Почему эксперты считают, что рынок офисной недвижимости деградирует?

ForbesБизнес

Шанхай-Сити: чем ситуация на рынке офисов напоминает 90-е

Мария Неретина

Фото Sefa Karacan / Anadolu Agency via Getty Images

Рынок офисной недвижимости уже не первый год переживает перемены: площади в сделках мельчают, а компании предпочитают не арендовать, а покупать небольшие блоки в собственность. Некоторые эксперты считают происходящее деградацией рынка и возвращением в 90-е. Forbes разбирался, в чем именно состоит риск и чем вызваны такие перемены.

В исследованиях, посвященных итогам I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости, сразу несколько консалтинговых компаний обратили внимание на то, что уже не первый год средняя площадь в сделках снижается. Этот тренд затрагивает и аренду, и продажу офисов.

По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), средний размер сделок сократился вдвое за два года: с 1696 кв. м в I квартале 2021-го до 841 кв. м в I квартале 2023-го. По итогам квартала только 4% сделок прошли с площадями более 5000 кв. м, 32% — в диапазоне от 1000 до 5000 кв. м. Аналитики NF Group фиксируют похожие изменения, хотя, по их версии, динамика не столь драматичная: средний размер сделки по аренде офисов по итогам 2021 года составлял около 1150 кв. м, а в 2022-м снизился до 1107 кв. м.

«В Москве по результатам 2022 года наиболее популярным форматом аренды стали офисы площадью 100-250 кв. м, — отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. «Средняя площадь продаваемого лота в 2021 году по сделкам на первичном рынке составляла порядка 400 кв. м для юридических лиц и 250 кв. м — для физических лиц, в то время как в 2022-м — около 260 кв. м для юридических лиц и 170 кв. м — для физлиц», — говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.

На фоне продолжающегося уже не первый год сокращения площадей ряд аналитиков рынка заметил новую тенденцию — в структуре сделок стала расти доля продаж, в том числе и блоков «мелкой нарезки», то есть тех самых офисов до 1000 кв. м. Если раньше их арендовали у собственника здания, то теперь все больше приобретают в собственность. Речь идет главным образом о новом предложении в строящихся или недавно построенных зданиях.

В 2022 году доля продаж офисов класса А и В под конечного пользователя в общем объеме сделок выросла на 6 п. п. по сравнению с 2021 годом и достигла 17%, подсчитала старший директор, руководитель направления продажи и приобретений Commonwealth Partnership (CMWP) Алла Глазкова.

Маленький, но свой

У роста популярности покупки офисов в собственность есть несколько причин, и основная из них — появление большого предложения в строящихся или недавно завершенных проектах, говорят собеседники Forbes. «Объем предложения офисов на продажу неуклонно растет: еще в 2021 году на продажу предлагалось не более 15% от общего объема ввода, а в 2023 году уже 70%», — подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Переток инвесторов на офисный рынок начал проявляться еще в 2021-2022 году, когда на продажу активно начали выходить проекты класса А «с мелкой нарезкой», — пояснил представитель девелоперской компании Stone Hedge. «Проекты первичного рынка, в рамках которых предлагаются офисные блоки или этажи на продажу, начали активно развиваться с 2019–2020 годов», — вспоминает директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.

Предложение и спрос быстро нашли друг друга: на офисы обратили внимание разочаровавшиеся в жилье частные инвесторы. «На спрос повлияли следующие факторы: появилось качественное предложение и продукт, и инвесторы с переоцененного жилого рынка переориентировались на офисный», — рассуждает генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша.

«Новостройки стремительно теряют свою популярность в качестве инвестиционного инструмента, — соглашается член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — Офисы продолжают расти в цене по мере хода строительства, продажи офисов «в нарезку» в Москве идут, несмотря на геополитические волны 2022 года. В отличие от квартир, офисы являются традиционным инвестиционным инструментом с рентной доходностью. Вложения в офисы позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель путем размещения части средств в проектах институционального качества».

«Пропал Калабуховский дом»

Ряд участников рынка, особенно из числа крупных собственников, считают продажу небольших офисных блоков крайне негативным явлением. В беседе с Forbes они используют такие выражения, как «шанхай», «деградация» и «возвращение в 90-е».

«Нарезка» ставит под угрозу рынок институциональной недвижимости, — сетует генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. — Ведь основная характеристика такой недвижимости — это стабильный длинный денежный поток: долгосрочные договоры, единое централизованное управление и, как правило, один собственник, который все это и обеспечивает. Как только здание нарезается на «кусочки» по 50-70 м — пропал Калабуховский дом!

«Теперь будут возникать офисные центры, принадлежащие большому количеству розничных инвесторов, которые спасали свои деньги в «кирпичах», — прогнозирует президент Central Properties и PARUS Asset Management Денис Степанов. — Как это будет потом управляться — непонятно, должны появиться какие-то правила игры, товарищества собственников недвижимости, которым придется принимать свои уставы относительно управления зданием».

«Рост количества сделок на покупку небольших офисных блоков — неоднозначное явление для рынка. Во-первых, потому, что объектами, проданными «в нарезку», сложно управлять, как и обеспечивать в таких проектах качественный сервис для резидентов, — добавляет Заглумин из Bright Rich | CORFAC International. — Во-вторых, с рынка таким образом «вымывается» институциональный продукт — здания, принадлежащие одному владельцу, с хорошим арендным потоком, что отбрасывает рынок в развитии на годы назад».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

«Если какие сложности, основной груз на мне»: как женщины воспитывают приемных детей «Если какие сложности, основной груз на мне»: как женщины воспитывают приемных детей

Forbes Woman исследовал гендерные аспекты приемного родительства

Forbes
Можно ли похудеть от газировки: малоизвестные побочные эффекты воды с пузырьками Можно ли похудеть от газировки: малоизвестные побочные эффекты воды с пузырьками

Все знают, что сладкие газированные напитки — зло. Что насчет простой газировки?

VOICE
Кадровиков много, а пользы — мало: 5 неочевидных ошибок в HR, которые могут стоить вам сотрудников Кадровиков много, а пользы — мало: 5 неочевидных ошибок в HR, которые могут стоить вам сотрудников

О главных ошибках, которые допускает бизнес в работе с кадрами

Inc.
Правила жизни Эдди Мерфи Правила жизни Эдди Мерфи

Правила жизни актера и стендап-комика Эдди Мерфи

Правила жизни
Большое плавание Большое плавание

Экскурсия по «Планете Океан»

Weekend
Огоньку не найдется? Огоньку не найдется?

Как сексуальные проблемы могут разрушить даже крепкий союз?

Лиза
В погоне за пятерками В погоне за пятерками

Откуда в нас берется синдром отличника и почему от него стоит избавляться

Лиза
Мой дом — мои правила: глава из бестселлера Ольги Примаченко «К себе нежно» Мой дом — мои правила: глава из бестселлера Ольги Примаченко «К себе нежно»

Отрывок из книги «К себе нежно»: как сделать комфортным свое пространство

Psychologies
Отношения на расстоянии: почему мы в них оказываемся и можно ли сделать их счастливыми Отношения на расстоянии: почему мы в них оказываемся и можно ли сделать их счастливыми

Как справляться с отношениями на расстоянии?

Psychologies
​«Да, плохо, но зато — стабильность»: стоит ли терпеть неврозы на нелюбимой работе и как понять, когда пора уходить ​«Да, плохо, но зато — стабильность»: стоит ли терпеть неврозы на нелюбимой работе и как понять, когда пора уходить

Почему увольнение из ненавистной компании не всегда становится облегчением

VC.RU
Юрий Соломин: «Я человек эмоциональный, но по натуре — не диктатор, готов согласиться с другим мнением» Юрий Соломин: «Я человек эмоциональный, но по натуре — не диктатор, готов согласиться с другим мнением»

Интервью с художественным руководителем Малого театра Юрием Соломиным

Караван историй
Зачем нам чувства? Понятно о науке: объяснения психиатра Зачем нам чувства? Понятно о науке: объяснения психиатра

Как у нас возникают эмоции и для чего они нам нужны?

Psychologies
Россиянка Виктория Насырова проведет 21 год в тюрьме США. Вас поразит ее преступление! Россиянка Виктория Насырова проведет 21 год в тюрьме США. Вас поразит ее преступление!

Покушение, международный розыск и ядовитые вещества

ТехИнсайдер
Проломленный череп и не только: причины, по которым британские монархи попадали в больницу Проломленный череп и не только: причины, по которым британские монархи попадали в больницу

Здоровье не купишь, и даже сильные мира сего не застрахованы от травм и болезней

VOICE
Почему подкова считается символом удачи? Почему подкова считается символом удачи?

Немногие талисманы на удачу так же узнаваемы, как подкова!

ТехИнсайдер
Как доказать даже ребенку, что Земля действительно круглая Как доказать даже ребенку, что Земля действительно круглая

Как объяснить плоскоземельщикам и детям, почему Земля круглая

ТехИнсайдер
Что такое милиумы на лице: причины, лечение и профилактика Что такое милиумы на лице: причины, лечение и профилактика

Почему возникают милиумы и как можно их убрать?

РБК
Как снизить сахар в крови: несколько простых шагов, которые помогут почувствовать себя лучше Как снизить сахар в крови: несколько простых шагов, которые помогут почувствовать себя лучше

Рассказываем, как понизить уровень сахара в крови самостоятельно

ТехИнсайдер
Как разговаривать с детьми, чтобы они чувствовали себя любимыми: 3 главных посыла — советы психолога Как разговаривать с детьми, чтобы они чувствовали себя любимыми: 3 главных посыла — советы психолога

Три сообщения, которые нужно обязательно передать своим детям

Psychologies
Готовимся к лету: как почистить кондиционер своими силами Готовимся к лету: как почистить кондиционер своими силами

Пошаговая инструкция, как почистить кондиционер, — будет работать как новый!

ТехИнсайдер
«Акула» против «плюшевого мишки»: как ссорятся разные типы людей — проверьте свою пару «Акула» против «плюшевого мишки»: как ссорятся разные типы людей — проверьте свою пару

Психологи разделили спорщиков на пять групп. Какая из них вы?

Psychologies
Поговорим о наболевшем: почему похмелье называют Поговорим о наболевшем: почему похмелье называют

Что вообще означает слово "бодун"?

ТехИнсайдер
Цитрусовый помощник: 7 неожиданных способов использования апельсиновой корки на кухне Цитрусовый помощник: 7 неожиданных способов использования апельсиновой корки на кухне

Не спешите выбрасывать апельсиновую кожуру, она ещё может помочь вам в быту!

ТехИнсайдер
Хотела как лучше... Хотела как лучше...

6 распространенных ошибок, которые допускают родители при лечении детей

Лиза
Спортивный комплекс: 5 несносных типов мужчин-спортсменов Спортивный комплекс: 5 несносных типов мужчин-спортсменов

Пять типов спортивный парней, от которых стоит держаться подальше

VOICE
Что такое аутизм: объяснение эксперта. Вы поменяете свое мнение! Что такое аутизм: объяснение эксперта. Вы поменяете свое мнение!

Аутизм — расстройство, которое может проявляться совершенно по-разному

ТехИнсайдер
Эпатаж и власть: почему в XX веке кардинально изменился женский гардероб Эпатаж и власть: почему в XX веке кардинально изменился женский гардероб

Как брюки становились предметом судебных разбирательств и символом эмансипации

Forbes
Когда переобувать зимнюю резину и можно ли ездить на зимней летом Когда переобувать зимнюю резину и можно ли ездить на зимней летом

Когда менять зимнюю резину на летнюю и можно ли ездить на зимних покрышках летом

РБК
7 секретов, как избежать укусов комаров без использования защитных спреев 7 секретов, как избежать укусов комаров без использования защитных спреев

Важные советы, которые помогут отпугнуть надоедливых насекомых!

ТехИнсайдер
Жизнь в смешанных стайках сделала китайских птиц похожими друг на друга Жизнь в смешанных стайках сделала китайских птиц похожими друг на друга

Птицы, которые кочуют смешанными стайками, становятся похожими друг на друга

N+1
Открыть в приложении