Чиновники забыли о стройках, которые еще продолжаются на средства дольщиков

ЭкспертБизнес

Дольщики зависли без страховки

С переходом на новую систему финансирования строительства чиновники забыли о стройках, которые еще продолжаются на средства дольщиков. Эти стройки рискуют остаться без страхового покрытия

Степан Иванов

ТАСС

С июля 2019 года начнется новая фаза реформы долевого строительства. Как уже писал «Эксперт» (см. «Банки оккупируют стройки», № 45 за 2018 год), речь идет о переходе с системы долевого строительства к проектному финансированию. Девелоперы не смогут напрямую получать деньги от продажи новостроек, средства будут в обязательном порядке размещаться на эскроу-счетах избранных банков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после выполнения всех обязательств по возведению здания. Таким образом, строить на средства дольщиков-физлиц больше нельзя — придется использовать либо собственные средства, либо банковские кредиты. Уже известно, что от реформы, судя по всему, выиграют только несколько крупных банков и ведущие застройщики, а вот для всех остальных ситуация будет довольно безрадостная: себестоимость строительства вырастет, мелкие застройщики уйдут с рынка. Как отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, в связи с переходом рынка на другую финансовую модель стоимость недвижимости увеличится за два года минимум на 20–25% — на разницу между готовым и строящимся жильем.

Но и это еще не всё. Изменения правил затронули и страховой рынок.

Страхование от банкротства

Напомним, что поначалу проблемы взаимоотношений застройщиков и дольщиков пытались решить через страховой механизм. Застройщиков обязали страховать риски ответственности в 2014 году. Вернее, тогда в действие вступили сразу три механизма защиты дольщиков: строительная компания могла на выбор купить полис в страховой компании, вступить в Общество взаимного страхования застройщиков или оформить поручительство банка. Однако подавляющее большинство выбирало первый вариант. За три года по этому виду страхования было собрано около 30 млрд рублей страховых премий (правда, к середине 2017-го выплаты носили эпизодический характер). Основанием для страховой выплаты в таком виде страхования является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. Рынок страхования ответственности застройщиков сложился весьма узкий: в прошлом году к работе на нем были официально допущены 17 страховых компаний, однако более половины рынка приходилось на двух страховщиков — «Респект» и Региональную страховую компанию (РИНКО). И тут в дело вмешался ЦБ. Банк России отстранил часть страховых компаний от рынка страхования ответственности застройщиков из-за несоответствия все тому же обновленному закону о долевом строительстве 214-ФЗ. В итоге из допущенных 17 страховых компаний в списке осталось лишь 12.

Другая часть страховщиков предпочла покинуть рынок самостоятельно, так как новые правила финансирования долевого строительства увеличили финансовые риски застройщиков из-за необходимости в гораздо большем объеме использовать собственные средства и банковские кредиты. Соответственно, страховые компании все менее охотно страхуют их риски. Так, недавно с рынка страхования ответственности застройщиков ушел «Проминстрах». И эта тенденция будет только усиливаться. Дело в том, что тариф по страхованию ответственности застройщиков был рассчитан без учета применения мошеннических схем — с их учетом тариф был бы не менее 8% стоимости стройки. Банковские гарантии при этом стоят 5–6%, до этой же величины планируется поднять отчисления в Фонд защиты прав дольщиков. Понятно, что все эти цифры, включая стоимость страховки «от мошенничества» (если бы такая была), делают стройку существенно дороже.

Нет страховки — нет денег

Все это уже сказалось как на застройщиках, так и на покупателях квартир.

Застройщики часто не могут найти страховую компанию, чтобы оформить страховой договор на свою ответственность перед дольщиками, так как сегодня на рынке страхования их ответственности фактически остался один страховщик — СК «Респект».

«Очень сильно поредел список страховых компаний, остались только две. Де-факто на рынке у нас полторы компании, — заявил агентству Regnum управляющий компании “ЛСР. Недвижимость-Урал” Владимир Крицкий. — Если теперь что-то произойдет, не дай бог, с “Респектом”, то это будет проблема федерального масштаба».

Это важно, несмотря на то что год назад, осенью 2017-го, наконец-то заработал Фонд защиты прав дольщиков, который призван заменить страховой механизм или, по крайней мере, стать его альтернативой. За первый год работы фонд собрал с девелоперов всего 4,6 млрд рублей (этой суммы не хватит даже на один серьезный страховой случай — это доказал пример Urban Group, для достройки только его объектов нужно более 55 млрд рублей).

Дело в том, что застройщики, запустившие продажи после 20 октября, уже должны вместо оформления страховки отчислять в этот фонд 1,2% стоимости квартиры до регистрации договора долевого участия. Но вот те, кто начал продавать квартиры раньше, должны пользоваться лишь страховым механизмом. Более того, закон запрещает без расторжения всех договоров долевого участия по объекту перейти от страхования на уплату взносов в компенсационный фонд либо на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.

В итоге строительные компании, начавшие проекты до октября 2017 года, и их дольщики оказались в ловушке. Региональные застройщики уже бьют тревогу — возможно, им придется свои проекты заморозить. «Крайне нежелательно введение финансовой нагрузки, связанной с переходом к банковским гарантиям для проектов в стадии реализации или для проектов, под которые уже куплен земельный участок, — ведь их экономика рассчитывалась ранее, — говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК А101 Дмитрий Цветов. — Есть также вероятность, что от банковских гарантий под пять-семь процентов больше всего пострадает именно бюджетное жилье, где баланс “экономики” наиболее чувствителен к любым колебаниям. Подобная ситуация не выгодна никому: ни покупателю, ни самому застройщику, ни государству — не будет необходимой динамики обеспечения объемами жилья».

С Дмитрием Цветовым согласен генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов — он объясняет, что больше всего «не повезло» проектам, запущенным около двух лет назад. «Сейчас возведение этажей на этих объектах уже завершено, и квартиры в них продаются лучше всего, — цитирует слова Белоусова портал novostroy.su. — Поэтому лишение возможности страховать в них новые договоры долевого участия, а следом заключать новые ДДУ и привлекать средства дольщиков, способно превратить эти проекты в долгострои».

Но это еще полбеды: не получая денег от уже возводимых объектов, застройщики не смогут работать дальше, а это может означать сильное сокращение объемов строительства уже в ближайшие два-три года.

«По нашим оценкам, договорами страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день обеспечена безопасность 35 миллионов квадратных метров жилья. А это около 600 тысяч квартир и миллион дольщиков, — считает генеральный директор “Респекта” Александр Артамонов. — Около двух третей этого объема жилья будет введено в эксплуатацию к концу 2019-го — середине 2020 года. Для безболезненного перехода к новым формам гарантии для участников долевого строительства необходим план мероприятий на переходный период, после завершения строительства этих объемов можно будет окончательно отменить страхование. За это время и компфонд сможет создать необходимые резервы и развить свою экспертизу».

Фактическая остановка страхования 35 млн кв. м жилья приведет к серьезным перебоям поступления денежных средств в долевое строительство: по некоторым оценкам, страховой рынок может недосчитаться двух триллионов рублей. Это уже угроза не только самим застройщикам и их клиентам, но и кредитующим такие проекты банкам, федеральному и местным бюджетам.

Выход через «Дом.РФ»

Недавно комиссия по страхованию «Опоры России» предложила выход из ситуации — наделить Минстрой России и АО «Дом.РФ» полномочиями использовать регуляторные практики Банка России, применяющиеся к страховщикам. Речь идет о плановых и внеплановых выездных проверках застройщиков, работающих по ФЗ-214, для проверки финансового состояния. При этом по результатам подобной проверки регулятор может приостановить деятельность застройщика и отстранить его руководство с введением временной администрации. Если временная администрация выявит нецелевое использование денежных средств дольщиков и активов застройщика, это будет причиной для санации застройщика (по аналогии с санацией страховщиков), при этом все обязательства перед участниками долевого строительства и организациями-контрагентами должны быть выполнены, в том числе через процедуру конкурсного производства, в которой дольщики будут иметь приоритетные права. При этом обязанность достроить объект за счет собственных средств будет ложиться на администрацию субъекта федерации, ну а если факт умышленного нецелевого использования не установлен, то достройка объекта, согласно проекту концепции, производится Фондом защиты прав дольщиков за счет средств фонда и АО «Дом.РФ».

В случаях, когда гарантом прав участников долевого строительства выступает страховая компания или банк, необходимо уточнить и разграничить понятие страхового случая, считает Александр Артамонов. Если были выявлены умысел страхователя (в данном случае застройщика) или факты соответствующих злонамеренных действий властей, то гарант не должен нести ответственности.

Предлагается также внести изменения в действующее законодательство и приравнять инвестиции гарантов прав участников долевого строительства в достройку проблемных объектов к страховым выплатам. Это позволит страховщикам направлять резервы на решение проблем дольщиков, что примерно в половине случаев позволит эффективнее решать основную проблему предоставления жилья дольщикам, а также минимизировать расходы страховщиков на осуществление выплат по проблемным объектам.

Разработчики концепции подчеркивают, что предлагаемые изменения не повлекут за собой дополнительной нагрузки на государственный бюджет, более того, они кратно (в пять–десять раз) сократят число проблемных ситуаций с застройщиками в регионах.

«Эти предложения направлены на дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства и позволяют решить проблему всех обманутых дольщиков в России в условиях нехватки средств государственных бюджетов», — отмечает Александр Артамонов.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Операция «Багратион»: блицкриг на запад Операция «Багратион»: блицкриг на запад

Как выглядела линия фронта на западном направлении весной 1944-го

Популярная механика
Терракотовая армия: 7 занимательных фактов Терракотовая армия: 7 занимательных фактов

Терракотовая армия: 7 занимательных фактов

Популярная механика
Президент за рулем. Как прошел ралли-рейд в одной из самых закрытых стран мира Президент за рулем. Как прошел ралли-рейд в одной из самых закрытых стран мира

В Туркменистане прошел международный ралли-рейд

Forbes
Сам себе кредитор Сам себе кредитор

Банки кредитуют друг друга все больше, а экономику все меньше

Эксперт
При виде офиса тебя уже тошнит? 4 способа избежать выгорания на работе При виде офиса тебя уже тошнит? 4 способа избежать выгорания на работе

Так недалеко и до нервного срыва

Playboy
«Я больше тебя не люблю»: правила расставания «Я больше тебя не люблю»: правила расставания

Несколько рекомендаций, которые помогут смягчить удар и расстаться достойно

Psychologies
«Знал, что начну побеждать чемпионов» «Знал, что начну побеждать чемпионов»

Лучший российский теннисист Карен Хачанов о секретах своего взлета

Огонёк
Бензин льется мимо кассы Бензин льется мимо кассы

Как наладить контроль за реализацией моторного топлива

Эксперт
Ближе к небу: кто и почему строит храмы в XXI веке Ближе к небу: кто и почему строит храмы в XXI веке

Где в XXI веке активно строятся культовые сооружения

Forbes
Избежать провала. Как подготовиться к публичному выступлению Избежать провала. Как подготовиться к публичному выступлению

Свое выступление надо строить в зависимости от времени дня и состава аудитории

Forbes
Золотой штат в огне Золотой штат в огне

В Калифорнии подводят первые итоги смертоносных пожаров

Огонёк
В чем секрет успеха китайских и корейских интернет-магазинов В чем секрет успеха китайских и корейских интернет-магазинов

Чтобы товар хорошо продавался онлайн, приходится прибегать к хитростям

Forbes
«Коррупция богатых»: в чем подозревают Дмитрия Рыболовлева «Коррупция богатых»: в чем подозревают Дмитрия Рыболовлева

Про «торговлю влиянием» в России знают немногие

Forbes
6 черно-белых фильмов, от которых захватывает дух круче любого триллера 6 черно-белых фильмов, от которых захватывает дух круче любого триллера

Мы подобрали такие черно-белые фильмы, от которых ты еще долго не отойдешь

Playboy
Где провести новогодние каникулы 2019? 10 мест от путешественников Где провести новогодние каникулы 2019? 10 мест от путешественников

Мы все за вас уже разузнали, вам остается только поехать

Playboy
Зомбоящик Пандоры. Что не так с цифровым эфирным ТВ Зомбоящик Пандоры. Что не так с цифровым эфирным ТВ

В 2019 году в России наконец-то официально наступит эра цифрового ТВ

Forbes
Главные книги осени на ярмарке non/fiction Главные книги осени на ярмарке non/fiction

Forbes Life выбрал 15 новинок книжной ярмарки non/fiction

Forbes
Соррентино снял фильм об одиозном Сильвио Берлускони. Что о «Лоро» думает итальянская пресса? Соррентино снял фильм об одиозном Сильвио Берлускони. Что о «Лоро» думает итальянская пресса?

«Лоро» вышел в Италии и получил противоречивые и неоднозначные отзывы критиков

Esquire
Что смотреть: 10 детективов, которые будут держать тебя в напряжении до конца Что смотреть: 10 детективов, которые будут держать тебя в напряжении до конца

Подборка фильмов с напряженным сюжетом и неожиданным финалом

Cosmopolitan
Безумная любовь Безумная любовь

История любви Шарлотты Бельгийской и австрийского эрцгерцога Максимилиана

Караван историй
Тебе так можно! Тебе так можно!

До какого возраста можно целоваться на улице и одеваться так, как хочется

Лиза
Взлет «Бристоля» Взлет «Бристоля»

Почему алкогольная сеть «Бристоль» растет в среднем на 114% в год

РБК
7 российских и советских трамваев 7 российских и советских трамваев

Кто строит трамваи в России?

Популярная механика
«Глазастые» смартфоны: гаджеты с 4 и 5 камерами «Глазастые» смартфоны: гаджеты с 4 и 5 камерами

«Глазастые» смартфоны: гаджеты с 4 и 5 камерами

CHIP
Потому что могу: 8 причин, почему тебе нужно купить iPhone XR Потому что могу: 8 причин, почему тебе нужно купить iPhone XR

Сегодня iPhone — это не просто яркий аксессуар, это почти образ жизни

Cosmopolitan
Как найти настоящую любовь Как найти настоящую любовь

Любить и быть любимыми хотят все. Но как отыскать заветное чувство?

Psychologies
«Лаборатория Касперского» допустила подачу иска против Нидерландов «Лаборатория Касперского» допустила подачу иска против Нидерландов

«Лаборатория Касперского» планирует подать иск против правительства Нидерландов

Forbes
Искусственный интеллект мухи овладел функцией распознавания мух Искусственный интеллект мухи овладел функцией распознавания мух

Распознавание лиц теперь доступно и искусственному интеллекту

Forbes
Как добиться от него желаемого Как добиться от него желаемого

Женщины часто стремятся получить то, что им нужно, с помощью манипуляций

Лиза
Истории российских звезд, которые развелись с иностранцами Истории российских звезд, которые развелись с иностранцами

Мы вспомнили российских знаменитостей, за плечами которых — расставание с мужем

Cosmopolitan
Открыть в приложении