Почему эксперты считают, что рынок офисной недвижимости деградирует?

ForbesБизнес

Шанхай-Сити: чем ситуация на рынке офисов напоминает 90-е

Мария Неретина

Фото Sefa Karacan / Anadolu Agency via Getty Images

Рынок офисной недвижимости уже не первый год переживает перемены: площади в сделках мельчают, а компании предпочитают не арендовать, а покупать небольшие блоки в собственность. Некоторые эксперты считают происходящее деградацией рынка и возвращением в 90-е. Forbes разбирался, в чем именно состоит риск и чем вызваны такие перемены.

В исследованиях, посвященных итогам I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости, сразу несколько консалтинговых компаний обратили внимание на то, что уже не первый год средняя площадь в сделках снижается. Этот тренд затрагивает и аренду, и продажу офисов.

По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), средний размер сделок сократился вдвое за два года: с 1696 кв. м в I квартале 2021-го до 841 кв. м в I квартале 2023-го. По итогам квартала только 4% сделок прошли с площадями более 5000 кв. м, 32% — в диапазоне от 1000 до 5000 кв. м. Аналитики NF Group фиксируют похожие изменения, хотя, по их версии, динамика не столь драматичная: средний размер сделки по аренде офисов по итогам 2021 года составлял около 1150 кв. м, а в 2022-м снизился до 1107 кв. м.

«В Москве по результатам 2022 года наиболее популярным форматом аренды стали офисы площадью 100-250 кв. м, — отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. «Средняя площадь продаваемого лота в 2021 году по сделкам на первичном рынке составляла порядка 400 кв. м для юридических лиц и 250 кв. м — для физических лиц, в то время как в 2022-м — около 260 кв. м для юридических лиц и 170 кв. м — для физлиц», — говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.

На фоне продолжающегося уже не первый год сокращения площадей ряд аналитиков рынка заметил новую тенденцию — в структуре сделок стала расти доля продаж, в том числе и блоков «мелкой нарезки», то есть тех самых офисов до 1000 кв. м. Если раньше их арендовали у собственника здания, то теперь все больше приобретают в собственность. Речь идет главным образом о новом предложении в строящихся или недавно построенных зданиях.

В 2022 году доля продаж офисов класса А и В под конечного пользователя в общем объеме сделок выросла на 6 п. п. по сравнению с 2021 годом и достигла 17%, подсчитала старший директор, руководитель направления продажи и приобретений Commonwealth Partnership (CMWP) Алла Глазкова.

Маленький, но свой

У роста популярности покупки офисов в собственность есть несколько причин, и основная из них — появление большого предложения в строящихся или недавно завершенных проектах, говорят собеседники Forbes. «Объем предложения офисов на продажу неуклонно растет: еще в 2021 году на продажу предлагалось не более 15% от общего объема ввода, а в 2023 году уже 70%», — подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Переток инвесторов на офисный рынок начал проявляться еще в 2021-2022 году, когда на продажу активно начали выходить проекты класса А «с мелкой нарезкой», — пояснил представитель девелоперской компании Stone Hedge. «Проекты первичного рынка, в рамках которых предлагаются офисные блоки или этажи на продажу, начали активно развиваться с 2019–2020 годов», — вспоминает директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.

Предложение и спрос быстро нашли друг друга: на офисы обратили внимание разочаровавшиеся в жилье частные инвесторы. «На спрос повлияли следующие факторы: появилось качественное предложение и продукт, и инвесторы с переоцененного жилого рынка переориентировались на офисный», — рассуждает генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша.

«Новостройки стремительно теряют свою популярность в качестве инвестиционного инструмента, — соглашается член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — Офисы продолжают расти в цене по мере хода строительства, продажи офисов «в нарезку» в Москве идут, несмотря на геополитические волны 2022 года. В отличие от квартир, офисы являются традиционным инвестиционным инструментом с рентной доходностью. Вложения в офисы позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель путем размещения части средств в проектах институционального качества».

«Пропал Калабуховский дом»

Ряд участников рынка, особенно из числа крупных собственников, считают продажу небольших офисных блоков крайне негативным явлением. В беседе с Forbes они используют такие выражения, как «шанхай», «деградация» и «возвращение в 90-е».

«Нарезка» ставит под угрозу рынок институциональной недвижимости, — сетует генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. — Ведь основная характеристика такой недвижимости — это стабильный длинный денежный поток: долгосрочные договоры, единое централизованное управление и, как правило, один собственник, который все это и обеспечивает. Как только здание нарезается на «кусочки» по 50-70 м — пропал Калабуховский дом!

«Теперь будут возникать офисные центры, принадлежащие большому количеству розничных инвесторов, которые спасали свои деньги в «кирпичах», — прогнозирует президент Central Properties и PARUS Asset Management Денис Степанов. — Как это будет потом управляться — непонятно, должны появиться какие-то правила игры, товарищества собственников недвижимости, которым придется принимать свои уставы относительно управления зданием».

«Рост количества сделок на покупку небольших офисных блоков — неоднозначное явление для рынка. Во-первых, потому, что объектами, проданными «в нарезку», сложно управлять, как и обеспечивать в таких проектах качественный сервис для резидентов, — добавляет Заглумин из Bright Rich | CORFAC International. — Во-вторых, с рынка таким образом «вымывается» институциональный продукт — здания, принадлежащие одному владельцу, с хорошим арендным потоком, что отбрасывает рынок в развитии на годы назад».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

«Снимаешь парик и чувствуешь себя голой»: как живут женщины с алопецией «Снимаешь парик и чувствуешь себя голой»: как живут женщины с алопецией

Истории женщин, которые научились жить с алопецией и помогают другим

Forbes
12 вопросов врачу, которые помогут предупредить или выявить онкозаболевание 12 вопросов врачу, которые помогут предупредить или выявить онкозаболевание

Что такое онконастороженность?

Psychologies
«Профессиональные бездельники»: кто такие NEET-сотрудники и как заставить их работать «Профессиональные бездельники»: кто такие NEET-сотрудники и как заставить их работать

Чем NEET-поведение опасно для бизнеса и как включить таких сотрудников в работу

Forbes
ИИ ищет законы природы на основе известных теорий и новых данных. Так работают люди ИИ ищет законы природы на основе известных теорий и новых данных. Так работают люди

Ученые надеются, что скоро ИИ найдет законы, которых они не знают

ТехИнсайдер
Первая минута Первая минута

Как заставить начало разговора работать на результат

kiozk originals
Как Вологда стала центром производства дешевых вездеходов из бэушных деталей Как Вологда стала центром производства дешевых вездеходов из бэушных деталей

Откуда взялось вологодское машиностроительное чудо

Forbes
Почему мы не отдыхаем и как делать это правильно: чек-лист от психолога Почему мы не отдыхаем и как делать это правильно: чек-лист от психолога

Почему мы так склонны отказывать себе в отдыхе?

Psychologies
Пунктуация в литературе очень «математична». Поразительный факт! Пунктуация в литературе очень «математична». Поразительный факт!

Исследователи объяснили особенные, почти математичные правила текстов

ТехИнсайдер
«Мурзилки Live»: Трое на одной волне «Мурзилки Live»: Трое на одной волне

Брагин, Гордеева и Захар - знаменитые поющие ведущие шоу «Мурзилки Live»

Караван историй
Российские экранизации иностранных книг, которые получились лучше западных Российские экранизации иностранных книг, которые получились лучше западных

Советский и русский кинематограф порой дарил нам шедевры

Maxim
7 приемов биохакеров: как продлить жизнь с помощью правильных привычек 7 приемов биохакеров: как продлить жизнь с помощью правильных привычек

Что из себя представляет биохакинг?

Правила жизни
Шпинат: полезные свойства популярного и вкусного растения Шпинат: полезные свойства популярного и вкусного растения

Шпинат влияет на здоровье глаз, кровяное давление и многое другое

ТехИнсайдер
«Женщины с Венеры»: почему отличия в физиологии могут помочь в покорении Марса «Женщины с Венеры»: почему отличия в физиологии могут помочь в покорении Марса

Женщина — это «коварная соблазнительница на борту»

Forbes
Большой вес при рождении повысил риск мерцательной аритмии во взрослом возрасте Большой вес при рождении повысил риск мерцательной аритмии во взрослом возрасте

Большой вес при рождении повысил риск мерцательной аритмии во взрослом возрасте

N+1
Хладнокровная любовь Хладнокровная любовь

Отправляясь в апрельский лес, я не помышлял ни о какой свадьбе

Наука и жизнь
Это простуда или аллергия? Как отличить симптомы двух заболеваний Это простуда или аллергия? Как отличить симптомы двух заболеваний

Главные отличия аллергической реакции организма от простудной

ТехИнсайдер
На австралийский берег выбрался голубой дракон — кто он? На австралийский берег выбрался голубой дракон — кто он?

Голубой дракон — необычное существо, живущее в океане

ТехИнсайдер
«Мужчины боятся сильных женщин»: 4 контраргумента — узнайте плюсы таких отношений «Мужчины боятся сильных женщин»: 4 контраргумента — узнайте плюсы таких отношений

Многие считают, что сильные женщины несчастны в личной жизни

Psychologies
Кто такие инфоцыгане и за что задержали Елену Блиновскую? Кто такие инфоцыгане и за что задержали Елену Блиновскую?

Кто такие инфоцыгане и почему вдруг к ним постучался следственный коммитет

Правила жизни
Музыкальный инструмент из старых запчастей: как композиторы собирали релефон для оперы Музыкальный инструмент из старых запчастей: как композиторы собирали релефон для оперы

Релефон — необычный электромеханический инструмент, созданный для «Аскета»

ТехИнсайдер
Брук Шилдс: как объективация почти разрушила жизнь самой популярной модели в США Брук Шилдс: как объективация почти разрушила жизнь самой популярной модели в США

«Прелестное дитя: Брук Шилдс» — один из лучших фильмов о шоу-бизе

Forbes
Слабый сильный пол Слабый сильный пол

Чем чаще всего болеют мужчины (краткий курс для заботливых жен)

Лиза
«Казанова в юбке»: 4 признака нового типа женщин — в чем плюсы «Казанова в юбке»: 4 признака нового типа женщин — в чем плюсы

Сегодняшние жесткие реалии зачастую требуют от женщин мужских качеств

Psychologies
100-летние сестры рассказали, как поддерживать остроту ума в глубокой старости. Стоит узнать! 100-летние сестры рассказали, как поддерживать остроту ума в глубокой старости. Стоит узнать!

Ширли Ходс и Рут Свидлер — о правильном и здоровом старении

ТехИнсайдер
Весенняя подзарядка Весенняя подзарядка

Как уберечь ребенка от стресса и перегрузок в учебе?

Лиза
Гнилая ниточка. Как одна «абсолютно счастливая женщина» справлялась с алкогольной зависимостью в семье Гнилая ниточка. Как одна «абсолютно счастливая женщина» справлялась с алкогольной зависимостью в семье

Алевтина Кондратьевна всю жизнь боролась с пьянством в семье

СНОБ
Селфи, gushi и Северное сияние: зачем туристы из Китая едут в Россию Селфи, gushi и Северное сияние: зачем туристы из Китая едут в Россию

Какие перспективы ждут китайский туризм в России?

РБК
Группа итальянцев выкупила «призрачную» деревню и оставила ее разрушаться! Чтобы место не захватили застройщики Группа итальянцев выкупила «призрачную» деревню и оставила ее разрушаться! Чтобы место не захватили застройщики

В Италии осталось множество «деревень-призраков». Как вернуть в них былую жизнь?

ТехИнсайдер
Охота за политическими Охота за политическими

Все общества, которые создавались в Николаевскую эпоху, касались политики

Дилетант
Смотри и слушай. На что нужно обращать внимание при осмотре внедорожника с пробегом Смотри и слушай. На что нужно обращать внимание при осмотре внедорожника с пробегом

Универсальный набор рекомендаций, который поможет провести осмотр бэушки

4x4 Club
Открыть в приложении