собеседники Forbes. «Объем предложения офисов на продажу неуклонно растет: еще в 2021 году на продажу предлагалось не более 15% от общего объема ввода, а в 2023 году уже 70%», — подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Переток инвесторов на офисный рынок начал проявляться еще в 2021-2022 году, когда на продажу активно начали выходить проекты класса А «с мелкой нарезкой», — пояснил представитель девелоперской компании Stone Hedge. «Проекты первичного рынка, в рамках которых предлагаются офисные блоки или этажи на продажу, начали активно развиваться с 2019–2020 годов», — вспоминает директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.

Предложение и спрос быстро нашли друг друга: на офисы обратили внимание разочаровавшиеся в жилье частные инвесторы. «На спрос повлияли следующие факторы: появилось качественное предложение и продукт, и инвесторы с переоцененного жилого рынка переориентировались на офисный», — рассуждает генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша.

«Новостройки стремительно теряют свою популярность в качестве инвестиционного инструмента, — соглашается член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — Офисы продолжают расти в цене по мере хода строительства, продажи офисов «в нарезку» в Москве идут, несмотря на геополитические волны 2022 года. В отличие от квартир, офисы являются традиционным инвестиционным инструментом с рентной доходностью. Вложения в офисы позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель путем размещения части средств в проектах институционального качества».

«Пропал Калабуховский дом»

Ряд участников рынка, особенно из числа крупных собственников, считают продажу небольших офисных блоков крайне негативным явлением. В беседе с Forbes они используют такие выражения, как «шанхай», «деградация» и «возвращение в 90-е».

«Нарезка» ставит под угрозу рынок институциональной недвижимости, — сетует генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. — Ведь основная характеристика такой недвижимости — это стабильный длинный денежный поток: долгосрочные договоры, единое централизованное управление и, как правило, один собственник, который все это и обеспечивает. Как только здание нарезается на «кусочки» по 50-70 м — пропал Калабуховский дом!

«Теперь будут возникать офисные центры, принадлежащие большому количеству розничных инвесторов, которые спасали свои деньги в «кирпичах», — прогнозирует президент Central Properties и PARUS Asset Management Денис Степанов. — Как это будет потом управляться — непонятно, должны появиться какие-то правила игры, товарищества собственников недвижимости, которым придется принимать свои уставы относительно управления зданием».

«Рост количества сделок на покупку небольших офисных блоков — неоднозначное явление для рынка. Во-первых, потому, что объектами, проданными «в нарезку», сложно управлять, как и обеспечивать в таких проектах качественный сервис для резидентов, — добавляет Заглумин из Bright Rich | CORFAC International. — Во-вторых, с рынка таким образом «вымывается» институциональный продукт — здания, принадлежащие одному владельцу, с хорошим арендным потоком, что отбрасывает рынок в развитии на годы назад».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Тянем-потянем: как франчайзеры помогают партнерам в трудные времена Тянем-потянем: как франчайзеры помогают партнерам в трудные времена

Большинство из франчайзеров помогут партнеру с антикризисным управлением

Forbes
Жаришь или отжигаешь? Как знаки зодиака отдыхают на майских шашлыках Жаришь или отжигаешь? Как знаки зодиака отдыхают на майских шашлыках

Наш Магический шар рассказывает, как именно знаки зодиака отдыхают на шашлыках

VOICE
«Служебный роман» наоборот: как влюбить в себя начальника (профессионально, конечно!) «Служебный роман» наоборот: как влюбить в себя начальника (профессионально, конечно!)

Какими качествами обладает идеальный сотрудник?

Maxim
Семь вещей, которые раздражают нас в автомобиле Семь вещей, которые раздражают нас в автомобиле

Низкопрофильные шины, сенсорные панели и многое другое: что раздражает водителей

4x4 Club
10 слов про Китай 10 слов про Китай

10 ключевых концепций, лежащих в основе трансформации Китая

kiozk originals
Хроника «оздоровления»: как Twitter изменился под руководством Илона Маска Хроника «оздоровления»: как Twitter изменился под руководством Илона Маска

Как Twitter изменился с тех пор, как его купил Илон Маск

Inc.
Валерия: «Старость – это когда тянет к земле. А я стремлюсь вверх!» Валерия: «Старость – это когда тянет к земле. А я стремлюсь вверх!»

Невероятно, но факт: 17 апреля Валерия отметит 55-летие

Лиза
Японский посадочный модуль ispace потерпел крушение при посадке на Луну Японский посадочный модуль ispace потерпел крушение при посадке на Луну

Во время сближения с Луной у посадочного модуля ispace закончилось топливо

ТехИнсайдер
100-летние сестры рассказали, как поддерживать остроту ума в глубокой старости. Стоит узнать! 100-летние сестры рассказали, как поддерживать остроту ума в глубокой старости. Стоит узнать!

Ширли Ходс и Рут Свидлер — о правильном и здоровом старении

ТехИнсайдер
Семь смертельно опасных ситуаций, в которых космонавтам чудом удалось выжить Семь смертельно опасных ситуаций, в которых космонавтам чудом удалось выжить

Смертельная опасность — обычное дело в космонавтике

Maxim
Выйти из тени Выйти из тени

Когда любимое хобби приносит деньги: как избежать проблем с законом

Лиза
Погружение с первых страниц: 5 романов с увлекательным сюжетом, которые стоит прочесть Погружение с первых страниц: 5 романов с увлекательным сюжетом, которые стоит прочесть

Рассказываем о книгах, от которых трудно оторваться до самой последней страницы

ТехИнсайдер
Почему уменьшается Меркурий и существует ли атмосфера у этой планеты: неожиданные факты, которые удивят даже астрономов Почему уменьшается Меркурий и существует ли атмосфера у этой планеты: неожиданные факты, которые удивят даже астрономов

Невероятные факты про атмосферу загадочного Меркурия

ТехИнсайдер
Пчелы потеряли дофамин и мотивацию после стоп-сигнала Пчелы потеряли дофамин и мотивацию после стоп-сигнала

Когда на пчелу при кормления нападают, она летит в гнездо предупредить остальных

N+1
Налоговик в штате и «инфоюристы»: как чета Блиновских годами нарушала налоговое законодательство и не боялась последствий Налоговик в штате и «инфоюристы»: как чета Блиновских годами нарушала налоговое законодательство и не боялась последствий

Как Блиновская годами игнорировала ФНС и что из этого вышло

Inc.
Селфи, gushi и Северное сияние: зачем туристы из Китая едут в Россию Селфи, gushi и Северное сияние: зачем туристы из Китая едут в Россию

Какие перспективы ждут китайский туризм в России?

РБК
Глаза-перископы и рот с 8 зубами: знакомьтесь, монстр Талли, для которого нет места в классификации животных Глаза-перископы и рот с 8 зубами: знакомьтесь, монстр Талли, для которого нет места в классификации животных

Точку в изучении монстров Талли ставить пока рано

Вокруг света
Цитофлуориметрия твердых тканей сократила время поиска опухолевых клеток во время операции Цитофлуориметрия твердых тканей сократила время поиска опухолевых клеток во время операции

Немецкие ученые разработали подход для быстрого обнаружения опухолевых клеток

N+1
Из чего складывается конструктивизм Из чего складывается конструктивизм

Конструктивизм представил миру множество новаторских идей

Правила жизни
Интервью с кинорежиссером Иваном И. Твердовским о Замятине и фильме «Наводнение» Интервью с кинорежиссером Иваном И. Твердовским о Замятине и фильме «Наводнение»

Режиссер Иван И. Твердовский — о поисках героя и экранизации Замятина

СНОБ
Ford Bronco 1974 года с двигателем V8 – юбилейный автомобиль Icon Ford Bronco 1974 года с двигателем V8 – юбилейный автомобиль Icon

Ford Bronco 1974 сочетает в себе всё лучшее, что было и появилось в Bronco

4x4 Club
«Рой»: сериал от авторов «Атланты» о музыкальной фанатке «Рой»: сериал от авторов «Атланты» о музыкальной фанатке

Почему «Рой» воспринимается как исследование стереотипов о женской психологии

Forbes
Родители думали, что 14-летняя Наташа стала жертвой киллера. Но она скрывалась у своего парня Родители думали, что 14-летняя Наташа стала жертвой киллера. Но она скрывалась у своего парня

Все считали, что девочка пострадала от рук киллера, но на суде открылась правда

ТехИнсайдер
Оценивая преимущество: нетранзитивные позиции в шахматах Оценивая преимущество: нетранзитивные позиции в шахматах

Всегда ли можно однозначно сказать, чья позиция на шахматной доске сильнее?

Наука и жизнь
Опасные игры: правила для любовников Опасные игры: правила для любовников

Какие правила для любовников формулирует психолог Ульрих Клемент

Psychologies
Генетики прочитали ДНК названного в честь гнома из «Хоббита» неандертальца Генетики прочитали ДНК названного в честь гнома из «Хоббита» неандертальца

Ученые исследовали крупнейшую с 1979 года находку неандертальских останков

N+1
Зачем уголь Черной Бороде? Раскрыт секрет затонувшего корабля самого известного английского пирата Зачем уголь Черной Бороде? Раскрыт секрет затонувшего корабля самого известного английского пирата

На судне Эдварда Тича нашли уголь, хотя тогда его не использовали как топливо

Вокруг света
В Японии обнаружили древнюю ритуальную маску периода Яёй. Вот для чего ее использовали В Японии обнаружили древнюю ритуальную маску периода Яёй. Вот для чего ее использовали

Маска восходит к временам, когда японское общество примыкало сельскому хозяйству

ТехИнсайдер
Максим Траньков. Служебный роман Максим Траньков. Служебный роман

История-предупреждение от олимпийского чемпиона Сочи-2014

Maxim
Не маскирует возраст, но сохранила рыжую гриву: как изменилась обаятельная звезда Не маскирует возраст, но сохранила рыжую гриву: как изменилась обаятельная звезда

Австралийская актриса Миранда Отто стала звездой мирового масштаба в одночасье

VOICE
Открыть в приложении