Парк санкционного периода
Рынок профессиональной и индустриальной недвижимости показал устойчивость к вызовам структурного кризиса. Помогли накопленный опыт и спрос на новые производственные площади со стороны бизнеса
ВСаратовской области в этом году будет создан первый государственный индустриальный парк. Резиденты готовы разместить свои производства с общим объемом инвестиций в 2 млрд рублей.
Таким образом, в России продолжается создание профессиональных индустриальных площадок, хотя темп их роста замедлился в сравнении с предыдущими годами. По данным Ассоциации индустриальных парков, по итогам 2022 года в России зарегистрировано 377 индустриальных парков, это на 5% больше, чем годом ранее, — прежде в количественном выражении рынок рос в среднем на 20%. «Однако положительную динамику удалось сохранить. И этим индустриальный сектор отличается от других направлений коммерческой недвижимости», — отмечают в ассоциации.
Всего за десять лет в индустриальных парках разместили производства порядка пяти тысяч резидентов, общее количество рабочих мест превысило 245,8 тыс. При этом только за 2022 год в индустриальных парках разместились 679 новых предприятий, создано более 25 тыс. рабочих мест.
За прошлый год общая площадь индустриальных парков увеличилась на 1522 га и достигла 52 140 га. Правда, при этом заполняемость снизилась на 1 п. п. и составила 56%. Чтобы дать инвесторам ориентир для выбора места размещения производства, Аналитический центр «Эксперт» уже седьмой год формирует рейтинг инвестиционной привлекательности индустриальных парков (ИП) и особых экономических зон (ОЭЗ). Сейчас мы завершили очередную волну исследования по итогам 2022 года.
Самые привлекательные
Базу проекта составляет перечень индустриальных парков и особых экономических зон Геоинформационной системы индустриальных парков, технопарков и промышленных кластеров Минпромторга РФ и Ассоциации индустриальных парков. Создавая рейтинг, мы стремились оценить уровень привлекательности и клиентоориентированности относительно больших индустриальных площадок, поэтому условием включения в рейтинг является соответствие размера площадки минимальным требованиям: для гринфилд-проектов — 40 га, для браунфилд-проектов — 50 тыс. кв. м.
Мы проводим анализ привлекательности индустриальных площадок на основе сопоставления двух индексов: клиентоориентированность менеджмента и инвестиционный потенциал (см. методику).
В рейтинг по итогам 2022 года вошло 127 площадок, из них 26 особых экономических зон и 101 индустриальный парк. На этот раз добавилось 12 новых площадок, четыре из которых — ОЭЗ. В последние два года количественный состав участников растет. По итогам 2021 года в рейтинг вошло 120 площадок, по итогам 2020 года — 117.
В части форм собственности 50 площадок рейтинга являются государственными, 74 — частными, три созданы на основе частно-государственного партнерства.
Распределение по типам площадок в целом не поменялось: 79 гринфилдпроектов, 33 браунфилд-проекта и 15 комплексных площадок, включающих в себя и гринфилд-территорию, и браунфилд-объекты.
В рейтинг этого года вошли площадки из 47 регионов. По сравнению с прошлым годом рейтинг пополнили ИП и ОЭЗ из Белгородской, Саратовской, Оренбургской и Омской областей. Наибольшее количество площадок по итогам 2022 года традиционно зафиксировано в Московской, Калужской областях, Республике Татарстан. Эти регионы являются первопроходцами в создании профессиональных организованных промышленных площадок. И они по-прежнему держат лидерство.
По итогам 2022 года в зону влияния столичных городов, Москвы и Санкт-Петербурга, попали 29 индустриальных площадок, география которых охватывает шесть регионов, включая Московскую, Ленинградскую, Калужскую и Владимирскую области. Пять индустриальных площадок получили наивысшие рейтинговые оценки «высокий уровень клиентоориентированности» и «максимальный инвестиционный потенциал». Все они представляют собой ОЭЗ («Технополис Москва», «Ступино Квадрат» «Санкт-Петербург», «Дубна», «Исток»). Лидер по клиентоориентированности в этой группе парков — ОЭЗ «Технополис Москва», получившая наивысшие оценки по уровню клиентоориентированности за счет широкого спектра сервисов: эта площадка предоставляет 21 из 21 анализируемого нами типа услуг, а основные позиции в расчете индекса инвестиционной привлекательности ей обеспечивает московская локация.
Во второй пояс вошли 54 участника рейтинга, из которых 49 — это площадки ближней зоны влияния крупных региональных центров экономического роста, остальные пять относятся к отдаленной территории влияния Москвы (до 250 км). В основном это производственные территории, имеющие потенциал роста за счет новых резидентов (средний уровень заполняемости — около 64%) и их обеспечения современной инфраструктурой. Средний возраст таких площадок — восемь лет. В этом поясе наивысшие оценки по клиентоориентированности менеджмента управляющих компаний и инвестиционному потенциалу получили пять площадок (в прошлогоднем рейтинге таких было три): четыре из Татарстана (КИП «Мастер», ОЭЗ ППТ «Алабуга», ОЭЗ ТВТ «Иннополис» и Технополис «Химград») и одна из Ульяновской области (ПОЭЗ «Ульяновск»). Лидером же по клиентоориентированности в этой группе парков является Камский индустриальный парк «Мастер» из Республики Татарстан с максимальным набором сервисов (21 из 21 анализируемого). В целом в данной группе большинство парков и ОЭЗ ориентированы на расширение спектра услуг, более половины площадок движутся в этом направлении и были оценены нами по уровню клиентоориентированности как «расширенные возможности».
В третий территориальный пояс вошли 22 площадки, из которых три ОЭЗ и 19 ИП. Как правило, это площадки, расположенные в зоне сильных вторых городов либо крупных административных центров среднего уровня социально-экономического развития. «Высокий уровень» клиентоориентированности в этой подгруппе получили шесть индустриальных парков и одна особая экономическая зона технико-внедренческого типа. Тройку лидеров возглавил СКИП «Мастер» (Ставропольский край), результат которого обеспечен за счет широкого спектра услуг (21 из 21 анализируемой), на втором месте ММК — Индустриальный парк (Челябинская область), третья позиция у ОЭЗ ТВТ «Томск». По инвестиционному потенциалу 70% площадок этой группы оцениваются как «средний уровень».
Весьма удаленные от экономически развитых центров площадки вошли в четвертый пояс. Большинство площадок относительно молодые (функционируют менее десяти лет) и относительно свободные (средний уровень их заполняемости — 44%). Из 16 участников этой группы шесть имеют статус ОЭЗ и, соответственно, возможность автоматически предоставлять налоговые и таможенные преференции. Это создает дополнительные стимулы для привлечения инвесторов и повышения привлекательности территорий в целом. Лидером в этой группе, как и в прошлом году, является ОЭЗ ППТ «Моглино» из Псковской области, получившая оценку «высокий уровень» как по клиентоориентированности, так и по инвестиционному потенциалу.
В пятом поясе оказалось всего шесть парков, наиболее удаленных от центров экономического роста, Москвы и Санкт-Петербурга. При довольно высоком инвестиционном потенциале площадок уровень их клиентоориентированности оценивается как «расширенные возможности», что свидетельствует о недоиспользованности потенциала территории базирования и весьма узком спектре услуг, оказываемых управляющими компаниями.
Санкционный отпор
Геополитический кризис и санкции не прошли мимо рынка профессиональной индустриальной недвижимости. Однако, судя по опросу участников исследования, этот эффект был неоднозначным.
В самом начале развития санкционного кризиса шоковое состояние было у всех, и этот сектор не исключение.
«Многие резиденты потеряли поставщиков сырья, компонентов и оборудования, рынки сбыта», — отмечает директор по развитию индустриального парка «Марьино» Александр Паршуков.
«Санкции и последовавший за этим экономический кризис привели к росту затрат на логистику, проблемам с зарубежными поставками, удорожанию импортируемой продукции», — добавляет генеральный директор Ставропольского краевого индустриального парка «Мастер» Александр Гордеев.
По словам директора по экономике и финансам АО «Промышленные парки» Станислава Ремизова, наиболее критичным для резидентов стал рост цен на сырье, оборудование и комплектующие: «Резиденты не могли оснастить предприятие новым оборудованием, технологиями из-за ограничения импорта, появились трудности в работе со смежными организациями, изменилась логистика поставок, да в целом спрос на продукцию в первое время после введения санкций упал».
Некоторые проекты оказались под угрозой из-за разрыва цепочек кооперации. Санкции нарушили партнерские связи во многих отраслях промышленности. По этой причине, например, резиденту ПОЭЗ «Ульяновск» не удалось реализовать проекты в области ветроэнергетики. Компания «Дау Акса Рус» должна была стать поставщиком для «Вестас Мэньюфэкчуринг Рус», которая производит лопасти для ветрогенераторов и входит в датскую группу компаний Vestas. В связи с приостановкой датской компанией строительства ветропарков в России вся цепочка кооперации оказалась разорванной. Новый собственник принял решение переформатировать проект. «Но площади, которые арендовал резидент, недолго пустовали, — говорит генеральный директор ПОЭЗ “Ульяновск” Олег Барабанов. — На них сейчас ведется подготовка к созданию производства изделий из композиционных материалов. В перспективе планируется освоение композитных агрегатов для беспилотных летательных аппаратов».
Компании пережили самую острую шоковую фазу структурного кризиса и сейчас присматриваются, за счет чего они могли бы расти дальше. «Бизнес разворачивается под влиянием быстро меняющихся рыночных условий, — делится наблюдениями управляющий партнер ОЭЗ “Ступино Квадрат” Екатерина Евдокимова. — Уже выстроены альтернативные маршруты, нарабатывается перечень поставщиков из стран Азии, Африки и Латинской Америки. Резиденты постоянно держат руку на пульсе. Те компании, которые уже имели действующие производства, сейчас оперативно их расширяют».
Импортозамещение пришло в парки
Генеральный директор КИП «Мастер» Фарид Закиров признается, что прошлый год был не самым простым для всей промышленности России: «Но большинство предприятий не только смогли удержать свои позиции, но и нашли возможности для роста и развития. В частности, наши резиденты начали самостоятельно производить ту продукцию, которую ранее закупали за рубежом».
И именно под влиянием этих факторов формируется новый запрос на индустриальную недвижимость.
«Кратный рост спроса на продукцию российских производителей внутри страны вкупе с государственными мерами поддержки дали толчок развитию отечественных предприятий. Как правило, это частные предприятия, которые развивают свой бизнес в течение двадцати-тридцати лет, совершенствуют продукцию, технологии, процессы. До сих пор они вынуждены были размещаться на арендных площадях. Сейчас многие приняли решение строить собственные производственные комплексы. Со своим запросом они пришли как раз в наш индустриальный парк», — приводит пример Александр Паршуков.
Импортозамещение для многих индустриальных парков действительно стало одним из решающих факторов удержания и привлечения инвесторов. По словам Фарида Закирова, на его площадке 47 из 154 опрошенных резидентов заявили о готовности выпускать аналоги импортных товаров и изделий, 37 компаний уже начали реализацию таких проектов.
«Конкуренты ушли, часть рынка освободилась. Многие наши резиденты воспользовались моментом и значительно расширили ассортимент продукции, обновили промышленное оборудование, увеличили производственные мощности», — подтверждает тренд генеральный директор индустриального парка «Красный Яр» Александр Сиваев.
Санкции стимулировали российскую науку и бизнес вместе с государством интенсивно заниматься поиском технологических решений в самых разных отраслях. Это постепенно ведет к изменению портрета новых резидентов. По словам генерального директора Технополиса «Химград» Айрата Гиззатуллина, растет доля инновационной продукции: «На рынок выходят компании, производящие сложный продукт. Мы и сами стремимся привлекать новых резидентов, которые смогут обеспечить наибольший синергетический эффект с теми проектами, которые уже есть на нашей площадке и в Республике Татарстан в целом».
Затраты на организацию производственных комплексов на профессиональных площадках ниже, чем на неспециализированных, поэтому многие востребованные изделия выпускаются именно там. К примеру, в прошлом году ГК «Пантес» открыла производство электроники на территории ОЭЗ «СанктПетербург». Инвестиции в проект составили 700 млн рублей. Проект запущен в расчете на рост спроса на радиоэлектронное оборудование, произведенное на территории РФ.
Потребность в индустриальной инфраструктуре испытывают также компании, созданные на базе активов ушедших из России западных концернов. Часто им необходимо в критические сроки организовать выпуск новых изделий. И именно профессиональные индустриальные площадки лучше всего подходят для решения этой задачи.
После ухода из России Schneider Electric единственным авторизованным сервисным партнером для энергетических промышленных предприятий стала «Систэм Электрик». Эта компания локализовала в ОЭЗ «Технополис Москва» выпуск трехфазных систем бесперебойного питания и таким образом смогла продолжить поддержку установленного оборудования глобального бренда.
Совокупность таких факторов позволила минимизировать потери управляющих компаний парков и ОЭЗ. Площадки, безусловно, снизили динамику развития, но катастрофы не произошло. Хотя такие предположения изначально и были.
«Компании продолжают строительство, развивают проекты, поэтому у нас объем инвестиций и рабочих мест остались на том же уровне», — объясняет генеральный директор АО «ОЭЗ “Санкт-Петербург”» Тамара Рондалева.
Многие площадки смогли в этих непростых условиях привлечь новых резидентов. ОЭЗ «Ступино Квадрат» в 2022 году удалось заключить четыре договора купли-продажи земельных участков, новые инвесторы вложат в свои производства 3,8 млрд рублей. Семь новых соглашений с планируемыми инвестициями в объеме 50 млрд рублей заключила ОЭЗ «Липецк».
Важно, что бизнес резидентов при этом показывает высокие результаты. По словам директора «ММК — Индустриальный парк» Владимира Дремова, объем отгруженной продукции резидентов вырос в прошлом году на 38% и составил более 5,1 млрд рублей: «Сумма инвестиций компаний на площадке за тот же период взлетела в два с половиной раза, достигнув 667 миллионов рублей».
«За всю историю работы индустриального парка мы зафиксировали рекордный рост промышленного производства резидентов», — отмечает и Александр Сиваев.
Естественно, меняется география инвесторов. Довольно активную позицию заняли турецкие компании, в технологичных областях заметную роль начинают играть китайские предприниматели. И парки сейчас тоже меняют свои приоритеты. «С одной стороны, мы стараемся продолжить сотрудничество с теми зарубежными компаниями, которые исторически расположены на нашей территории, среди них есть и компании из Западной Европы. С многими из них сложился многолетний опыт сотрудничества. Однако в сегодняшних условиях мы больше смотрим на Восток, в сторону таких стран, как Узбекистан, Турция, Азербайджан», — формулирует новые подходы Айрат Гиззатуллин.
Новые точки роста
Наличие спроса дает паркам и ОЭЗ основания продолжать развивать инфраструктуру. Ставропольский краевой индустриальный парк «Мастер», по словам его гендиректора Александра Гордеева, ведет подготовку дополнительных производственных площадей. По словам Александра Сиваева, его парк «Красный Яр» как раз в прошлом году приступил к реализации второй очереди. Многие строят железнодорожные пути, дороги и другие объекты.
Институты развития регионов продолжают подготовку новых площадок, полагая, что они будут востребованы. Так, правительство Калужской области отправило Минэкономразвития заявку на расширение ОЭЗ ППТ «Калуга». Как нам рассказали в управляющей компании, федеральное ведомство идею поддержало.
Планирует расширять мощности КИП «Мастер» совместно с правительством региона и ПАО «КамАЗ» прорабатывается проект создания нового технопарка в Набережных Челнах. «К 2025 году планируется запустить промышленный технопарк “Олимп”, который будет специализироваться на радиоэлектронной промышленности. Якорным резидентом будет Центр электроники и элементов питания КамАЗа», — делится планами Фарид Закиров.
Есть парки и ОЭЗ, которые оперативно пытаются удовлетворять уже и новые потребности резидентов, которые появились на фоне структурного кризиса. По словам Екатерины Евдокимовой («Ступино Квадрат»), сейчас важно найти новые логистические решения: «Увеличивается роль железнодорожных перевозок, наиболее востребован путь из Азии через Туркменистан и далее по железным дорогам. Мы продолжаем развивать нашу внутреннюю железнодорожную ветку, которая соединяет наш парк с Большим московским кольцом».
В ответ на этот вызов ПОЭЗ «Ульяновск» запустила прямые контейнерные поезда в Китай. «Мы быстро проработали вопросы получения заявок и подписания договоров транспортно-экспедиционного обслуживания, согласовали железнодорожный маршрут Чэнду — Ульяновск-3 и организовали доступный сервис по доставке грузов из Китая в Ульяновск», — рассказывает Олег Барабанов. По его словам, это позволит разгрузить транспортный узел в центральной части страны, переориентировав грузы от предприятий Приволжского федерального округа на доставку в Ульяновск: «Сейчас все грузы идут в Москву, потом возвращаются в города ПФО, с точки зрения логистики и экономики это нецелесообразно. Доставка грузов напрямую в Ульяновск позволит снизить себестоимость конечной продукции за счет уменьшения затрат на логистику для наших резидентов». Еще один пример включения профессиональных площадок в решение задач в области логистики мы обнаружили в Татарстане. ОЭЗ «Алабуга» начала строить логистический центр, который станет крупнейшим в России. Объем инвестиций в проект составляет 20 млрд рублей. Управляющая компания рассчитывает, что логистический комплекс будет еженедельно принимать и отправлять в обратном направлении минимум по одному поезду в Китай.
Меняются и подходы к развитию производственной инфраструктуры. Компаниям сейчас нужны не столько земельные участки, сколько готовые помещения под промышленное производство. Региональные инвестиционные команды уловили этот тренд и начинают быстро перестраиваться. «Сегодня компании не готовы строить предприятия с нуля, они предпочитают приобретать на площадках готовые корпуса. Поэтому в Ульяновской области мы активно создаем такие объекты для быстрого старта инвестиционных проектов. В прошлом году начали строить 7500 квадратных метров площадей и приступили к строительству еще 7500 тысяч в этом году. На эти площади уже есть спрос от российских компаний обрабатывающей промышленности», — рассказывает генеральный директор Корпорации развития Ульяновской области Сергей Васин.
Сервисы идут за резидентом
Новые правила ведения бизнеса становятся стимулом для расширения сервисов управляющих компаний. К базовому функционалу добавляются дополнительные услуги. Сейчас в парки пришло много резидентов, которые впервые создают собственные мощности. Раньше они арендовали готовые помещения. Опыта у многих нет, потому в управляющие компании обращаются за помощью в проектировании, экспертизе проектов и земельных участков.
Продвинутые парки помогают резидентам решать кадровые вопросы, создают лаборатории качества, центры инжиниринга и сертификации. По словам Айрата Гиззатуллина, именно опыт управляющей компании пригодился во время пика санкционного кризиса: «Нужно было оперативно принимать решения, и мы делали все, чтобы помочь повысить адаптируемость бизнеса к меняющимся условиям. Вместе с нашими резидентами выстраивали новые логистические цепочки поставки сырья и отгрузки готовой продукции».
Аналогичной модели придерживаются в КИП «Мастер». Фарид Закиров рассматривает предоставление дополнительных сервисов для резидентов как своего рода стандарт. По его словам, парк от эпизодической помощи резидентам перешел к созданию постоянных сервисов: «Мы разработали новое направление и помогаем предприятиям нашей площадки с закупками иностранного и российского оборудования и комплектующих, которых сейчас нет в свободном доступе. Наши партнеры по чертежам и заявкам заказчиков могут найти и изготовить необходимые детали, а также решить проблемы с логистикой для заграничных поставок».
Парковочное будущее
На перспективы этого года отрасль смотрит оптимистично. Почти у всех участников исследования сейчас идет работа с потенциальными резидентами. По словам Александра Паршукова («Марьино»), в этом году спрос на земельные участники остается довольно высоким: «Мы уже заключили несколько соглашений о намерениях, а до конца года планируем закрыть пять-шесть сделок».
По словам Сергея Васина из Корпорации развития Ульяновской области, в основном активность проявляют российские компании, которые хотят и дальше использовать эффект импортозамещения: «Например, в индустриальном парке “Заволжье” сейчас строится завод по производству алюминиевых банок для напитков. Вместо американской компании проект будет реализовывать российская “Арнест Упаковочные Решения”. Объем инвестиций в проект составит более 10 миллиардов рублей».
Станислав Ремизов (АО «Промышленные парки») тоже не видит снижения переговорной активности: «Мы на перспективы этого года смотрим позитивно. Рассчитываем на рост новых инвестиционных соглашений и финансовых показателей управляющей компании».
ПОЭЗ «Ульяновск» строит свои планы в расчете на рост экспорта. «Планируем развитие новых направлений международной логистики, отрабатываем новые варианты грузоперевозок из Индии, Ирана и Республики Беларусь», — рассказывает Олег Барабанов.
Определенного эффекта профессиональные площадки ждут и от запуска промышленной ипотеки. По ее условиям, напомним, компании могут получить кредиты на строительство производственных объектов под 5% годовых. Механизм был анонсирован еще год назад, но слишком долго шла его проработка. Первые сделки появились совсем недавно, в том числе на профессиональных индустриальных площадках. Так, по словам Екатерины Евдокимовой, запуск этой программы позволил ее парку начать строительство промышленных зданий: «Мы будем продавать их как готовые решения для производственников».
«Наши основные планы связаны с расширением территории, поскольку свободные земельные участки фактически закончились, а спрос инвесторов на реализацию проектов и действующих резидентов на строительство последующих очередей только растет», — рассказывает Тамара Рондалева (ОЭЗ «СанктПетербург»).
Уверенность участников рынка поддерживает интерес инвесторов именно к промплощадкам. Последние исторически конкурировали за клиентов с непрофессиональной производственной недвижимостью. Сейчас спрос перемещается в парки и ОЭЗ. По словам Сергея Васина, за последний год практически 100% инвесторов в Ульяновской области запрашивают профессиональные индустриальные площадки: «Почти все наши инвесторы планируют размещение производства либо в индустриальном парке, либо на близких по типу территориях, как, например, Портовая особая экономическая зона».
Свои наработанные компетенции российские управляющие компании пытаются экспортировать. В этом году Технополис «Химград» совместно с АО «Узкимесаноат» открыл уже второй технопарк в Узбекистане, предназначенный для локализации производств российских компаний на территории этой страны. По словам Айрата Гиззатуллина, экспертизой Технополиса «Химград» интересуются также коллеги из Азербайджана, Таджикистана и Казахстана. К опыту российских ИП и ОЭЗ присматривается Белоруссия. Недавно делегация из Могилевской и Брестской областей приезжала в КИП «Мастер» с целью анализа опыта организации промышленных площадок. Есть практики создания российских индустриальных парков и в Египте.
Вполне возможно, такая модель масштабирования получит распространение. Многие российские компании в прошлом году произвели разворот своих бизнес-стратегий, и после такой трансформации внутренний рынок может для них оказаться недостаточным для сбыта конкурентоспособных товаров, самые продвинутые начнут открывать свои производства в других странах. Это может стать стимулом для роста российский индустрии профессиональной промышленной недвижимости.
В целом можно сказать, что сектор продемонстрировал устойчивость к этому структурному кризису. Но индустрии не стоит останавливаться в развитии, считает Айрат Гиззатуллин: «Усложнение продукта, который производят резиденты, влияет на уровень требований с их стороны. Поэтому производственная недвижимость должна быть не только функциональной, но и сопоставимой по своему развитию с уровнем городской инфраструктуры». По мнению эксперта, это выражается в наличии благоустроенной территории, парков, зон отдыха, парковок для средств индивидуальной мобильности, зарядок для электромобилей. Задача управляющих компаний — идти в ногу со временем и создавать среду не только для юридических лиц, но и для тех коллективов, которые работают на территории индустриальных парков.
«На рынке нет качественных производственных зданий»
Директор по развитию индустриального парка «Марьино» Александр Паршуков — о трендах развития промышленности в последние месяцы и об ажиотажном спросе на землю под производство.
Первая половина прошлого года прошла под знаком высочайшей неопределенности, но к середине года промышленники уже начали оправляться от шока и привыкать к новым рыночным условиям. Спрос на земельные участки под производство, вставший на паузу в феврале 2022-го, с середины года стал расти и в четвертом квартале уже конвертировался в сделки купли-продажи с компаниями, которые нашли свое место на новом рынке.
Знаковые тенденции прошлого года — уход из России иностранных компаний и санкции. Российские промышленники сегодня ограничены в закупке иностранного оборудования, компонентов и сырья, для них закрыты многие рынки сбыта продукции, усложнились многие логистические цепочки, связывавшие Россию с внешним миром. При этом благодаря уходу конкурентов для наших производителей открылся внутренний рынок. Это привело к кратному росту заказов и дало импульс развитию многих компаний.
«Эксперт» поговорил c директором по развитию индустриального парка «Марьино» Александром Паршуковым о трендах развития промышленности в последние месяцы и о спросе на землю под производство.
— Как изменился профиль клиента за этот год? Как новые резиденты финансируют свои проекты?
— Наши клиенты сегодня — это, как правило, российские компании, работающие на рынке двадцать-тридцать лет. У них сформированный портфель клиентов, проверенный годами продукт, спрос на который существенно вырос в 2022 году из-за ухода иностранных конкурентов. Они обладают стабильным финансовым положением, что позволяет финансировать развитие из собственных средств.
Дополнительный стимул для развития новых производств — государственные программы поддержки отрасли, самой обсуждаемой из которых стала промышленная ипотека — кредитование по льготным ставкам для приобретения, реконструкции и строительства производственных помещений.
— Что побуждает их отказаться от аренды в пользу собственности? Какие запросы они формируют?
— Арендные площади хороши как временная мера, иначе они становятся источником постоянных проблем. На рынке практически нет качественных производственных зданий, доступных для аренды. Как правило, арендовать можно старое здание советской постройки, и, как показывает практика, в нагрузку получить сложные отношения с собственником, от которого ты будешь полностью зависеть. Среди наших клиентов большинство тех, кто обращается к нам с запросом на земельный участок и строительство собственного завода именно с целью отказаться от аренды.
Промышленных инвесторов интересуют земельные участки, обеспеченные инженерией, на которых можно построить новое производство в кратчайшие сроки. Плюс нужна помощь и поддержка управляющей компании и квалифицированных подрядчиков для получения разрешений, согласований, проектирования и строительства.
— В чем особенность индустриального парка «Марьино», каковы его конкурентные преимущества?
— Мы предлагаем простой и понятный продукт — полностью инженерно обеспеченные земельные участки промышленного назначения, подготовленные к строительству предприятий. После приобретения участка запроектировать и построить завод, установить оборудование и начать производство продукции можно за год-полтора — это опыт резидентов парка «Марьино». Некоторые резиденты разбивают проект на несколько очередей, что позволяет быстро ввести в эксплуатацию часть производственных мощностей и одновременно снизить нагрузку на бюджет. — Как вы планируете развиваться? — В этом году мы уже заключили несколько сделок с новыми резидентами, о них мы объявим на ПМЭФ. Сейчас в продаже осталось очень мало свободных участков, и в этом году мы планируем принять решение об инженерной подготовке четвертой и последней очереди индустриального парка «Марьино», что позволит через год вывести на рынок последние пятнадцать гектаров промышленной земли.
Интервью взяла Ксения Клепча
Каспийский кластер — точка притяжения инвестиций в МТК «Север — Юг»
Через портовую особую экономическую зону в Астраханской области по МТК «Север — Юг» уже в этом году пройдут первые грузы, а в промышленной ОЭЗ строят современные контейнеровозы для доставки этих грузов по Каспийскому морю.
Это далеко не весь перечень проектов, реализуемых в Каспийском кластере, который объединил две особые экономические зоны в Астраханской области: промышленную и портовую.
Сегодня в двух ОЭЗ работают 16 резидентов с общим объемом заявленных инвестиций более 50 млрд рублей. Резидентам предоставляют привлекательные налоговые льготы и другие преференции:
— 2% налог на прибыль;
— 0% налог на имущество, транспортный и земельный налоги;
— 0% НДС (для резидентов портовой ОЭЗ).
В обеих ОЭЗ действует режим свободной таможенной зоны и строится современная инженерная и транспортная инфраструктура.
В промышленной ОЭЗ «Лотос» работает одноименный судостроительный завод, который входит в Южный центр судостроения и судоремонта ОСК. Сегодня там строятся современные суда, в том числе первые российские контейнеровозы, предназначенные для перевозки по Каспию контейнеров международного стандарта.
Продолжает расширять производство на территории астраханской ОЭЗ крупный российский производитель геосинтетических материалов «Гекса Лотос». Продукция завода пользуется большой популярностью — в частности, она использовалась при строительстве космодрома Восточный. Кроме того, построен и вводится в эксплуатацию крупнейший в Южном федеральном округе завод по производству кормов для рыб и домашних животных. Строится завод моющих средств иранских брендов. На подходе — строительство предприятий с участием компаний из России, а также Италии и Китая.
Активными темпами развивается и портовая ОЭЗ в Астраханской области. Она создана в целях привлечения инвестиций в строительство современной портовой инфраструктуры для увеличения грузооборота по МТК «Север — Юг» и призвана стать важным логистическим хабом, который обеспечит связь России и Белоруссии с прикаспийскими государствами и странами Ближнего Востока, Индии, Юго-Восточной Азии и Африки.
Резиденты портовой ОЭЗ реализуют проекты по строительству контейнерного терминала, а также мощностей для приема, хранения и отгрузки зерновых культур и растительного масла. Началось строительство инфраструктуры первого этапа развития портовой ОЭЗ — 8-го и 9-го причалов порта Оля. Мощность причалов составит около 3 млн тонн. Обустройство этой территории вместе с возведением объектов якорного резидента портовой ОЭЗ — ПЛК «Каспий» — позволит создать современные мощности для перевалки контейнерных и других грузов по международному транспортному коридору «Север — Юг». Второй этап развития портовой ОЭЗ предполагает строительство новых причалов в районе ильменя Забурунный (на 7 км южнее порта Оля), их мощность составит 8 млн тонн с дальнейшим увеличением.
«Это начало создания совершенно новой современной инфраструктуры для приема контейнерных грузов, которой в регионе не было. Сегодня товаропроизводители и логисты переориентируют свои грузы на Каспий. Эксперты считают, что к 2050 году грузовая база этого коридора достигнет 100 миллионов тонн. При проектировании портовой ОЭЗ мы рассчитывали на восемь миллионов тонн к 2030 году и на 20 миллионов тонн грузов к 2050-му. Эти мощности будут создаваться на втором этапе — в районе ильменя Забурунный. Но сейчас мы и наши партнеры понимаем, что нужно готовиться к объемам побольше», — комментирует генеральный директор АО «ОЭЗ “Лотос”» (управляющей компании Каспийского кластера) Сергей Милушкин.
Ксения Клепча
Теплый налоговый климат Калмыкии
В рамках утвержденных главой Калмыкии Бату Хасиковым инвестиционной декларации и стратегии социально-экономического развития у региона расширились возможности привлекать новых инвесторов. Кроме широких логистических, природных и других возможностей Калмыкия может предложить бизнесу агропромышленный парк, а также комфортный налоговый режим.
В экономику Калмыкии значительный вклад стабильно вносит сельское хозяйство: традиционное животноводство и растениеводство. «Наша задача — увеличить добавленную стоимость за счет переработки сельхозпродукции на территории региона, — говорит министр экономики и торговли Калмыкии Андрей Чиджиев. — Наиболее выгодным местом для размещения мощностей является наша столица, так как город Элиста находится на пересечении федеральных и региональных дорог — проходит большой объем транзитного грузопотока, который со временем будет только расти». Потенциал региона значительно укреплен самыми низкими в стране ставками для предприятий на упрощенной системе налогообложения, при этом данный режим распространяется на все отрасли («доходы» — 1%, «доходы минус расходы» — 5%).
С каждым годом борьба за инвесторов между регионами усиливается. «Мы осознаем наши сильные и слабые стороны, трезво оцениваем свои возможности, у нас сформировалась опытная команда, усердно работаем над увеличением конкурентоспособности региона. Основные задачи сейчас — диверсификация экономики, создание рабочих мест и повышение доходов населения», — отмечает председатель правительства Калмыкии Гиляна Босхомджиева. Благодаря принятой правительством России Индивидуальной программе социально-экономического развития Калмыкии республика получила уникальный набор инструментов для повышения инвестиционной привлекательности. По словам Гиляны Босхомджиевой, Калмыкия также внедряет обновленный региональный инвестиционный стандарт, призванный защищать интересы инвесторов. Инструменты поддержки в виде субсидий, льготных займов Фонда развития Республики Калмыкия и налоговые льготы помогают в борьбе за инвестора.
По словам Андрея Чиджиева, недооцененными преимуществами региона являются быстрые коммуникации органов власти и стремление показать результат работы, что способствует быстрому прохождению бизнес-запросов и снижает административные барьеры.
В регионе создается агропромышленный парк. По словам директора управляющей компании «АгроТег» Эрдни Манкирова, он будет специализироваться на переработке сельхозпродукции и промышленном производстве. «Парк расположится на участке площадью десять гектаров на федеральной трассе рядом с аэропортом и будет обеспечен всей необходимой инженерной инфраструктурой. На его территории предприятия разместят производственные цеха и склады. Мы видим живой интерес к площадке и налоговому режиму, предварительные договоренности уже достигнуты с рядом компаний», — говорит Эрдни Манкировов. Проектно-сметная документация прошла госэкспертизу, строительство вот-вот начнется, сдача в эксплуатацию — в 2024 году.
Семен Доронин
Окна возможностей
Российский бизнес активно осваивает освободившиеся рыночные ниши, отмечает генеральный директор Корпорации развития Московской области Владимир Слипенькин.
— Международные ограничения вывели импортозамещение в число не просто главных, а жизненно важных целей научно-технологического развития страны. Поэтому все проекты в сфере инновационных разработок, которые могут обеспечить независимость экономики от иностранных технологий, стали приоритетными. Из-за того что многие зарубежные игроки ушли, эта освободившаяся часть рынка стала полем для роста отечественных промышленников. Поэтому сейчас мы видим большой интерес со стороны российского бизнеса, для которого открылись новые возможности. Как правило, активность проявляет именно средний бизнес с объемом инвестиций до 500 миллионов рублей. Кроме того, у нас появились инвесторы из Китая, которые готовы реализовывать свои проекты на территории Подмосковья. Ряд иностранных компаний отложили проекты или отказались от их реализации, но им уже нашлась замена. И сейчас уже можно сказать, что новые инвесторы оказались не только не хуже, но в коммерческом смысле даже лучше.
Сейчас в работе Корпорации развития Московской области 408 заявок от представителей среднего и крупного бизнеса. Это достаточно высокие показатели. Новые проекты могут принести экономике Подмосковья более 298 миллиардов рублей. Что касается наших инвесторов, то они стали более аккуратными в выборе стратегии, начали больше обдумывать свои инвестиционные действия, взвешивать все риски с учетом реалий, поэтому и решения стали принимать чуть дольше. Действующие же резиденты индустриальных парков стали реализовывать свои проекты, наоборот, быстрее, понимая, что перед ними открылись новые рынки и возможности. Например, холдинг «Строительный альянс» принял решение на 20 процентов увеличить производственно-складские площади в индустриальном парке «Есипово» и запустить строительство четвертой очереди комплекса «Индастриал сити».
Что касается нашего индустриального парка «Есипово», то в прошлом году на 80 процентов были завершены работы по строительству второго этапа инженерно-транспортной инфраструктуры, в рамках которого будет построено более трех километров дорог, несколько десятков километров сетей, а также запущено строительство коллекторов для повышения коэффициента используемых земель в парке. Инвестиции в реализацию второго этапа составят более миллиарда рублей. В итоге мы получим современный индустриальный парк, который станет одним из лучших в Подмосковье. В этом году мы также приступаем к реализации еще одного значимого для Московской области проекта — созданию нового индустриального парка, который по масштабам не уступит, а возможно, даже превысит масштабы «Есипово». Общие инвестиции в проект составят более четырех миллиардов рублей.
Беседовала Ирина Перечнева
Скорость — на максимуме
Екатерина Зиновьева, заместитель председателя правительства — министр инвестиций, промышленности и науки Московской области.
— Как введение санкций и последовавший за этим экономический кризис в России отразились на деятельности индустриальных парков и их резидентов в вашем регионе?
— Наиболее показательным ответом санкциям стали результаты работы индустриальных парков Подмосковья. Уровень заполняемости площадок региона в 2022 году вырос на 10 процентов и составил 82 процента. В 2023 году уровень заполняемости уже вырос до 83,6 процента. И это не сухая статистика: новые резиденты активно развиваются. С начала 2023 года в индустриальные парки Подмосковья пришли более 30 новых компаний. Кроме того, 27 резидентов, в том числе компании, которые были привлечены ранее, начали строительство своих объектов. Сегодня инвесторы заинтересованы в высокой скорости реализации проектов, чтобы успеть занять ниши, которые образовались после ухода иностранных поставщиков. Поэтому интерес к индустриальным паркам, где уже есть необходимая инфраструктура, сохраняется на высоком уровне.
— Какие новые меры господдержки инвесторов введены в вашем регионе за последний год?
— В целях поддержки бизнеса в период санкционного давления на федеральном и региональном уровнях было оперативно разработано и внедрено множество новых мер поддержки. Они были направлены как на содействие работающему бизнесу, так и на стимулирование инвестиционной детальности. Это и финансовые, и имущественные меры поддержки. Если говорить о тех программах, которые касаются индустриальных парков, то одним из таких механизмов стала «Промышленная ипотека». Программа позволяет инвестору получить кредит по ставке до пяти процентов годовых на приобретение готового помещения для запуска производства или на строительство такого объекта. Механизм, среди прочего, простимулирует и развитие индустриальных парков в формате браунфилд. Стоит отметить, что механизм разработан в Московской области, затем он был представлен правительству РФ, после чего программа получила статус федеральной.
— Как вы в целом оцениваете перспективы профессиональных индустриальных площадок в России?
— Индустриальные парки остаются востребованным форматом для реализации инвестиционных проектов. При этом это уже не просто площадки гринфилд и браунфилд — управляющие компании активно развивают эти форматы. Например, сейчас фиксируется рост интереса к полностью готовой промышленной недвижимости — мы называем этот формат «Подмосковье индастриал». Это промышленные боксы со всеми необходимыми коммуникациями для запуска производства. Предприятие в таком помещении можно запустить за полгода. Для крупного бизнеса управляющие компании предлагают строительство производственного объекта по индивидуальному проекту под ключ. Таким образом, индустриальные парки стараются максимально упросить и сократить сроки для запуска проекта инвестора. Очевидно, эти тенденции сохранятся и в ближайшей перспективе.
Беседовала Ирина Перечнева
Методика составления рейтинга. Основные положения
Цель рейтинга — независимая внешняя оценка привлекательности и клиентоориентированности индустриальных площадок России для потенциальных инвесторов.
В рейтинг включаются только действующие индустриальные парки (ИП) и особые экономические зоны (ОЭЗ), удовлетворяющие следующим условиям:
— соответствуют Национальному стандарту (по оценке Ассоциации индустриальных парков России);
— площадь территории — не менее 40 га для гринфилд-проектов либо площадь производственных помещений не менее 50 тыс. кв. м для браунфилд-проектов.
Из рассмотрения исключались создаваемые площадки из-за невозможности достоверно оценить предлагаемые ими услуги и прочие параметры.
Анализ привлекательности индустриальных площадок проводился на основе сопоставления двух индексов: клиентоориентированность менеджмента индустриальной площадки и инвестиционный потенциал площадки.
Клиентоориентированность менеджмента индустриальной площадки оценивает спектр услуг и сервисов, предоставляемых действующим резидентам либо инвесторам на территории площадки, стоимость минимально необходимого набора ресурсов для осуществления производственной деятельности, а также информационную политику управляющей компании (УК).
Инвестиционный потенциал индустриальной площадки оценивает привлекательность размещения производств на территории площадки с точки зрения транспортной доступности, обеспеченности человеческими ресурсами, уровнем развития региона локации площадки, а также наличия действующих законодательных преференций для резидентов.
Методика составления рейтинга. Основные положения
Источники информации
Для обеспечения наибольшей объективности и независимости оценки все расчеты осуществляются на основе открытых данных.
Основными источниками информации являются:
— геоинформационная система «Индустриальные парки. Технопарки. Кластеры» Минпромторга РФ (https://gisp.gov.ru/gisip/);
— портал «Индустриальные парки и ОЭЗ России» Ассоциации индустриальных парков (https:// indparks.ru/);
— Федеральная служба государственной статистики (https://rosstat.gov.ru/);
— ЕМИСС (https://fedstat.ru/);
— Федеральное казначейство (https:// roskazna.gov.ru/);
— Министерство финансов РФ (https:// minfin.gov.ru/ru/);
— Банк России (http://www.cbr.ru/);
— сервисы «СПАРК-Интерфакс» (https:// www.spark-interfax.ru/);
— рейтинговое агентство RAEX (https:// raex-a.ru/);
— сайты индустриальных площадок и особых экономических зон России и пр.
Рейтинговая шкала
Расчет индексов осуществляется на основе суммирования закодированных данных в зависимости от их типа: в двоичной кодировке либо нормируются относительно максимальных/минимальных значений по выборке. Кроме того, по ряду показателей значения взвешены с учетом коэффициентов.
Результаты расчетов индексов оцениваются по шкалам в зависимости от вхождения в соответствующий интервал. Границы интервалов определены методом кластерного анализа на основе полученных данных по всей выборке индустриальных площадок.
Клиентоориентированность менеджмента:
— базовый уровень (до 12,94);
— расширенные возможности (от 12,94 вкл. до 21,50);
— максимальный уровень (больше 21,50 вкл.).
Инвестиционный потенциал площадки:
— средний уровень (до 20,26);
— высокий уровень (от 20,26 вкл. до 24,25);
— максимальный уровень (более 24,25 вкл.).
Распределение ИП и ОЭЗ в рейтинговой таблице осуществлялось по двум уровням:
1. В зависимости от вхождения индустриальной площадки в соответствующий территориальный пояс:
1-й пояс — в радиусе до 120 км от Москвы и Санкт-Петербурга;
2-й пояс — в радиусе до 120 км от центров экономического роста, обозначенных в Стратегии пространственного развития РФ до 2025 года, а также площадки, попадающие в зону 250 км от Москвы и Санкт-Петербурга;
3-й пояс — в радиусе до 250 км от экономических центров; 4-й пояс — в зоне до 500 км от Москвы, Санкт-Петербурга и региональных экономических центров;
5-й пояс — все остальные площадки, не попавшие в обозначенные выше пояса.
Расчет осуществлялся на основе координат площадки и городов, от которых отсчитывалось расстояние.
2. В зависимости от значения индекса клиентоориентированности менеджмента площадки. Расположение площадок внутри групп соответствующего пояса ранжировалось от наибольшего значения индекса к наименьшему.
Фото: пресс-слкжба индустриального парка «Марьино», пресс-слкжба ОЭЗ «Лотос», фонд развития республики Калмыкия, пресс-служба КРМО, пресс-служба мининвеста Московской области
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl