Почему эксперты считают, что рынок офисной недвижимости деградирует?

ForbesБизнес

Шанхай-Сити: чем ситуация на рынке офисов напоминает 90-е

Мария Неретина

Фото Sefa Karacan / Anadolu Agency via Getty Images

Рынок офисной недвижимости уже не первый год переживает перемены: площади в сделках мельчают, а компании предпочитают не арендовать, а покупать небольшие блоки в собственность. Некоторые эксперты считают происходящее деградацией рынка и возвращением в 90-е. Forbes разбирался, в чем именно состоит риск и чем вызваны такие перемены.

В исследованиях, посвященных итогам I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости, сразу несколько консалтинговых компаний обратили внимание на то, что уже не первый год средняя площадь в сделках снижается. Этот тренд затрагивает и аренду, и продажу офисов.

По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), средний размер сделок сократился вдвое за два года: с 1696 кв. м в I квартале 2021-го до 841 кв. м в I квартале 2023-го. По итогам квартала только 4% сделок прошли с площадями более 5000 кв. м, 32% — в диапазоне от 1000 до 5000 кв. м. Аналитики NF Group фиксируют похожие изменения, хотя, по их версии, динамика не столь драматичная: средний размер сделки по аренде офисов по итогам 2021 года составлял около 1150 кв. м, а в 2022-м снизился до 1107 кв. м.

«В Москве по результатам 2022 года наиболее популярным форматом аренды стали офисы площадью 100-250 кв. м, — отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. «Средняя площадь продаваемого лота в 2021 году по сделкам на первичном рынке составляла порядка 400 кв. м для юридических лиц и 250 кв. м — для физических лиц, в то время как в 2022-м — около 260 кв. м для юридических лиц и 170 кв. м — для физлиц», — говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.

На фоне продолжающегося уже не первый год сокращения площадей ряд аналитиков рынка заметил новую тенденцию — в структуре сделок стала расти доля продаж, в том числе и блоков «мелкой нарезки», то есть тех самых офисов до 1000 кв. м. Если раньше их арендовали у собственника здания, то теперь все больше приобретают в собственность. Речь идет главным образом о новом предложении в строящихся или недавно построенных зданиях.

В 2022 году доля продаж офисов класса А и В под конечного пользователя в общем объеме сделок выросла на 6 п. п. по сравнению с 2021 годом и достигла 17%, подсчитала старший директор, руководитель направления продажи и приобретений Commonwealth Partnership (CMWP) Алла Глазкова.

Маленький, но свой

У роста популярности покупки офисов в собственность есть несколько причин, и основная из них — появление большого предложения в строящихся или недавно завершенных проектах, говорят собеседники Forbes. «Объем предложения офисов на продажу неуклонно растет: еще в 2021 году на продажу предлагалось не более 15% от общего объема ввода, а в 2023 году уже 70%», — подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Переток инвесторов на офисный рынок начал проявляться еще в 2021-2022 году, когда на продажу активно начали выходить проекты класса А «с мелкой нарезкой», — пояснил представитель девелоперской компании Stone Hedge. «Проекты первичного рынка, в рамках которых предлагаются офисные блоки или этажи на продажу, начали активно развиваться с 2019–2020 годов», — вспоминает директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.

Предложение и спрос быстро нашли друг друга: на офисы обратили внимание разочаровавшиеся в жилье частные инвесторы. «На спрос повлияли следующие факторы: появилось качественное предложение и продукт, и инвесторы с переоцененного жилого рынка переориентировались на офисный», — рассуждает генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша.

«Новостройки стремительно теряют свою популярность в качестве инвестиционного инструмента, — соглашается член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — Офисы продолжают расти в цене по мере хода строительства, продажи офисов «в нарезку» в Москве идут, несмотря на геополитические волны 2022 года. В отличие от квартир, офисы являются традиционным инвестиционным инструментом с рентной доходностью. Вложения в офисы позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель путем размещения части средств в проектах институционального качества».

«Пропал Калабуховский дом»

Ряд участников рынка, особенно из числа крупных собственников, считают продажу небольших офисных блоков крайне негативным явлением. В беседе с Forbes они используют такие выражения, как «шанхай», «деградация» и «возвращение в 90-е».

«Нарезка» ставит под угрозу рынок институциональной недвижимости, — сетует генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. — Ведь основная характеристика такой недвижимости — это стабильный длинный денежный поток: долгосрочные договоры, единое централизованное управление и, как правило, один собственник, который все это и обеспечивает. Как только здание нарезается на «кусочки» по 50-70 м — пропал Калабуховский дом!

«Теперь будут возникать офисные центры, принадлежащие большому количеству розничных инвесторов, которые спасали свои деньги в «кирпичах», — прогнозирует президент Central Properties и PARUS Asset Management Денис Степанов. — Как это будет потом управляться — непонятно, должны появиться какие-то правила игры, товарищества собственников недвижимости, которым придется принимать свои уставы относительно управления зданием».

«Рост количества сделок на покупку небольших офисных блоков — неоднозначное явление для рынка. Во-первых, потому, что объектами, проданными «в нарезку», сложно управлять, как и обеспечивать в таких проектах качественный сервис для резидентов, — добавляет Заглумин из Bright Rich | CORFAC International. — Во-вторых, с рынка таким образом «вымывается» институциональный продукт — здания, принадлежащие одному владельцу, с хорошим арендным потоком, что отбрасывает рынок в развитии на годы назад».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

50 самых высокооплачиваемых спортсменов в истории с учетом инфляции 50 самых высокооплачиваемых спортсменов в истории с учетом инфляции

Самые высокооплачиваемые и успешные спортсменов в истории

Forbes
Дженнифер Лопес через полгода будет 54. Но, черт, почему она такая красотка? Дженнифер Лопес через полгода будет 54. Но, черт, почему она такая красотка?

Разбираемся в секретах красоты Дженнифер Лопес

Maxim
Корректировать размер скидки и определить брак: в чем ИИ поможет даже малому бизнесу Корректировать размер скидки и определить брак: в чем ИИ поможет даже малому бизнесу

Что именно искусственный интеллект делает для бизнеса уже сегодня?

Inc.
Уйти нельзя простить: что делать, когда узнаешь об измене партнера Уйти нельзя простить: что делать, когда узнаешь об измене партнера

Какие действия предпринять? Стоит ли оставаться, если любимый изменил?

Psychologies
Сменила балет на «Игрушки»: как Агния Барто стала одной из главных детских поэтесс Сменила балет на «Игрушки»: как Агния Барто стала одной из главных детских поэтесс

История Агнии Барто, одной из главных детских поэтесс в России

Forbes
Land Cruiser сдался первым. Первый тест-драйв Tank 500 Land Cruiser сдался первым. Первый тест-драйв Tank 500

Китайцы впервые сделали топовый премиальный рамный внедорожник

РБК
Витамин D: почему он так важен и как не пропустить его дефицит — советы нутрициолога Витамин D: почему он так важен и как не пропустить его дефицит — советы нутрициолога

Все, что вам необходимо знать о витамине D

Psychologies
Как Сталлоне покорил мир: факты о кинофраншизе «Рокки». Вы этого не знали! Как Сталлоне покорил мир: факты о кинофраншизе «Рокки». Вы этого не знали!

Уже больше 45 лет фильмы о боксере Рокки занимают и взрослых, и детей

ТехИнсайдер
Константин Вишневский: « Даже иллюзия самостоятельности робота вызывает страх и недоверие» Константин Вишневский: « Даже иллюзия самостоятельности робота вызывает страх и недоверие»

Насколько реальна перспектива вытеснения людей «цифровыми сотрудниками»?

РБК
Рынок комбикормов вырос вопреки проблемам Рынок комбикормов вырос вопреки проблемам

Топ-25 крупнейших компаний выпустили более 21 млн т продукции

Агроинвестор
Нарушения менструального цикла: их виды и ключевые причины Нарушения менструального цикла: их виды и ключевые причины

Почему возникают проблемы с менструальным циклом и что с этим делать?

Psychologies
Исцеление письмом: в чем заключается терапевтическая сила дневников и автобиографий Исцеление письмом: в чем заключается терапевтическая сила дневников и автобиографий

Почему ведение дневника может оказывать терапевтический эффект?

Forbes
Мой дорогой мобильник: завершение истории о роли смартфона в жизни подростков Мой дорогой мобильник: завершение истории о роли смартфона в жизни подростков

Телефон как яблоко раздора между родителями и детьми

СНОБ

Полезные привычки, которые помогут держать давление в норме

VOICE
8 легендарных «голых платьев» звезд — от Мэрилин Монро до Рианны 8 легендарных «голых платьев» звезд — от Мэрилин Монро до Рианны

Рассказываем о самых известных нарядах, которые открывали больше, чем скрывали

Правила жизни
Невозможное возможно Невозможное возможно

10 страхов, которые мешают тебе добиться успеха в карьере

Лиза
Шедевр разночтений: в чем феномен «Черного квадрата» Шедевр разночтений: в чем феномен «Черного квадрата»

«Черный квадрат» — одна из самых загадочных картин в истории

Правила жизни
В чем ваш социальный капитал? Перечисляем 7 способов его увеличить В чем ваш социальный капитал? Перечисляем 7 способов его увеличить

Как окружающие люди влияют на нашу собственную жизнь?

Psychologies
Какой ужас: хохлатые пингвины всегда бросают свое первое яйцо. Но почему они поступают так жестоко? Какой ужас: хохлатые пингвины всегда бросают свое первое яйцо. Но почему они поступают так жестоко?

Почему хохлатые пингвины живут по спартанским законам?

ТехИнсайдер
Эти доступные овощи нужно добавить в ежедневное меню всем женщинам 40+: они стимулируют обмен веществ и замедляют старение Эти доступные овощи нужно добавить в ежедневное меню всем женщинам 40+: они стимулируют обмен веществ и замедляют старение

Продукты, богатые натуральными противовоспалительными компонентами

VOICE
Как встречаться с женщиной, которая выросла без матери? Как встречаться с женщиной, которая выросла без матери?

Как выстроить отношения с женщиной, выросшей без матери

Psychologies
Трагические судьбы известных супермоделей Трагические судьбы известных супермоделей

Пока все восхищались и завидовали этим моделям, они переживали настоящие драмы

VOICE
Ипотека от нуля Ипотека от нуля

Как и почему ЦБ борется с нулевыми процентами по ипотеке

Деньги
Интервью Интервью

Али Онгер и Алексей Горский: почему сейчас самое время покупать яхту в Турции

Y Magazine
Почему нельзя покупать подержанную Toyota Camry. 10 главных причин Почему нельзя покупать подержанную Toyota Camry. 10 главных причин

Проблемы, которые может преподнести подержанная Toyota Camry

РБК
Лёгкое дыхание Лёгкое дыхание

Лаконичный интерьер, в котором дизайнеры оживили акцентами каждую зону

Идеи Вашего Дома
Сколиоз у взрослых Сколиоз у взрослых

Что делать, чтобы не довести сколиоз до операции

Лиза
20 самых знаковых моментов за всю историю премии «Оскар» 20 самых знаковых моментов за всю историю премии «Оскар»

Самые важные, яркие и курьезные моменты за всю историю премии «Оскар»

Правила жизни
Голова болит с похмелья? Как привести себя в порядок — советы врача Голова болит с похмелья? Как привести себя в порядок — советы врача

Как сделать ваше пробуждение после вечеринки более легким

Psychologies
Ионосфера: между космосом и землёй Ионосфера: между космосом и землёй

Как ионосфера взаимодействует с другими геосферными оболочками?

Наука и жизнь
Открыть в приложении