В России возрождается практика распродажи бизнес-центров в мелкую нарезку

ForbesБизнес

До мышей: «квартирные» инвесторы уносят свои деньги на офисный рынок

Мария Неретина

Фото Сергея Фадеичева / ТАСС

В России возрождается практика распродажи бизнес-центров в мелкую нарезку из начала 2000-х. Девелоперы офисных зданий все чаще выводят на рынок продукт, соответствующий запросам розничных инвесторов. Рост цен на жилые новостройки снизил доходность, а других инструментов сбережения денег немного, говорят эксперты. Forbes рассказывает, почему на рынок вернулась архаичная модель финансирования и чем рискует частный инвестор, вкладываясь в офисные лоты.

По данным аналитиков Core.XP (есть у Forbes), одна из главных тенденций на рынке офисной недвижимости в 2023 году — это рост популярности покупки небольших лотов. Общий объем продаж офисов в мелкую нарезку (от 100 до 1000 кв. м) за I–III кварталы этого года достиг 60 000 кв. м, что на 33% больше результата аналогичного периода 2022 года. По оценке девелопера Stone, за девять месяцев 2023 года объем продаж блоками до 2000 кв. м в строящихся бизнес-центрах класса А составил 80 000 кв. м. В общей структуре сделок купли-продажи офисов, по данным Core.XP, доля лотов до 1000 кв. м занимает 22%, если считать в площадях, но на него же приходится 95%, если считать в количестве сделок.

«В целом по рынку порядка 22% сделок по объему площадей в 2023 года представлено сделками купли-продажи, — добавляет директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин. — Такой высокий уровень покупок в офисном сегменте зафиксирован впервые. В среднем доля покупки в общей структуре сделок ранее не превышала 14% от общего объема офисного спроса». О росте доли покупки в структуре сделок с офисами ранее писал Forbes.

По мнению собеседников Forbes, спрос на небольшие офисные блоки примерно поровну делится между конечными пользователями, приобретающими помещения для собственного бизнеса, и частными инвесторами, которые прежде зарабатывали на купле-продажи квартир в жилых новостройках, но разочаровались в этом рынке и устремились на поиск новых инвестиционных продуктов.

Квартирные инвесторы

Многие инвесторы пришли на офисный рынок из новостроек, которые существенно потеряли в доходности, говорят собеседники Forbes. «Офисы сейчас являются альтернативной формой инвестиций в жилье и апартаменты, — рассуждает директор департамента непрофильных активов Becar Asset Management Дмитрий Тищенко. — Количество инвестиционных сделок [на этом рынке] сейчас превышает число покупок для себя».

Причина такой популярности в быстрой окупаемости. «Срок окупаемости при сдаче жилья может превышать 20 лет, а офисов класса В+ — вдвое меньше», — говорит руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.

«Арендный доход от сдачи в аренду офиса выше, цена квадратного метра зачастую ниже, соответственно, окупить вложения можно за 9–10 лет, что недостижимо в жилье», — уточняет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Частные инвесторы приобретают в основном небольшие блоки в зданиях класса А, до 150 кв. м, что по стоимости не превышает стоимость квартиры в Москве», — добавляет управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital Екатерина Крюкова.

«В любом районе стоимость квадратного метра офисного пространства в два раза ниже, чем квадратного метра жилой недвижимости, — делится наблюдением генеральный директор сети сервисных офисов CODE Гурген Шекоян. — Однако аренда квадратного метра офиса оценивается в два раза выше, чем квадратного метра жилья. Следовательно, инвестируя в коммерческую недвижимость, вы можете ожидать в четыре раза большую прибыль».

Иногда они возвращаются

Частных инвесторов привлекает на офисном рынке не только доходность — здесь им удалось возродить схему инвестиций, которая работала в новостройках до 2019 года, до введения эскроу-счетов. На офисном рынке сохраняется обычная градация рисков, поэтому по мере роста строительной готовности объекта стоимость метра заметно растет. Готовые офисные помещения, в отличие от все тех же жилых новостроек, продаются без дисконта, рассказали собеседники Forbes.

«Купив офис на стадии строительства, при вводе в эксплуатацию инвестор может получить рост до 100% от начальной цены», — подсчитал директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.

«Инвесторы чаще покупают на начальной стадии, когда цены более выгодные, а конечные пользователи на более высокой фазе готовности», — добавляет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Основная стратегия — купить и перепродать, все в логике «квартирных» инвесторов лет 10–15–20 назад, — подчеркивает директор отдела продаж и приобретений «Ricci | Офисы» Дмитрий Антонов. — То есть это покупка по максимально низкой инвестиционной цене за полгода-год до начала строительства, а потом спустя два-три года перепродажа этого помещения с наценкой в 40–50%. Например, площади в проекте ICity от MR Group весной 2021 года покупали по 280 000–300 000 рублей за «квадрат», а сегодня сам ICity продает уже по 600 000–700 000 рублей. Те инвесторы, которые в 2021-м вошли в проект, после ввода в эксплуатацию в 2024 году смогут продать квадратный метр за 550 000–600 000 рублей. Думаю, что это будет основная стратегия, потому что все остальные требуют большего времени владения и больших инвестиций».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

81% работающих на удаленке россиян раздражают долгие рабочие созвоны с коллегами 81% работающих на удаленке россиян раздражают долгие рабочие созвоны с коллегами

Удаленные работники предпочитают решать рабочие вопросы письменно

Forbes
Максимально точный психологический тест: он знает, что вы за человек на самом деле Максимально точный психологический тест: он знает, что вы за человек на самом деле

Хотите узнать кое-что интересное о себе?

ТехИнсайдер
Победа в умножении: как был создан карманный калькулятор и как он завоевал рынок Победа в умножении: как был создан карманный калькулятор и как он завоевал рынок

История создания, взлета и падения современного карманного калькулятора

Forbes
9 фактов о фильме «Бойцовский клуб» 9 фактов о фильме «Бойцовский клуб»

«Бойцовский клуб»:, когда экранизация превзошла литературный первоисточник

Maxim
Почему умные люди часто делают глупые ошибки: 4 объяснения Почему умные люди часто делают глупые ошибки: 4 объяснения

Почему мы совершаем смешные ошибки и принимаем абсурдные решения

Psychologies
5 типов друзей, которые тянут тебя вниз 5 типов друзей, которые тянут тебя вниз

С какими людьми нужно прекращать общение?

VOICE
MAXIM послушал альбом The Rolling Stones «Hackney Diamonds» и удивился MAXIM послушал альбом The Rolling Stones «Hackney Diamonds» и удивился

The Rolling Stones «Hackney Diamonds»: новая музыка, звучащая как любимая старая

Maxim
Почему и когда вампиры начали ненавидеть оборотней Почему и когда вампиры начали ненавидеть оборотней

Почему началось соперничество между самыми известными мистическими существами?

ТехИнсайдер
Зачем кошке усы на голове и лапах Зачем кошке усы на голове и лапах

Зачем на самом деле котам нужны вибриссы

ТехИнсайдер
Как выбрать внешний жесткий диск: наши советы и рекомендации Как выбрать внешний жесткий диск: наши советы и рекомендации

Какие бывают внешние HDD, на какие их характеристики нужно обратить внимание?

CHIP
Война побережий. От творческих разногласий до убийства 2Pac и The Notorious B.I.G. Война побережий. От творческих разногласий до убийства 2Pac и The Notorious B.I.G.

С чего началось противостояние побережий и как оно привело к криминальной борьбе

СНОБ
Снова синяк! Откуда берутся гематомы на теле без видимых причин Снова синяк! Откуда берутся гематомы на теле без видимых причин

Иногда синяки на теле свидетельствуют о наличии тяжелого заболевания

Лиза
Сгруппируйтесь: все об аварийной посадке самолета и эвакуации пассажиров Сгруппируйтесь: все об аварийной посадке самолета и эвакуации пассажиров

Как пассажирам самолета правильно съехать по надувным трапам при эвакуации

ТехИнсайдер
Константин Маслаков: «Эволюция городов связана с развитием метро» Константин Маслаков: «Эволюция городов связана с развитием метро»

Метро остается одним из самых экологичных видов транспорта

РБК
«Кошки-мышки»: почему экранизация известного женского рассказа оказалась неудачной «Кошки-мышки»: почему экранизация известного женского рассказа оказалась неудачной

Почему «Кошки-мышки» — это неудачная экранизация, несмотря на тонкий психологизм

Forbes
Король ужасов говорит Король ужасов говорит

«Пригородные крики Джона Карпентера»: несостоявшийся хоррор-хит

Weekend
Немного истории: Военные вездеходы 8x8 Немного истории: Военные вездеходы 8x8

Военным всегда хотелось иметь на вооружении автомобили с колёсной формулой 8x8

4x4 Club
Мышечные спазмы Мышечные спазмы

Что вызывает мышечные спазмы и можно ли избавиться от них раз и навсегда

Лиза
Настоящий имперец Настоящий имперец

Ни один другой немецкий политик не был использован так сильно, как Бисмарк

Дилетант
От Станиславского до Табакова: пять главных вех в 125-летней истории МХТ От Станиславского до Табакова: пять главных вех в 125-летней истории МХТ

Как складывалась история театра, где нашлось место и революции, и застою

Forbes
«Культура девичества»: зачем ученые и маркетологи внимательно изучают жизнь девушек «Культура девичества»: зачем ученые и маркетологи внимательно изучают жизнь девушек

Рассказываем, как ученые изучают жизнь девочек и молодых женщин

Forbes
Как главы КНДР превратились в полубогов и станет ли женщина новым великим лидером Как главы КНДР превратились в полубогов и станет ли женщина новым великим лидером

Какими мифами обросла история династии Ким

Forbes
«Жизнь легка, когда поешь шашлыка» «Жизнь легка, когда поешь шашлыка»

Без шашлыка нельзя представить себе ни одну кухню кавказского региона

Зеркало Мира
Изменить будущее: что такое трансформационные игры Изменить будущее: что такое трансформационные игры

Что такое трансформационные игры и чем они могут помочь в достижении целей?

Psychologies
Ой, мамочка! Счастливые истории женщин, которые родили после 40 Ой, мамочка! Счастливые истории женщин, которые родили после 40

Родить ребенка после 40 лет – это событие. Радостное, конечно

Лиза
Как сделать самый стильный YouTube-канал? История проекта «На шуме» Как сделать самый стильный YouTube-канал? История проекта «На шуме»

Что такое «На шуме», почему их стоит смотреть, и чего от них ждать

Правила жизни
Цифровой рубль Цифровой рубль

Как пользоваться цифровым рублем и почему не нужно его бояться

Лиза
Чувство стыда: почему оно возникает и как правильно его переживать Чувство стыда: почему оно возникает и как правильно его переживать

Зачем нам нужен стыд и как правильно переживать это чувство?

VOICE
Шарики из коробки Шарики из коробки

Силикагель – «абсорбент», помогающий избавиться от ненужной влажности

Лиза
«Прибыль ниоткуда не посыпется»: как женщины управляют бизнесом и развивают регионы «Прибыль ниоткуда не посыпется»: как женщины управляют бизнесом и развивают регионы

Развитие локальных территорий может принести бизнесу больше, чем освоение столиц

Forbes
Открыть в приложении