Налетай, подорожало!
Жилые новостройки в крупных городах подорожали. Это восстановительный рост цен после падения в 2015–2017 годах и реакция рынка на реформу долевого строительства
Несмотря на стагнацию доходов населения, цены на новостройки в крупных городах уже год как растут. В Москве, Казани, Воронеже и Перми за год цены выросли более чем на 10%. Драйверами роста стали подешевевшая ипотека, общая инфляция и слухи о значительном подорожании жилья после 1 июля, когда вступит в силу новый этап реформы рынка долевого строительства. Однако ажиотаж покупателей позади, в апреле рост цен резко замедлился.
В целом рынок новостроек находится в весьма противоречивом положении. Несмотря на рост цен, объемы строительства в стране постоянно снижаются. Застройщики стараются продать как можно больше квартир, пугая покупателей дальнейшим их подорожанием. Но после 1 июля факторов ажиотажа практически не останется, и уже летом станет ясно, готовы ли люди приобретать новостройки по высоким ценам.
Миллионники дорожают
Всероссийским лидером удорожания новостроек по итогам апреля стала Казань: по данным «Авито недвижимость», за год средняя стоимость квадратного метра там выросла более чем на 14% и составила 78 тыс. рублей. В тройке лидеров также Пермь (+13%) и Воронеж (+10,6%). Единственный миллионником, где цены не повысились, — Ростов-на-Дону: средняя цена снизилась за год на 0,5%.
Портал «Мир квартир», подводя итоги первого квартала, фиксирует рост цен в 53 из 69 городов с населением более 300 тыс. человек. Средняя стоимость квадратного метра по этой выборке выросла на 2,2%, а общий бюджет покупки — на 2,9%. Очень высокие темпы удорожания новостроек показали Томск, Пенза, Иркутск и Астрахань — более 10% за квартал. На 7–9% подорожали Калининград, Тюмень, Чита, Ижевск и Владивосток. Владивосток в итоге стал четвертым после Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи крупным городом в стране, где новостройки в среднем стоят более 100 тыс. рублей за квадратный метр.
Одна из точек роста — курортные города Крыма. «В число лидеров роста цен новостроек впервые вошли Ялта и Алушта. Цены там резко прибавили и ушли за 100 тысяч рублей за метр», — говорит генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер.
Рост цен на новостройки вызвал оживление на вторичных рынках недвижимости, которые «спали» в течение последних двух лет — покупателей было очень мало. Но новые цены на новостройки заставили часть покупателей переориентироваться на старую недвижимость.
Изменение цен на новостройки происходит крайне неравномерно, растет поляризация. Общая закономерность: города с более дорогой недвижимостью, как правило, дорожают, с дешевой — обесцениваются. Так, по данным «Мира квартир», из 20 самых дорогих городов отрицательная динамика прослеживается только в четырех. Среди шести наиболее «дешевых» городов новостройки потеряли в цене тоже лишь в четырех. Сильнее всего за квартал подешевели новостройки в Якутке (8 %), Орле и Калуге (7%), Липецке и Ульяновске (6%). Самые дешевые новостройки в Махачкале: после годового снижения на 4% средняя стоимость составляет всего 28 тыс. рублей за квадратный метр.
«Рынок поднимается только в регионах с растущей экономикой, с увеличивающимся населением. Это Москва, Санкт-Петербург и города-миллионники. В экономически слабых регионах цены не растут или повышаются с темпами не выше инфляции», — говорит заместитель генерального директора компании «Сибпромстрой» Антон Ширяев.
На общие закономерности накладываются локальные особенности. «В Белгороде всегда был большой спрос на недвижимость, но из-за ухудшения отношений с Украиной он серьезно упал. Рынок замер. Цены стали немного выше, но накладные расходы выросли сильнее. Маржинальность девелоперского бизнеса сильно сократилась, делая рынок непривлекательным», — рассказывает Антон Ширяев.
«В Твери по итогам первого квартала 2019 года средневзвешенная стоимость квадратного метра возросла на пять процентов и достигла 47 тысяч рублей, что близко к исторически рекордным цифрам конца 2013 года. На локальном рынке Твери главным фактором роста цен является дефицит предложения. Так, около 40 процентов введенного в эксплуатацию в 2018 году жилья — это ранее замороженные объекты, сроки сдачи которых были перенесены еще с 2013–2014 годов. Соответственно, большого прироста новых объектов мы не наблюдаем», — говорит коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
Тенденции рынка недвижимости, усиленные реформой сектора, ведут к усилению разрыва между миллионниками и другими городами. «В небольших городах застройщики прекращают деятельность или банкротятся из-за невысокого спроса на жилье, и это еще сильнее толкает покупателей недвижимости в мегаполисы, где больше выбор. Население и так стремится в крупные города, тренды рынка новостроек усиливают этот процесс. Разрыв в ценах на недвижимость между миллионниками и остальными городами продолжает расти», — считает генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов.
Москва: застройщики придерживают квартиры
«По итогам апреля средняя стоимость квадратного метра новостроек в Москве достигла 166 тысяч рублей, это на десять процентов больше, чем год назад. Быстрое повышение расценок наметилось еще в 2018 году, и в первом квартале 2019-го этот процесс продолжился», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Вторичное столичное жилье за год подорожало на 6%.
Практически во всех крупных российских городах цены на жилье выросли
Особенность начала года — крайне низкое количество новых проектов. В первом квартале на столичный рынок новостроек вышло девять проектов. Это значительно ниже привычного уровня: как правило, за квартал рынок пополнялся 15–20 проектами. «Можно предположить, что определенное затишье старта продаж новых комплексов связано с грядущей реформой долевого строительства. Застройщики не спешили начинать новые проекты, чтобы им не пришлось в режиме цейтнота переводить строительство на новую модель финансирования с банковским участием. Соответственно, часть девелоперов сконцентрировалась на текущих проектах, а другая принялась искать банковские кредиты под новые жилые комплексы», — рассказывает г-жа Литинецкая.
По данным «Метриум», суммарный объем предложения новостроек в Москве за последнее полугодие сократился примерно на треть. Это объясняется высоким спросом на жилье со стороны ипотечных заемщиков. Однако есть и другой фактор. Застройщики научились управлять предложением, не допуская переизбытка квартир в продаже и избегая конкуренции. «За счет массового вывода проектов на рынок в 2018 году жилых комплексов сегодня больше, чем год или два назад. Но при этом все застройщики выводят квартиры пулами, так что при большем количестве комплексов количество предложений по квартирам увеличивается не столь значительно», — говорит брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов.
В прошлом году цена на жилье в Москве начали расти
Но есть и более жесткое объяснение этого факта. «В Новой Москве и в некоторых районах Московской области, судя по всему, есть картельные соглашения между участниками рынка. В них, похоже, участвуют и представители властей. Количество разрешений на строительство, новых проектов и квартир в продаже подозрительно стабильно. Выглядит это так, как будто крупные игроки и власти договорились, чтобы на рынке было примерно одинаковое число проектов и квартир в продаже», — говорит представитель одной их консалтинговых компаний.
В целом в Москве существует достаточно весомый «навес» непроданного первичного жилья. «Без учета вывода новых площадей при сохранении текущих темпов продаж в Москве запасов хватило бы на два с половиной года, а в Подмосковье — примерно на полтора года. Самый небольшой запас непроданных новостроек в Новой Москве — всего четыре процента от проектных объемов, которые уже вышли на рынок. Без вывода новых площадей этого хватило бы на полгода продаж», — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Рост цен в Москве частично связан и с высокими темпами строительства метрополитена и новых радиальных маршрутов железнодорожного транспорта. Только в 2019 году будет открыто 14 новых станций метро, а в конце года должны быть запущены две линии нового для столицы транспорта — московского центрального диаметра (МЦД). На двух первых ветках Одинцово — Лобня и Нагатино — Подольск будет более 60 станций. «Непосредственно открытие новых станций не сильно подталкивает цены вверх. На ценообразование больше влияет момент анонсирования новой станции. Однако открытие метро в обозримой перспективе всегда позитивно сказывается на спросе», — говорит г-жа Доброхотова.
По итогам апреля на первичном рынке московского региона зарегистрировано 13,4 тыс. сделок по покупке новостроек — на 28% больше, чем год назад. Впрочем, в этом году этот показатель не так информативен. Через договоры инвестирования ряд застройщиков переоформляют квартиры на свои дочерние компании: если готовность здания более 30% и продано более 10% квартир, то такие проекты могут и после 1 июля продавать квартиры без использования эскроу-счетов.
По данным ЦИАН, в старых границах Москвы сегодня находится восемь проектов с продажами более 100 квартир в месяц. Лидеры апреля — жилые комплексы «Сказочный лес» (216 квартир) и «Некрасовка квартал 13» (190 квартир). В Новой Москве сразу в четырех комплексах продается более 200 квартир в месяц: «Бунинские луга», «Москвичка», «Кленовые аллеи» и «Саларьево парк». Самым продаваемым жилым комплексом московского региона в апреле стал комплекс «Инновация» в Сколково: было продано более 260 квартир.
Почему новостройки подорожали
Рост цен на недвижимость выше уровня инфляции при стагнирующих доходах населения — нетипичное явление. Почему так произошло?
Главное объяснение: нынешний рост рынка во многом носит восстановительный характер. «В 2015–2017 годах цены на новостройки в Москве снизились процентов на 15–20 в абсолютных ценах. А если очистить от инфляции, то падение составило 30 процентов. С учетом инфляции рынок за последние полтора года отыграл лишь семь-восемь процентов», — говорит независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков. Похожая ситуация и во многих других крупных городах.
Начиная с весны 2018 года сложилась комбинация из нескольких факторов, вызвавших резкое повышение спроса на жилье. «Во-первых, ослабел рубль. Это почти всегда вызывает желание у населения спасти деньги через вложение в недвижимость. Во-вторых, подешевела ипотека. Это привлекло на рынок новых покупателей. В-третьих, психологический фактор: грядущая отмена долевого строительства с 1 июля 2019 года пугала сильным ростом цен. В итоге покупатели предпочли не откладывать приобретение квартиры», — объясняет г-н Кочетков.
В этом году эти факторы уже не работают: рубль устойчив, ипотека даже дорожает. А правительство решило, что для большей части начатых девелоперских проектов необязательно переходить на эскроу-счета и можно достраивать по старой схеме долевого строительства. В целом рынок на это отреагировал: ажиотажа осени 2018 года уже нет. Рост цен в 2019 году выдохся, в апреле он на уровне инфляции.
Интересно, что фактор ипотеки дважды за год сыграл на раскрутку спроса. Снижение ипотечных ставок до исторического минимума 9,5% в начале 2018 года ожидаемо подхлестнуло рынок новостроек. Однако уже в октябре тренд развернулся: ставки стали расти и уже увеличились примерно на один процент. Но это подорожание не снизило интерес к ипотеке. «В погоне за изменениями люди спешат “зафиксировать” ставку и взять ипотеку под низкий пока процент. Главное — взять, пока дешево, а там разберемся», — комментирует коммерческий директор пензенской строительной группы «Рисан» Ольга Кускова.
Застройщики весьма умело раскрутили спрос, спекулируя на теме подорожания жилья из-за реформы. Действительно, переход на эскроу-счета должен повысить инвестиционную себестоимость строительства на 15–20%. Но 80–90% проектов будут достроены на старых условиях долевого строительства. «Я чувствовала сильный прессинг, еще чуть-чуть — и не успею. Во всех статьях про реформу долевого строительства было написано о росте цен. Когда я выбирала квартиру, в каждой девелоперской компании мне долго говорили об этом, — говорит Ирина, купившая столичную новостройку в феврале. — Страх не успеть был очень велик, и я постаралась как можно быстрее купить квартиру. Хотя сейчас, в спокойном режиме, я вижу, что даже вокруг моего дома проектов очень много и даже в построенных зданиях очень много непроданных квартир».
Ажиотажного спроса можно было бы избежать, если бы правительство заблаговременно разработало план реформы и ее условия. Но получилось, что правила перехода были сформированы только в марте, за три месяца до ее начала. В итоге реформа была сильно редуцирована, но цены все равно выросли на слухах и ожиданиях.
Еще год по старым правилам
Главный итог первой трети 2019 года: рынок жилого девелопмента избежит коллапса. Правительство в марте определилось с критериями, которые позволят и после 1 июля продолжать достройку объектов без перехода к эскроу-счетам. Речь идет о проектах со степенью строительной готовности не менее 30%, где к 1 июля будет заключено договоров долевого участия не менее чем на 10% помещений. Эти правила позволят практически все начатые жилищные проекты достроить по старым правилам, привлекая средства дольщиков. Если бы льготы для застройщиков не были введены, коллапс отрасли был бы очевиден.
Еще как минимум на год правила игры остаются в целом теми же: долевое строительство остается. Ближайшее же будущее цен на рынке новостроек будет во многом определяться тремя факторами. Во-первых, будет ли далее дорожать ипотека. Во-вторых, насколько на рынок будут давить непроданные квартиры. В большинстве крупных городов девелоперы, готовясь к реформе, запаслись большим количеством площадок и множество проектов вывели на рынок. И в-третьих, насколько покупатели в условиях стагнирующих доходов будут готовы покупать новостройки по новым ценам. Трудно предположить, что в нынешних условиях рост цен на новостройки продолжится.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl