Квартирный рынок: без ажиотажа
Ипотека резко подорожала, а аренда жилья дешевеет. Застройщики готовятся к тяжелым временам, а государство за три кризисные недели так и не определилось с параметрами поддержки строительной отрасли
С началом специальной военной операции на Украине российский рынок недвижимости, как и вся экономика страны, вступил в совершенно новый этап. После повышения ключевой ставки ЦБ ипотечные ставки выросли в два раза, до заградительных 22–25% годовых, резко подорожали проектное финансирование и себестоимость строительства. Западные санкции по-новому ставят вопросы об импортозамещении в строительстве.
Девелоперы, продавцы вторичного рынка и покупатели недвижимости сейчас пытаются найти эффективные стратегии поведения в новой, крайне запутанной и неопределенной ситуации. Будут ли дешеветь квартиры? По какому сценарию пойдет развитие кризиса? Является ли российское жилье надежным защитным активом в новых условиях?
Не уверен — не продавай
Неопределенность — ключевое слово, описывающее рынок жилья в первой половине марта. Слишком много экономических, санкционных и военных новостей, слишком много изменений, невозможно строить более или менее достоверные прогнозы. В такой ситуации естественная реакция — «затаиться и ждать определенности». Иллюстрация такого подхода — ситуация на вторичном рынке Москвы. В конце февраля и начале марта чуть ли не каждая пятая согласованная сделка разрывалась: продавцы выходили из них, потому что не знали, что делать с деньгами от продажи. Нередко продавцы передумывали уже в банке во время сделки.
По данным портала IRN.ru, на вторичном рынке Москвы в первой половине марта снято с продажи 20% квартир. Екатеринбургский рынок «похудел» на 10% буквально за несколько дней. Владельцы части оставшихся квартир установили заградительные, сильно завышенные цены, которые никак не отражали реальную ситуацию на рынке.
Главное событие начала марта — резкое удорожание ипотеки после экстренного повышения ставки Центробанка до 20%. Еще в декабре можно было получить ипотечный кредит под 9% годовых, а сегодня рыночные ставки начинаются с 22–23%. С учетом того, что, например, в сегменте новостроек с ипотекой проводилось две трети сделок, резкое удорожание кредитов стало стоп-краном для рынка. Вся активность сегодня сосредоточена в сегменте льготной семейной и военной ипотеки. Люди пытаются быстрее взять такую ипотеку и купить квартиру, так как не уверены, что такие программы просуществуют долго.
«Выросла эмоциональность в принятии решений. Люди в стрессовых ситуациях часто ведут себя непредсказуемо — в одинаковой ситуации могут принимать противоположные решения», — говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Это справедливо не только для вторичного рынка. Разнонаправленные стратегии работы выбрали и застройщики. Некоторые из них, например компания А101, объявили о замораживании цен. Часть девелоперов принялась активно менять прайс-листы. В базе ЦИАН в день обычно обновлялись 5–6% объявлений, а 1 марта изменений было в четыре раза больше. Причем в 70% объявлений стоимость была понижена. А на следующий день, когда число изменений выросло еще в два раза, ситуация была уже обратная: в 70% вариантов цена повышалась.
Предыдущие два года для девелоперов были очень удачными, но теперь сразу ряд факторов сложился против них. Резко выросли ставки по ипотеке и проектному финансированию, растет себестоимость, начинается спад доходов населения, а значит, и спроса на жилье. Сейчас застройщики уже пытаются «резать косты»: начали сокращать персонал, пересматривают проекты в сторону упрощения и удешевления, ищут варианты замещения импортных стройматериалов и инженерных систем, разрабатывают стресс-сценарии и планы действий.
Новые проекты временно замораживаются. Ряд компаний («Инград», ГК МИЦ) свернули совместные с банками программы субсидирования ипотечных ставок. При нынешней ставке Центробанка они оказываются слишком дорогими для девелоперов. Некоторые застройщики (ГК ПИК, ГК «Основа») такие программы не свернули, но ставки увеличены почти вдвое — от 10% годовых. Высокая стоимость денег увеличила интерес застройщиков к рассрочкам. Например, в проекте питерского девелопера «Евроинвест Девелопмент» покупатель оплачивает в момент заключения договора 30% стоимости новостройки, а на оставшиеся 70% получает рассрочку на 24 месяца.
Резко отреагировал на новую ситуацию рынок аренды. По данным ЦИАН, за последний месяц предложение квартир в долгосрочную аренду в массовом сегменте увеличилось на 40%, с 8700 лотов до 12 300. Часть квартир — от арендодателей, которые решили уехать из страны, часть — от владельцев инвестиционных квартир, пока отложивших планы их продажи. Частично рост предложения связан и с увеличением срока экспозиции квартир из-за неопределенности на рынке труда и снижения доходов населения. «Авито Недвижимость» фиксирует спад интереса к аренде жилья в Москве: число просмотров за две недели сократилось на треть. Началось падение арендных ставок, но оценить его можно будет только в конце марта.
Без ажиотажа. Не как в 2014 году
«Если искать аналоги, то сценарий этого кризиса более всего похож на ситуацию 2014 года. Тогда тоже были введены международные санкции, а рубль резко обвалился. Это вызвало ажиотажный всплеск интереса к покупке жилья, люди хотели вложить в недвижимость обесцененные рубли», — вспоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко. — Однако через месяц-полтора ажиотаж прошел, и в следующие три года, в 2015–2017-м, мы видели длительную стагнацию рынка. Цены за это время снизились на 15–30 процентов».
Реакция на прошлый кризис 2014 года — ажиотажный двухмесячный всплеск интереса к покупке жилья, а затем трехлетняя стагнация рынка. Нынешний кризис пока обходится без фазы ажиотажа
Ажиотаж «а-ля 2014 год» ожидался и в этом марте. Сайты о недвижимости заметили всплеск интереса к недвижимости, трафик вырос на 20–30%, но в массовые сделки он не перерос. Почему рынок проскочил фазу ажиотажа и покупатели не бросились инвестировать в жилье, как в 2014 году? Есть несколько факторов.
Во-первых, рынок жилья подошел к нынешнему кризису уже перегретым. На драйвере льготной «антиковидной» ипотеки со ставкой 6,5% за два года столичные новостройки уже подорожали на 50%. После такого роста трудно верить, что жилье будет и дальше дорожать. Рост цен сопровождался высокими темпами продаж: многие из тех, кто хотел купить жилье, уже сделали это.
Во-вторых, к нынешнему кризису рынок подходил после семи лет падения доходов населения, а в 2014 году была принципиально другая ситуация.
В-третьих, собственно сам фактор ипотеки. В 2014 году доля ипотеки была невелика, и большинство покупателей вносили сразу всю сумму наличными за новостройку. В 2022 году рынок критически зависит от ипотеки: с использованием ипотеки приобреталось почти 70% новостроек. Сегодня «спасать» деньги через покупку недвижимости почти невозможно из-за отсутствия ипотеки с умеренными ставками.
В-четвертых, рубль в 2014 году в максимуме обесценился почти в три раза, сейчас — на 50%. Это с учетом уже подорожавшей недвижимости снижает интерес к «спасению рублей» через недвижимость. Плюс появились банковские программы с депозитами под 20% годовых в рублях, а правительство отменило НДС на покупку золота, что также оттягивает средства от недвижимости. Часть денежных средств потенциальных покупателей зависла на фондовом рынке. В результате фазу ажиотажного спроса на жилье рынок проскочил.
Антикризисный план
Глубина кризиса на рынке строящегося жилья будет во многом определяться характером государственной поддержки отрасли. Строительство правительство считает приоритетной отраслью, так как оно имеет огромный мультипликативный эффект для всей экономики. Поэтому уже 1 марта вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин объявил о разработке антикризисного плана в строительстве, состоящего почти из 200 пунктов. Сразу было объявлено, что остаются действующими существующие программы субсидированной ипотеки. Их на сегодняшний день несколько: дальневосточная, военная, семейная, сельская, льготная на новостройки.
Спустя две недели неизвестны подробности мер поддержки девелоперов. Объявлено, что будет дотироваться ставка по проектному финансированию девелоперских проектов. Размер субсидирования пока определяется правительством. Анонсировано, что изменятся условия по льготной ипотеке на новостройки — вырастут ставки. «Есть разные предложения по стоимости льготных кредитов — 10 процентов, 12. Я рассчитываю, что в итоге будет 10 процентов, хотя это довольно серьезное давление на бюджет», — рассказал глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Планируется и увеличение лимита по льготной ипотеке, сейчас он ограничен 3 млн рублей. При нынешнем лимите новостройки Москвы практически отрезаны от льготного кредитования: в столице средняя стоимость новостройки — 12 млн рублей. По данным Марата Хуснуллина, только на поддержку существующих программ ипотеки правительство в этом году направит 200 млрд рублей.
Программа льготной ипотеки на новостройки была введена два года назад как мера стимулирования рынка в разгар ковид-ограничений. Этот инструмент поддержал спрос на жилье, но в силу своей непродуманности привел и к отрицательным результатам. По данным «ЦИАН.Аналитики», только за прошлый год новостройки в крупных российских городах подорожали на 33%. В Сочи цены удвоились, в Краснодаре выросли на 74%. Такой рост сильно ударил по доступности жилья, он создает повышенные риски для ипотечных заемщиков, взявших кредиты на подорожавшие квартиры. Другой побочный эффект: резко выросли доходы и прибыли застройщиков. Так, крупнейший российский девелопер ПИК только в первом полугодии 2021-го зафиксировал чистую прибыль в 69 млрд рублей. Публичные застройщики «Инград», «Самолет», «Эталон» тоже нарастили прибыли на сотни процентов. Неплохо для компаний, поддерживаемых государством.
Застройщики, согласно антикризисному плану, смогут на два года задерживать сроки строительства без штрафов. В правительстве идет обсуждение возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов. В случае положительного решения застройщики раньше будут получать доступ к собранным на эскроу-счетах деньгам дольщиков. По расчетам ЦИАН, только в прошлом году на эти банковские счета попало 3,5 трлн рублей.
Антикризисный план неожиданно содержит множество новаций по снижению административных барьеров в строительстве. Они кардинально упрощают, а в каких-то случаях ломают существующую систему градостроительства. Может быть сокращено до трети согласований, что должно ускорить строительство. В частности, «Архнадзор» бьет тревогу по поводу возможной отмены историко-культурных экспертиз для ряда случаев. В разы сокращается количество общественных слушаний. Кроме того, большинство требований в строительстве будут переведены в разряд добровольных. «В течение ближайшего месяца полностью уйдем от всех обязательных требований, мы уже подготовили все решения, без потери для качества и безопасности. Эта мера уже решена», — заявил в середине марта Марат Хуснуллин.
Интересно, что эти нововведения были приняты правительством намного раньше, чем оперативные меры по поддержке девелоперов и строителей госзаказа. Очевидно, что пакет этих предложений был разработан давно, и, пользуясь удобным случаем, его утвердили под грифом «антикризисный». Последствия этих решений пока трудно оценить, так как они разрабатывались без экспертизы и участия общественности.
Будут ли квартиры дешеветь
Ключевой вопрос рынка: будут ли цены на жилье падать в среднесрочной перспективе? И может ли сегодня российская недвижимость расцениваться как защитный актив, который позволит сберечь накопления? Опыт предыдущих кризисов, 2008 и 2014 годов, показывал, что жилье после них сильно дешевело. По данным портала IRN.ru, средние цены на московское жилье упали в 2008 году на 30%, в 2014-м — на 20%. Вложения в валюту позволили пройти тот кризис намного более успешно. Чтобы достичь пиковых предкризисных уровней, рынку понадобилось, соответственно, четыре года и пять лет. Но тут надо учесть, что перед предкризисными пиками цены обычно очень быстро росли, так что большинство инвесторов, если они приобрели жилье хотя бы за полгода до кризиса, почти ничего не теряли.
Жилье, как и золото, считается обычно классическим защитным активом, позволяющим если не заработать, то хотя бы сохранить накопления. Рынок недвижимости не такой волатильный, как фондовый, на нем невозможно быстро потерять деньги. В долгосрочной перспективе недвижимость росла в цене. Доходность в среднем значительно ниже, чем, например, на фондовом рынке: сдача в аренду столичной квартиры приносит в среднем 3–4% годовых. Но значительно ниже и риски: это реальный актив, который существует вне дефолтов и финансовых передряг, цены на него достаточно инерционны, арендный доход стабилен.
Впрочем, очевидно, что российская недвижимость на сегодняшний день уже безоговорочно не воспринимается из-за западных санкций как безусловный защитный актив. Страна находится в стадии военного конфликта и под жесткими санкциями. Российская недвижимость — это рублевый товар, и потому в валюте, даже при сохранении цен, она за последний месяц уже сильно подешевела. Покупка жилья в США и Европе тоже начинает выглядеть токсичной: нет гарантий, что после ареста имущества российских олигархов не будет волны рестрикций по отношению к объектам простых россиян. Да и вид на жительство в Европе получить теперь крайне сложно.
Одним из главных центров инвестиций россиян в последнее время стал Дубай, его недвижимость все чаще рассматривается как защитный актив, почти не связанный с США и Европой. Сейчас этот рынок очень горяч. По данным агентства недвижимости Savills, в прошлом году на местном рынке было совершено сделок на сумму 35 млрд долларов, это рекорд со времен кризиса 2008 года. В отчете CBRE говорится, что в январе–феврале сделок было еще больше, чем в прошлом году. Россияне — одни из главных покупателей в Дубае, этом удивительном мегаполисе, созданном всего за четверть века в пустыне с крайне жарким климатом. «Рынок недвижимости Дубая лишь в 2021 году смог развернуть тренд после многолетнего падения цен. Этого удалось добиться за счет того, что в нем не вводились ковидные ограничения, а также рекламного эффекта Dubai Expo 2020, проведенной на год позже, чем планировалось», — отмечают аналитики CNBC, добавляя при этом, что «исторически рынок недвижимости Дубая является в том числе и распространенным каналом отмывания денег, местом, где лица, избегающие санкций, могут припарковать свои деньги».
Если исходить из опыта прошлых кризисов, то спрос и цены на жилье в России должны начать снижаться. Удар по российской экономике санкциями нанесен несравнимо более сильный, чем в 2014 году. Причем санкционные процессы только начинают разворачиваться. Появляются и новые факторы: так, за последний месяц из-за несогласия с государственной политикой по отношению к Украине из страны уехало более ста тысяч человек. В большинстве своем это представители среднего и верхнего классов, которые в значительной степени и могли формировать спрос на недвижимость. Существует и большой навес из инвестиционных квартир, которые покупались на кредитные средства, а сейчас владельцы хотели бы их продать. В отдельных проектах доля инвестиционных квартир — более 20%.
С другой стороны, в мире набирает обороты устойчивый тренд на увеличение инфляции: резко дорожают энергоносители, продовольствие, металлы, удобрения и многое другое. Российские застройщики уже пережили скачок себестоимости в 20–30% в прошлом году и сейчас переживают такой же. Сейчас они пересчитывают свои финансовые модели, некоторые девелоперы даже снимают квартиры с продажи, потому что не понимают, какой окажется итоговая себестоимость.
Девелоперы уже попытались использовать фактор роста себестоимости для стимулирования спроса. В начале марта Федеральная антимонопольная служба даже разослала предостережения представителям пяти компаний: застройщикам «Гранель» и «Ленстройтрест», а также риелторским компаниям «Этажи Девелопмент», Est-a-Tet, «Маяк». «Недопустимы действия, направленные на формирование искусственного ажиотажного спроса на рынке недвижимости», — говорится в сообщении ФАС.
«Думаю, что тема повышения цен на новостройки из-за роста себестоимости — это блеф. Для Москвы это вообще неактуально: в структуре итоговой цены в 250–300 тысяч рублей за квадратный метр доля собственно строительной себестоимости — 40–50 тысяч рублей за квадратный метр — невелика. Даже если себестоимость вырастет на 20–30 процентов, это будет несущественно, — считает Олег Репченко. — Значительно больший вес имеют завышенная цена земли, плата за разрешение на строительство и подключение к коммуникациям. Для региональных девелоперов рост себестоимости может быть существенным, так как в отдельных городах разница между ценой продаж и себестоимостью может составлять всего 10–15 тысяч рублей за квадратный метр. Но в регионах спрос так ограничен доходами населения, что сильно поднять цены не удастся».
Развернуть тренд с удорожанием российских материалов пытается государство. С 10 марта регулярный мониторинг цен на стройматериалы будут проводить Минстрой, Минпромторг и ФАС. Начинается и регулирование в ручном режиме. Начали с металла: 16 марта Минпромторг и металлургические предприятия пришли к соглашению о предельных ценах на металлы. Внутренние цены на металл, по расчетам министерства, должны снизиться на 25–30%.
Представляется, что наибольший потенциал падения цен у жилья на вторичном рынке, где действуют заградительные ипотечные ставки от 22% годовых. У девелоперов больше возможностей держать цену, в этом помогают и льготная ипотека на новостройки, и хороший запас ликвидности, накопленный за счет отличных продаж в прошлом году. Впрочем, делать прогнозы развития рынка корректно будет через несколько месяцев, когда появится какая-то ясность с развитием российской экономики под санкциями.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl