Ипотека на широкую ногу
Как изменились правила господдержки жилищного кредитования
Правительство России в очередной раз продлило действие льготных ипотечных программ с господдержкой. При этом условия программ были изменены: по обычной льготной ипотеке выросла процентная ставка, по семейной существенно расширили число тех, кому она доступна. Вместе с тем эксперты прогнозируют стагнацию или даже снижение цен на рынке жилой недвижимости и не рекомендуют кратко- и среднесрочные инвестиции в нее.
И себе, и людям
Постановление о продлении и корректировке условий государственных льготных ипотечных программ подписал в конце декабря председатель правительства Михаил Мишустин. Программы, срок действия которых истекал в конце 2022 года, были продлены еще на полтора года, до конца июня 2024-го.
Продление это было вполне ожидаемым. Впервые субсидированием ипотечных ставок при займах на приобретение жилья в новостройках правительство России занялось еще в 2015 году на фоне первого «санкционного» кризиса, не особо при этом скрывая, что одна из основных целей соответствующих мер — поддержка в тяжелый период строительной отрасли, активизация которой в силу высокого мультипликативного эффекта строительства должна была поддержать и смежные отрасли промышленности, а также многочисленные подрядные организации.
Опыт, судя по всему, был признан удачным, и льготную ипотеку для всех граждан вновь «расчехлили» весной 2020-го на фоне коронакризиса (программа «Семейная ипотека», запущенная в 2018-м, на тот момент уже действовала, по ней лишь смягчили условия). Предполагалось, что эта антикризисная мера будет действовать до середины 2021 года, но потом программу продлили еще на год, при этом существенно урезав максимальные суммы займов, что сделало их малоактуальными для Москвы и Петербурга.
Весной прошлого года на фоне нового санкционного кризиса льготная ипотека вернулась в повестку дня: лимиты были расширены (более того, были разрешены сверхлимитные кредиты, где по льготной ставке выдавалась лишь часть займа, остальная сумма — по рыночной), а программа была продлена до конца 2022 года, когда и последовало решение о новом продлении.
«На наш взгляд, продление госпрограммы окажет позитивное влияние как на строительный рынок, так и на банковский сектор»,— прокомментировал решение главный аналитик ПСБ Дмитрий Монастыршин. На его взгляд, девелоперы смогут увеличить объемы строительства и продаж жилья, а банки — нарастить кредитные портфели. В 2022 году доля кредитов на жилье в новостройках по банковскому сектору составляла около 50% всего объема ипотечных кредитов, из них 95% приходилось на льготные программы. По его мнению, увеличение объемов жилищного строительства простимулирует спрос на мебель, бытовую технику, строительные и отделочные материалы, а возведение необходимой коммунальной и социальной инфраструктуры одновременно со строительством жилья будет способствовать повышению уровня жизни населения.
«Льготная ипотека на новостройки — важный антикризисный механизм для поддержки строительной отрасли, она существенно поддержала рынок в прошлом году, в период резкого роста рыночных ставок и общей неопределенности»,— считает управляющий директор «Дом.РФ» Светлана Некрасова. По ее словам, в 2022-м наблюдалось перераспределение спроса на первичную ипотеку в пользу госпрограмм, их доля достигла 35%, это исторический рекорд. «Продление льготной ипотеки позволит не допустить снижения спроса и даст возможность застройщикам спокойно планировать свою работу в среднесрочной перспективе»,— говорит эксперт, добавляя, что льготные госпрограммы важны еще и с точки зрения демографии: квартирный вопрос по-прежнему является ключевым фактором при принятии решения о рождении ребенка.
Действительно, с социальной точки зрения программы льготной ипотеки играют не меньшую роль, чем с макроэкономической. «На сегодня льготные ипотечные программы являются весьма востребованными населением, люди пользуются этой возможностью и ценят ее. Например, в преддверии формального окончания сроков программ всегда рос спрос на них»,— отмечает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов.
Продление льготных ипотечных программ является популярной мерой среди россиян, говорит исполнительный директор аналитического центра НАФИ Людмила Спиридонова. По данным исследований НАФИ, ипотека наряду с потребительскими и автомобильными кредитами является одним из самых востребованных видов банковских кредитов по целям кредитования. На сегодняшний день 64% россиян заявляют о желании улучшить свои жилищные условия (приобрести новое жилье или отремонтировать имеющееся), при этом на приобретение новой недвижимости ориентирован каждый пятый: 15% россиян потенциально рассматривают покупку квартиры, а значит, могут искать для себя подходящие льготные программы на квартиры в новостройках, а 8% хотели бы построить дом и заинтересованы в продлении льготных программ на индивидуальное жилищное строительство и в сельской ипотеке. Две трети россиян, которые планируют улучшать свои жилищные условия (66%) в перспективе трех лет, хотят сделать это за счет собственных средств, потратив свои накопления. В то же время каждый десятый предполагает использовать для этого потребительский (13%) или ипотечный кредит (12%).
Ипотека на сегодня — основной инструмент улучшения жилищных условий для большинства домохозяйств страны, а для рынка это основной инструмент поддержки спроса, не единственный, но главный драйвер, считает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. Правда, само продление госпрограмм она оценивает «неоднозначно». «С точки зрения поддержки спроса это правильный шаг в текущих условиях, и в краткосрочной перспективе это скорее плюс,— поясняет эксперт.— Однако с точки зрения устойчивого развития рынка безусловная поддержка — это мотивация к стагнации и возможному снижению качества, которое и так во многих случаях оставляет желать лучшего».