Брекзит, падение лиры и другие события рынка недвижимости
Мировой рынок недвижимости все сильнее зависит от политических событий и валютных колебаний. Но в целом наблюдается процесс охлаждения ценовой конъюнктуры в ведущих городах мира
Мировой рынок жилья, несмотря на глобализацию, представляет собой петчворк, лоскутное одеяло, где на каждом из локальных рынков свои закономерности и правила игры, а рыночные тренды зачастую прямо противоположны. Однако если постараться обобщить, то можно сказать, что мировой рынок жилья остывает. Предыдущее десятилетие было временем отыгрывания позиций после падения, вызванного кризисом 2008 года. Цены в этот период росли на большей части планеты. Сейчас тренд начинает меняться, фаза роста с большой вероятностью может смениться рецессией.
Украина — лидер по обесцениванию жилья
Самые высокие темпы удорожания недвижимости в 2018 году, по данным Global Property Guide, были зафиксированы на Филиппинах, Мальте и в Нидерландах: за год жилье подорожало в среднем на 8-10%. После четырех лет падения «выстрелил» Сингапур — плюс 7%. Стабильно дорожает в последние годы Германия: плюс 7% за год. Практически все европейские страны показали рост цен на жилье, исключениями стали лишь Швейцария, Македония и пережившая бум недвижимости Швеция. Даже Греция, перенесшая тяжелейший кризис в экономике и на рынке недвижимости в 2010-е, по итогам последнего года оказалась в небольшом плюсе.
В отрицательной зоне Китай и Гонконг, где власти уже несколько лет пытаются охладить бум на рынке недвижимости законодательными ограничениями и введением новых налогов. Сильнее всего упали цены в Египте (минус 18%). Это произошло несмотря на то, что президент страны отменил последние ограничения на покупку иностранцами недвижимости и земли, стремясь как-то подхлестнуть спрос. В минусе и Дубай, страдающий от избытка предложения.
Весьма показательны цифры за десятилетие. Самый сильный рост был сконцентрирован вне Европы. В Гонконге и Бразилии жилье в крупных городах подорожало более чем на 200%, в Колумбии, Израиле и на Филиппинах — более чем на 100%. В Европе сильнее всего росли Германия и Австрия — соответственно на 56 и 86%. Американское жилье подорожало на 28%.
В числе неудачников Латвия (минус 25%), Италия (минус 14%), Испания (минус 33%), Греция (минус 42%). Сильнее всего недвижимость за последние десять лет подешевела на Украине — минус 70%.
Экономический центр все сильнее смещается из Европы в Азию. По данным The Wealth Report компании Knight Frank, в десятке самых дорогих городов мира только два города из Европы — Лондон и Париж. Интересно, что в 2018-м сразу в двух крупнейших мировых финансовых центрах — Лондоне и Нью-Йорке — элитное жилье подешевело на 2–4%. Ожидается, что в 2019 году цены на «элитку» упадут на 10% еще в одном крупнейшем финансовом центре — Гонконге.
Ситуацию на глобальном рынке все сильнее начинают определять политические факторы. В последние месяцы резко снизился интерес к французской недвижимости: инвесторов пугают акции «желтых жилетов». Долгий процесс брексита уже вызвал падение цен. Нестабильность в Египте оттолкнула иностранных инвесторов. После инцидента со сбитым российским самолетом в Турции наши соотечественники на год прекратили покупать жилье в этой стране.
И напротив, международные инвесторы иногда очень быстро стараются отыгрывать новости с финансовых или валютных рынков. По данным портала Prian.ru, наиболее сильным локальным изменением, повлиявшим на рынок в 2018 году, было падение курса турецкой лиры. В результате этого цены на недвижимость в долларах и рублях значительно снизились, что вызвало бум покупок иностранцами. По данным Турецкого статистического института, продажи жилья иностранцам выросли за год на 78%, причем они резко росли от месяца к месяцу. Только россияне купили в Турции 2297 жилых объектов.
В поисках доходности, а не статуса
В список стран, в которых россияне предпочитают покупать недвижимость, традиционно входит Испания, Болгария, Турция, Кипр, Франция (Лазурный берег), Великобритания (Лондон), Чехия, Черногория, Таиланд, Германия, Швейцария, Финляндия, США. Из числа «любимых» выпали ранее популярные Египет и Латвия. Египет «выбыл» из-за общей политической нестабильности и отмены прямого авиасообщения. Интерес к латвийской недвижимости упал после ужесточения в 2015 году условий получения вида на жительство.
У каждой из стран свои преимущества, формирующие пул покупателей. Болгария привлекает морем и дешевизной, южная Финляндия — близостью, она всего в нескольких часах езды на машине от Санкт-Петербурга. В США часто покупают жилье для детей, которые получают образование. В целом диапазон мотиваций для покупок достаточно широк: от желания «иметь запасной аэродром», гражданство или вид на жительство до стремления получать инвестиционный доход в валюте.
Большинство аналитиков отмечают возросшую прагматичность российских покупателей, которые в 1990-е и 2000-е годы поражали иностранцев спонтанными покупками. «Русские — самые хорошие клиенты, — десять лет назад делился в приступе откровенности кипрский девелопер. — С китайцами работать очень сложно. Они обойдут все соседние стройки, узнают цены на вторичном рынке и потом будут упорно торговаться за каждый доллар. А русский может взять без торговли чуть ли не первый просмотренный объект: понравилось — купил».
Прагматичность резко снизила количество покупок курортной недвижимости. Такое жилье часто почти не используется, но требует финансовых вложений на эксплуатацию и уплаты налогов. «Покупка недвижимости для собственного отдыха в курортных странах сейчас вовсе не рассматривается», — считает директор по развитию Troika Estate Татьяна Польская. — Наоборот, многие россияне, которые ранее приобрели недвижимость за рубежом с этой целью, теперь хотят ее продать или сдать».
Россияне сегодня при покупке иностранной недвижимости все чаще учитывают экономическую сторону вопроса: эксплуатационные издержки и налоги. Многие покупатели прошлого поколения жестко обожглись, недооценив их. Романтические покупки баров и ресторанов также в прошлом — большинство уже понимает, что эти бизнесы прибыльны только при условии ежедневного участия владельца. Сейчас покупатели уже стараются оценить перспективность развития территории, где расположена недвижимость, и, конечно, возможность получения дохода. Поиски доходной недвижимости вызвали большой интерес к странам с сильной экономикой — в частности, к Германии и Австрии. Диапазон покупок постоянно расширяется. Сначала покупали жилье в Берлине и Мюнхене со сравнительно невысокой доходностью (2–3% в год), потом переключились на офисы и мини-отели. «На самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру претендуют до сорока покупателей. В последнее время наши соотечественники все чаще покупают небольшие коммерческие объекты — гостиницы и супермаркеты стоимостью до десяти миллионов евро. При правильном выборе они имеют доходность четыре–восемь процентов и достаточно ликвидны, — говорит генеральный директор компании Key Capital Серей Камлюк.
Сейчас инвесторы с удовольствием приобретают, например, складские помещения и индустриальную недвижимость где-нибудь под Лейпцигом — важно не место и престижность объекта, а норма рентабельности. «Объекты с хорошей рентабельностью найти весьма непросто. За них идет серьезное соперничество», — замечает директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Марина Шалаева.
В Европе хорошей доходностью в сфере недвижимости считаются 4–5% годовых. Но найти объект с такой рентабельностью непросто, и потому в последние годы удорожание недвижимости опережало рост арендных ставок. К тому же в Европе недвижимость активно скупают фонды из нефтяных стран Ближнего Востока: для них важно, что те же германские офисы — это опосредованное вложение в актив, номинированный в евро, а фактор доходности для них не принципиален.
Интересно, что, несмотря на быстрый рост цен в Азии, россияне практически не инвестируют там. Исключение — Таиланд. У этого несколько причин. Во-первых, иностранную недвижимость большинство россиян рассматривают как защитный актив: надежность все-таки важнее доходности. Разбираться с далекими и малопонятными рынками недвижимости Азии сложно, а инвестиции не выглядят столь же надежными, как в Западной Европе. На этом, кстати, погорел ряд российских инвесторов в дубайские строительные проекты: после кризиса 2008 года оказалось, что стройки заморожены, а права инвесторов почти не защищены. А во-вторых, в некоторых азиатских городах существуют ограничения на покупку жилья иностранцами: например, в Шанхае нельзя приобретать более одной квартиры.
В целом стабильную ситуацию в инвестировании россиян за границей нарушает лишь бум вокруг кипрской недвижимости. Офшорно-православный остров всегда был популярен среди россиян, в том числе по причине легкости получения вида на жительство: сегодня он выдается при покупке недвижимости на 300 тыс. евро. Нынешний бум вызван ужесточением правил получения гражданства: сейчас его можно получить при покупке недвижимости на два миллиона евро, а с мая эта планка будет повышена.
В целом антироссийские санкции разделили потенциальных покупателей иностранной недвижимости на несколько групп. «С рынка практически полностью ушли представители госструктур и органов власти. На представителей бизнеса санкции оказывают негативное психологическое влияние. Многие занимают выжидательную позицию: предпочитают посмотреть, как ситуация будет развиваться, или даже полностью отказываются от планов покупки недвижимости за рубежом. Другие же, напротив, считают, что надо успеть осуществить свои планы, пока есть такая возможность и пока паспортные программы не закрылись или не изменились условия», — считает президент компании Wainbridge Майкл Белтон.
Жилье для пенсионеров и студентов
Если говорить о новых идеях на мировом рынке жилья, то можно выделить два быстро развивающихся новых сегмента. Первый — студенческое жилье. Количество студентов на планете растет: только в Англии оно, по прогнозам, в ближайшие десять лет должно удвоиться. Студенческих общежитий часто не хватает: так, в Риме, Барселоне и Мадриде ими обеспечены не более 5% студентов, а в Великобритании средний показатель не превышает 30%. Часто студенты живут в многокомнатных квартирах целой компанией, это все равно недешево и при этом качество жилья часто невысоко. Например, в Великобритании жилье, если не брать элитный сегмент, часто разочаровывает россиян по множеству параметров.
Все это вызывает в последние годы стремительный рост девелоперских проектов строительства студенческого жилья. По данным Savills, глобальный объем инвестиций в студенческое жилье в мире вырос на 87% за последние пять лет и составил в 2017 году 17,5 млрд долларов. Примерно треть приходится на Великобританию, шестая часть — на США.
Современный жилой комплекс для студентов чаще всего состоит из двух типов квартир. Это небольшие по размеру (25–30 кв. м) апартаменты для индивидуального проживания и многокомнатные квартиры с несколькими санузлами и общими кухней и гостиной, где в каждой комнате живет по студенту. С точки зрения девелопмента студенческое жилье считается сегодня одним из наименее рисковых активов, так как на жилье рядом с университетами есть устойчивый спрос. При этом сама структура жилого комплекса с небольшим квартирами позволяет получать прибыль выше рынка за счет более высокой стоимости квадратного метра при сравнительно невысокой цене лота.
Второй активно растущий сегмент — жилье для пенсионеров. Предпосылки его развития очевидны: население развитых стран стареет, пенсионеров все больше, и они часто имеют достаточные финансовые ресурсы для того, чтобы переехать в более места с приятным климатом или просто приобрести более подходящее жилье.
Современное жилье для пенсионеров совсем не похоже на привычные нам дома престарелых и могут иметь много форматов. Одна крайность — апартаменты рядом с медицинскими центрами или в их составе. В этом случае пожилым людям доступен широкий спектр услуг — от помощи профессиональных сиделок до разнообразных врачей. В пределе пенсионные проекты такого рода могут становиться даже городками, как, например, поселение Cottesmore в Южной Калифорнии. Он состоит из частных владений, дома престарелых для людей с серьезными проблемами со здоровьем, крупного медицинского центра, жилья для сотрудников, гостиницы и ресторана. Всё в поселении — от градостроительных аспектов и архитектуры до мебели и сервисов — рассчитано именно на пенсионеров со слабым здоровьем.
Другая крайность — «комьюнити для пенсионеров», выстроенные вокруг здорового образа жизни и активного долголетия. Самый крупный проект такого рода — The Villages во Флориде. Сегодня это огромная территория с множеством поселений, где проживает уже более 125 тыс. человек. Основные плюсы The Villages — безопасность, хорошая экология, теплый климат (основная масса переселенцев — из северных штатов) и широкие возможности для спорта и отдыха. Активные пенсионеры могут пользоваться 48 бесплатными гольф-клубами, 57 общественными центрами, 11 парками, бассейнами, концертными залами и другая разнообразнейшая инфраструктура. В проекте функционирует более трех тысяч сообществ по интересам. Большинство поселений имеет формат «55+», то есть недвижимость здесь могут купить только люди старше 55 лет. Люди моложе 19 лет могут пребывать здесь не более тридцати дней в году.
Проекты для пожилых уже несколько десятилетий активно развиваются в США, а сейчас формат начинает распространяться и в Европе — Скандинавии, Франции, Германии. Совсем недавно в Испании стартовало несколько очень крупных проектов поселений для пенсионеров. Жилье для пенсионеров уже оформилось в самостоятельный сегмент рынка недвижимости — в крупных компаниях вроде Knight Frank уже созданы специальные отделы по работе на нем.
Подешевевший Лондонград
Один из самых дорогих, популярных у россиян и интересных рынков недвижимости планеты — Лондон. Цены здесь динамично росли в течение многих лет: за два десятилетия они увеличились почти в пять раз. Только в 2013–2015 годах средняя цена на жилье в Лондоне выросла на 40%. Средняя стоимость дома в прошлом году превысила 470 тыс. фунтов стерлингов, а в ряде центральных районов средняя цена «метра» превысила десять тысяч фунтов.
Это вызвало ряд болезненных социальных явлений. В частности, «исход» из столицы англичан. Большинству коренных жителей жизнь в Лондоне не по карману. Только в прошлом году, по данным Hamptons International, лондонцы потратили 30 млрд фунтов на покупку жилья вне столицы для переезда. Осенью 2015 года банк UBS опубликовал отчет, где отметил, что на рынке недвижимости Лондона наблюдается самый большой в мире риск образования пузыря.
«Пик интереса россиян к лондонской недвижимости пришелся на 2014 год. А уже в начале 2015-го английские власти решили охладить рынок недвижимости: был значительно увеличен гербовый сбор при ее покупке — с одного–пяти процентов от стоимости объекта до двенадцати процентов, если недвижимость дороже двух миллионов фунтов», — говорит Марина Шалаева. Референдум о выходе Великобритании из Евросоюза и начавшаяся процедура брексита окончательно развернули ситуацию на сто восемьдесят градусов. Неопределенность по поводу будущего страны вызвала замедление экономического роста, ожидания переноса крупными корпорациями штаб-квартир из Лондона на континент и падение цен на жилье.
«В центральных премиальных локациях Лондона средние цены на высокобюджетное жилье ниже максимума 2014 года на 18,4 процента», — говорит управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов. «Лондонский рынок элитной недвижимости всегда был очень специфическим. Новостройки продаются через закрытые продажи: без рекламы и сайтов. Максимальный дисконт до 2015 года был один–два процента. А в прошлом году дисконты доходили до 15 процентов от прайс-листа», — говорит один из брокеров английской недвижимости.
Новые риски для иностранных покупателей недвижимости связаны с ужесточением требований к происхождению капитала. В феврале прошлого года Национальное агентство по борьбе с преступностью и еще четыре ведомства получили право направлять запросы о неясном происхождении состояния (Unexplained Wealth Orders, UWO). Если лица не смогут объяснить происхождение доходов, превышающих 50 тыс. фунтов, британские власти будут иметь право заморозить их активы. В первый же месяц действия новых правил были арестованы два объекта стоимостью 22 млн фунтов, принадлежащих иностранцу. Впрочем, российские консультанты уверены, что новых российских покупателей это вряд ли коснется. «Массовых реквизиций не будет. На самом деле правила покупки недвижимости ужесточены уже несколько лет назад. В последние годы во всех сделках происхождение капитала тщательно проверялось банкирами и юристами. Покупатели давно научились правильно “заводить деньги в Англию», — говорит российский консультант.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl