Девелоперы и банки отбили атаку ритейлеров
Попытка властей наладить отношения девелоперов торговых центров и арендаторов провалилась. Лобби владельцев центров и стоящих за ними банкиров оказалось сильнее: новый законопроект не дал арендаторам права выйти из договора без штрафов
С 1 июня в Москве возобновляется работа непродовольственных магазинов. Будут также открыты прачечные, химчистки, мастерские по ремонту — те места, которые не требуют длительного контакта с человеком. Смягчение режима должно вернуть к нормальной работе торговые центры — до этого в них работали только магазины продуктов и первой необходимости, аптеки.
Перезапуск торговых центров проводится на фоне не только снизившихся доходов населения, но и неурегулированных отношений девелоперов — владельцев торговых центров и ритейлеров. Между ними зачастую идет настоящая война, так как они не могут договориться о справедливых арендных ставках во время вынужденного простоя и после его завершения. Во второй половине мая правительство попыталось решить проблемы между игроками рынка коммерческой недвижимости законодательной инициативой. Однако этот прецедент вмешательства государства в деятельность хозяйствующих субъектов, с перераспределением рисков и доходов внутри экономической цепочки, провалился. Лоббисты выхолостили суть нового закона о возможности ритейлеров выходить из договоров аренды без штрафов.
Арендная война
«Торговые центры временно закрыть, но чрезвычайное положение не объявлять» — такой политикой власти создали сложнейшую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Девелоперы и ритейлеры не только пытаются спасти свой бизнес, передоговариваясь с банками и пытаясь сохранить трудовые коллективы, — часто они ведут друг с другом настоящую войну. Первые стараются следовать текущим договорам и получать докризисную арендную ставку, вторые пытаются договориться о новых арендных платежах в соответствии с изменившимися реалиями.
«На рынке хаос. Тысячи игроков пытаются передоговориться на индивидуальных условиях, и нет никаких общих правил, — говорит один московский брокер. — Некоторые девелоперы, например IKEA, сразу дали арендные каникулы на период пандемии. Другие предложили арендаторам платить со скидкой, некоторые до последнего настаивают, чтобы ритейлеры платили строго по договору». Такой же разброд и среди арендаторов. Часть согласилась на предложенные девелоперами условия. Отдельные игроки, пользуясь ситуацией, хотят “прожать” владельцев: например, интересно, что большие скидки требуют даже продуктовые сети и аптеки, которые от пандемии выиграли. А какие-то арендаторы говорят: “Нас закрыли незаконно, без нашего согласия, и мы платить ничего не будем. Встретимся в суде”».
Один из очагов арендной войны располагается в торговых центрах, которые были перестроены из рынков. «Всех арендаторов заставляют подписывать дополнительный договор, по которому в период простоя мы должны платить четверть арендной платы. Но есть информация, что после окончания карантина всех заставят доплатить. Тем, кто отказывается подписывать, перекрывают доступ к магазину и грозят штрафами. Я чудом вывез товар в конце марта, у остальных он заблокирован, — говорит индивидуальный предприниматель Андрей. — Кстати, в договоре год назад появился пункт о том, что владельцы торгового центра могут изменить условия не только в случае форс-мажора, но и по требованию московского правительства. Раньше этого пункта не было. Владельцы центра знали о карантине задолго до его объявления?»
Другой центр противостояния — самые успешные и дорогие торговые центры Москвы: «Атриум», «Европейский», «Афимолл», «Метрополис» и др. Здесь чаще всего владельцы занимают позицию «непримиримых» (всего на рынке такую позицию занимают 10–15% торговых центров). Весь апрель они отказывались давать существенные скидки арендаторам закрытых магазинов. Лишь в начале мая девелоперы вступили в переговоры с арендаторами. Но они ведут их с позиции локальных монополистов, ведь такого потока покупателей арендаторам конкуренты не могут обеспечить.
Одна из особенностей рынка торговой недвижимости — асимметричность договоров, отсутствие в них баланса между правами и обязанностями сторон. Это сохранилось со времен «рынка девелопера», когда площади были в дефиците. «Скажем честно, исторически сложилось так, что договоры аренды кабальные. Тридцать параграфов про то, что должен арендатор. Еще тридцать — штрафы для него. А у девелопера только многочисленные права», — говорит директор по развитию торговой сети хобби-гипермаркетов «Леонардо» Борис Кац.
Закон как форс-мажорозаменитель
«В европейских странах власти дали компаниям денег, чтобы они выплатили зарплаты и рассчитались по аренде. У нас власти пошли по особому пути с выплатами, но придумали форс-мажорозаменитель. Выпустили закон, который должен урегулировать конфликт девелоперов и арендаторов», — говорит Борис Кац. Законопроект, который должен был сбалансировать отношения девелоперов и арендаторов, вышел в третьей декаде апреля. Его инициатором были ритейлеры. Началось, как полагается, с пиар-подготовки. В апреле в письме президенту и главе правительства ведущие ритейлеры указали на тяжелое положение отрасли, где задействовано три с половиной миллиона человек. «При отсутствии мер поддержки для сетевых ритейлеров бюджет может потерять более триллиона рублей выпадающих доходов в последующие два-три года», — было написано в письме.
Владельцы моллов в своем письме в правительство в свою очередь отмечали, что послабления для арендаторов повлекут за собой «необратимое разрушение отрасли без возможности восстановления». В случае коллапса отрасли за черту бедности попадут 6,3 млн человек. Банкам придется делать переоценку объектов недвижимости, «которая грозит банкам двумя триллионами рублей дефолтных долгов, а также 350 миллиардами прямых процентных потерь».
Подготовленная с подачи ритейлеров законодательная инициатива предполагала, что арендаторы могут разрывать договоры в одностороннем порядке и без штрафных санкций со стороны девелоперов. А внесенные обеспечительные платежи должны были возвращаться владельцами помещений арендаторам. В таком виде эта инициатива вошла в большой законопроект, описывающий пакет мер по поддержке граждан и бизнеса. Законопроект с инициативой был принят Госдумой в первом чтении. Но ко второму чтению он полностью изменился.
Чтобы поменять смысл законопроекта на противоположный, оказалось достаточно внести несколько поправок. Во-первых, был максимально сужен круг компаний, которые могут претендовать на пересмотр арендных договоров. Торговые сети были вычеркнуты, законопроект касался только малого и среднего бизнеса. Во-вторых, возможностью пересмотра договора могли воспользоваться только компании из отраслей, признанных наиболее пострадавшими от распространения COVID. В-третьих, из законопроекта исчез пункт о возврате депозитов арендаторам.
Единственный позитивный для арендаторов момент: в законопроекте остался прописанный механизм переговоров. После официального обращения арендатора владелец помещения обязан вступить с ним в переговоры о снижении размера арендной платы или ином изменении условий договора. На достижение компромисса отводится две недели. Если к соглашению прийти не удалось, то арендатор до 1 октября 2020 года вправе расторгнуть договор. «Закон в нынешнем виде потерял всю силу, но принуждает владельцев торговых центров к переговорам. Сейчас 20 процентов арендодателей просто не идет на контакт, настаивая на докризисных расценках, — говорит коммерческий директор крупной федеральной сети. — Арендные ставки все равно придут в равновесие с нынешним экономическим положением, когда население обеднело. Законопроект дает шанс, что это случится до того, как сети разорятся».
«Новый закон не нужен в данном виде никому: ни арендаторам, ни девелоперам, — считает руководитель направления аренды торговых помещений компании CBRE Александра Чиркаева. — Право выхода из договора имеет такие условия, что им практически мало кто сможет воспользоваться. У мелких арендаторов со свежими договорами и так достаточно гибкие условия: с мягким выходом после годичного моратория и небольшим депозитом. Девелоперы боялись, что законом смогут воспользоваться сети с большими помещениями, которых трудно будет заменить другими арендаторами».
Законопроект представляет собой прецедент, когда государство вторгается в отношения хозяйствующих субъектов, пытаясь перераспределить риски и доходы внутри экономической цепочки. Внесение поправок, почти обнуляющих первоначальный смысл законопроекта, можно рассматривать как победу девелоперов над ритейлерами. Однако в кулуарах собственники торговых центров не скрывают, что они разъединены и имеют слабый лоббистский ресурс. В этой войне у них был сильный союзник — банковское лобби. Задолженность девелоперов торговой недвижимости только перед Сбербанком превышает 700 млрд рублей. Свободный выход ритейлеров из торговых центров уменьшит их выручку и снизит стоимость недвижимости.
Моллы пока не умрут
Рестарт работы российских торговых центров после двухмесячного простоя заново поднимает вопрос об их будущем. Произойдет ли вследствие двухмесячного карантина массовый исход арендаторов? Как торговые центры будут меняться в новых условиях? И возможно ли массовое банкротство российских торговых центров?
Большинство экспертов солидарны, что торговые сети окажутся более устойчивыми к кризису, чем небольшие ритейлеры. Хотя и среди сетей уже началось выбытие: например, в конце апреля приостановила свою работу компания Fashion House. Ритейлер одежды существовал почти 20 лет и имел 22 магазина в Москве, Санкт-Петербурге и Туле. Вместо апрельской зарплаты 300 сотрудников ритейлера получили письмо от собственников компании: «Мы вынуждены признать нашу компанию финансово несостоятельной и подавать на банкротство».
Часть сетей будут закрывать свои нерентабельные магазины, этот процесс постоянно происходит, и нынешняя кризисная ситуация его активизирует. «Но ни один здравомыслящий арендатор не будет закрывать торговую точку, которая была успешна до марта. Хотя бы потому, что в нее были сделаны большие инвестиции. У отдельных операторов вложения доходили до двух тысяч евро за квадратный метр. Такие арендаторы будут договариваться с владельцами торговых центров», — считает Борис Кац.
«Основная ротация арендаторов ожидается среди компаний малого и среднего бизнеса, снимающих небольшие площади — до 200 метров», — считает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. «По разговорам с коллегами я вижу, что большинство небольших ритейлеров готовы биться до последнего, чтобы сохранить свою деятельность. По крайней мере, в ближайшие месяц разорвут отношения с девелоперами и уйдут из торговых центров не более пяти процентов. Другое дело, что до конца года, думаю, уйдут еще процентов двадцать компаний. Они не смогут работать в условиях кардинально снизившегося спроса. Продажи и так сильно упали за последние два года, плюс подорожал импорт из-за падения рубля», — говорит владелец магазина велосипедов Александр. Один из вариантов для таких ритейлеров — уход в онлайн. «Сидеть в торговом центре на потоке людей уже не так и нужно. Можно недорого арендовать склад с шоурумом на периферии и торговать через интернет», — считает он.
«К концу года, по нашему прогнозу, вакантность в торговых центрах увеличится с семи до десяти-двенадцати процентов», — говорит Александра Чиркаева. Но надо понимать, что крупные брокерские компании, такие как CBRE, работают в основном с большими и сильными торговыми центрами, и этот прогноз относится больше к ним. «В слабых торговых центрах к концу года может опустеть до трети помещений», — считает Денис Колокольников.
В целом сегмент торговых центров весьма уязвим для экономических потрясений, он может сильно страдать от конкуренции. Так, на американском сайте deadmalls.com есть истории с фотографиями сотен торговых центров, которые были закрыты, брошены или разрушены за последние годы.
Для Москвы такой сценарий пока вряд ли возможен. Во-первых, насыщенность торговыми площадями не так велика. Во-вторых, климатические особенности «голосуют» за торговые центры как места всесезонного досуга. В-третьих, столичные моллы имеют слишком хорошее местоположение. В США крупные торговые центры размещаются на далекой периферии. В Европе во многих городах строить моллы в центре запрещено, так как это ухудшает транспортную ситуацию в городе. На контрасте в Москве даже крупные торговые центры были возведены в срединной и даже центральной части города. Для объектов с таким расположением всегда найдется применение.
Для того чтобы выжить, торговые центры должны будут измениться и найти новые типы арендаторов. Этот процесс уже начался: в моллах уже в последние годы сокращалась торговая составляющая и росла доля площадей под развлечения. Новый тренд — заполнение торговых центров образовательными и спортивными проектами, разнообразными сервисами. В ряде моллов уже открылись государственные многофункциональные центры (МФЦ), часть площадей берут на себя коворкинги.
Фото: Сергей Ермохин/ТАСС; Андрей Васильев/ТАСС
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl