Как ипотечный стандарт может повлиять рынок жилищного кредитования
С 1 января 2025 года все ипотечные кредиты в России должны будут выдаваться в соответствии со специальным стандартом. Этот документ призван свести на нет практики, которые ЦБ считает рискованными при покупке жилья в кредит: схему с аккредитивами, учтенные в первоначальном взносе кешбэки, субсидирование ипотеки с повышением стоимости жилья и т. д. Опрошенные Forbes банкиры уверяют: они почти не используют ипотечные механики, которыми не доволен Банк России. Эксперты, напротив, ждут всплеска акций и спецпредложений рискованных практик до конца года.
Что запретит стандарт
С 1 января 2025 года все ипотечные кредиты в России должны будут выдаваться в соответствии со специальным стандартом защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Соответствующий документ был согласован с ЦБ и утвержден на заседании Комитета по стандартам деятельности кредитных организаций. Сам документ еще не опубликован, публичны лишь его основные положения.
Новый ипотечный стандарт должен минимизировать практики, которые Банк России считает рискованными при покупке жилья в кредит. В частности, будет запрещено переводить выданные в рамках ипотечной ссуды деньги вместо счета-эскроу на аккредитив. Эта схема выгодна для банка: от использования этих средств он будет получать доход. Кредитор может сделать аккредитивную схему привлекательной для заемщика, поделившись частью своей доходности через скидку по ипотечной ставке на этапе строительства ЦБ. Однако средства граждан на аккредитиве не застрахованы в системе страхования вкладов и в случае отзыва у банка лицензии будут полностью утрачены. При этом заемщик останется должен банку и может потерять квартиру, предупреждал ранее регулятор.
Также стандарт пресекает практику ипотеки с кешбэком. В этой механике в составе первоначального взноса может быть учтена сумма, которая возвращается покупателю после совершения сделки. Такая схема рискованна для банков, говорила в интервью Национальному банковскому журналу директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. В этом случае банки выдают кредит заемщику, у которого нет полной суммы для стартового взноса. Более того, заемщики могут взять кредит наличными на стартовый взнос и рассчитываться по нему кешбэком.
Кроме того, стандартом будет запрещена популярная на ипотечном рынке механика субсидирования процентной ставки по кредиту застройщиком, если это приведет к удорожанию жилья для конечных покупателей. Это механизм прост: строительная компания компенсирует банку недополученный процентный доход от низкой процентной ставки по этой программе. Расходы застройщика перекладываются на плечи покупателя — стоимость квадратного метра жилья, купленного с субсидией от застройщика, обычно дороже того, что приобретено за наличные или в классическую ипотеку. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина подчеркивала, что в этой схеме есть риски у банков и у покупателей. В случае дефолта заемщик не найдет покупателя по цене, прописанной в договоре, а значит не сможет погасить кредит и даже останется банковским должником.
Наконец, ЦБ настаивает на полном информировании заемщика о всех условиях ипотечного договора, в том числе обо всех комиссиях. А сами договоры регулятор рекомендует заключать на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от справедливой стоимости жилья.