Ты можешь избавиться от долговых оков – продать квартиру, купленную в ипотеку

ЛизаОбщество

Как продать квартиру в ипотеке. 4 способа не нарушить закон

Текст: Ирина Бондарева

На ипотеку решаются далеко не все. Причина – неуверенность в завтрашнем дне, в способности регулярно гасить задолженность. А вдруг что-то с работой, здоровьем? А вдруг развод? Если тебя мучают такие мысли, стоит знать, что ты в любой момент можешь избавиться от долговых оков – продать квартиру, купленную в ипотеку. Только нужно сделать это правильно, чтобы потом не судиться с банком-заемщиком.

Почему приходится продавать

Первая причина – человек не может справиться с выплатой долга: потеря работы, проблемы со здоровьем и т. п. Вторая группа причин, скорее, радостная. У тебя появились дополнительные источники дохода (или наследство), и теперь ты можешь мечтать о квартире получше. Есть смысл продать ипотечную, добавить денег и купить, например, дом. Третья категория причин связана с личными обстоятельствами – развод, свадьба, переезд в другой город. Или строительство магистрали под окнами, о которой раньше не было известно. Главное, что надо сделать – заручиться согласием банка-заемщика. Любые действия в обход кредитной организации приведут к тому, что ты лишишься и жилья, и денег – по закону право собственности на квартиру перейдет к банку. Залогодержатель (банк) может и отказать в согласии на продажу, если сочтет причины несущественными. Поэтому стоит отправиться на эти переговоры с опытным риелтором.

Где искать покупателя

Это будет непросто, так как подобная сделка, как правило, проходит дольше обычного из-за длительного оформления документов.

Кроме того, многих покупателей пугает слишком сложная схема купли-продажи, да и вообще формулировка «квартира с обременением» (так называется ипотечное жилье). Тем не менее желающие найдутся, ведь такие квартиры часто продаются по сниженной цене, иногда разница достигает 30%. Кто может заинтересоваться?

Профессиональные риелторы. Они знают все тонкости подобных сделок, не боятся «бумажных» трудностей и понимают, что происходит. Опытные агенты первыми реагируют на подобные объявления.

Люди, у которых не хватает денег на покупку жилья необходимой площади (например, молодая семья после рождения ребенка). Для них скидка в 10–20% может быть очень существенным аргументом.

Те, кому нужна именно такая квартира (этой планировки, в данном районе). Проявив терпение, ты обязательно найдешь человека, которому твоя недвижимость нужна по каким-то личным причинам.

Что надо делать продавцу жилья. Пошаговая инструкция

Существует всего четыре законных варианта продать квартиру, взятую в ипотеку.

1. Досрочное погашение ипотеки

Продавец находит покупателя, готового погасить за него остаток долга по ипотеке, сняв с квартиры обременение. Что в этом случае?

  • Ты получаешь согласие банка на продажу недвижимости. А банк определяет сумму оставшегося долга.
  • Составляется предварительный договор купли-продажи, которые нужно заверить у нотариуса. В нем надо прописать, что покупатель погашает ипотеку за продавца, и остаток долга вносится в качестве задатка. Слово «задаток» важно. Если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца. Если по вине продавца – покупатель сможет вернуть деньги в двойном размере.
  • Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней жильцы.
  • Покупатель передает продавцу задаток, равный остатку долга по ипотеке. Продавец гасит задолженность.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи. Регистрируется переход права собственности. Покупатель передает продавцу остаток суммы. Этот способ хорош своей простотой. Однако права сторон защищены слабо, поэтому найти покупателя, который согласится на него, непросто.

2. Погашение ипотеки во время сделки

Этот способ гораздо надежнее первого, так как посредником и гарантом между сторонами выступает банк. Но сроки и даты всех действий, связанных со сделкой, тоже устанавливает банк, поэтому все может затянуться.

  • Продавец получает согласие банка на продажу недвижимости. Банк определяет сумму оставшегося долга, продавец устанавливает стоимость квартиры при продаже.
  • Покупатель делит свои деньги на две части и закладывает их в разные банковские ячейки. В одну – остаток по невыплаченной продавцом ипотеке, во вторую – оставшуюся сумму за квартиру.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи. Сделка регистрируется в Росреестре.
  • После этого залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки – банку.
  • Банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой он в МФЦ получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. А продавец получает доступ ко второй ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Перекредитование

Это продажа недвижимости вместе с долгом. Способ подходит, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Тогда долг переоформляется на покупателя. Проще, если все происходит в одном банке – это очень экономит время. Но если покупатель хочет переоформить ипотеку в другом банке, процесс может занять несколько месяцев.

  • Продавец получает согласие банка на продажу квартиры. Продавец, риелтор или банк находят покупателя, у которого есть сумма, чтобы погасить остаток долга по ипотеке.
  • Подписывается договор задатка, заверяется у нотариуса.
  • Покупатель вносит деньги для оплаты остатка по ипотеке. Лучше – сразу в банк.
  • С квартиры снимается обременение, и продавец получает соответствующую выписку из ЕГРН.
  • Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, регистрируется переход права собственности.
  • Покупатель или его банк передают продавцу оставшиеся деньги за квартиру

4. Продажа квартиры банком

Это крайняя мера, когда у человека есть серьезные проблемы с выплатой кредита. Важно, чтобы и заемщик, и заимодатель были согласны с продажей. Плюс тут один – тебе не надо ничего делать, банк все устроит сам. Главный минус – цена будет существенно занижена, ведь банку важно вернуть остаток по кредиту, и он имеет право выставить квартиру на продажу по цене, равной этой сумме. А ты можешь вообще ничего не получить.

  • Банк инициирует продажу квартиры. Продавец подписывает согласие на это.
  • Банк оценивает недвижимость, выставляет ее на торги.
  • Покупатель делит сумму, предназначенную для оплаты сделки, на две части и кладет их в две ячейки. В одну – остаток долга, во вторую – остальную стоимость квартиры. Причем вторая ячейка может оказаться пустой.
  • Покупатель подписывает договор купли-продажи с банком, который должен снять обременение с квартиры. После этого банк получает право открыть свою ячейку. А после регистрации перехода права собственности продавец может открыть свою.

КВАРТИРА В ИПОТЕКЕ С МАТЕРИНСКИМ КАПИТАЛОМ

При продаже такой недвижимости есть нюансы – за процессом строго следят органы опеки. В этом случае важно соблюсти одно условие – взамен ребенок должен получить другое равноценное жилье или долю недвижимости. Органы опеки обязательно должны одобрить эту сделку, иначе она будет считаться незаконной. Поэтому начинать продажу ипотечной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, нужно именно с получения одобрения органов опеки.

КАК ПРОДАТЬ ВОЕННУЮ ИПОТЕКУ

В случае с военной ипотекой все происходит по обычной схеме, за исключением одного пункта. По закону все документы по такой сделке проходят двойную проверку. Добавляется еще контроль со стороны Росвоенипотеки. Только после одобрения Росвоенипотекой сделку зарегистрируют в Росреестре. Еще одна тонкость, существенная при перекредитовании, – военную ипотеку можно оформить не во всех банках. Списки аккредитованных финансовых организаций публикуются на официальном сайте Росвоенипотеки.

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru.

 

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Весенние хиты Весенние хиты

Почаще ешь ранние овощи и зелень – сила живых витаминов может творить чудеса

Лиза
На стыке эпох На стыке эпох

Уникальный интерьер в духе дореволюционных петербургских домов

SALON-Interior
Живу и радуюсь! Живу и радуюсь!

Удовольствие – это жизненная необходимость

Добрые советы
Нина Дорошина. Не советская девочка с балетной походкой Нина Дорошина. Не советская девочка с балетной походкой

В Дорошиной никогда не было ни зависти, ни каких-либо понятий о конкуренции

Коллекция. Караван историй
В нашем доме поселился «замечательный» сосед В нашем доме поселился «замечательный» сосед

Истории людей, которым мешают жить соседи

Лиза
Их невозможно убить! 5 человек, которым удалось пережить смертную казнь Их невозможно убить! 5 человек, которым удалось пережить смертную казнь

Казалось бы, приговор к смертной казни — это всё, неминуемый конец жизни

ТехИнсайдер
Елена Образцова. Непобедимая Елена Образцова. Непобедимая

«У нее Графиня могла быть строгой, могла быть старой, немощной, веселой»

Караван историй
​«Да, плохо, но зато — стабильность»: стоит ли терпеть неврозы на нелюбимой работе и как понять, когда пора уходить ​«Да, плохо, но зато — стабильность»: стоит ли терпеть неврозы на нелюбимой работе и как понять, когда пора уходить

Почему увольнение из ненавистной компании не всегда становится облегчением

VC.RU
Весёлые наклейки концептов доказывают, что у Jeep всё ещё есть чувство юмора Весёлые наклейки концептов доказывают, что у Jeep всё ещё есть чувство юмора

Дизайнер экстерьера Jeep разгуливает с целым портфелем забавных наклеек

4x4 Club
Оценивая преимущество: нетранзитивные позиции в шахматах Оценивая преимущество: нетранзитивные позиции в шахматах

Всегда ли можно однозначно сказать, чья позиция на шахматной доске сильнее?

Наука и жизнь
Без зажимов и комплексов: 5 танцевальных практик для принятия себя и своего тела Без зажимов и комплексов: 5 танцевальных практик для принятия себя и своего тела

Как можно освободиться от этих зажимов? С помощью танца

Psychologies
Правила сна Правила сна

Как избавиться от демона сонного паралича?

Grazia
Аглая Шиловская: «Семья в ряду моих ценностей всегда на первом месте» Аглая Шиловская: «Семья в ряду моих ценностей всегда на первом месте»

Аглая Шиловская рассказала о секретах своей красоты, здоровья и оптимизма

Здоровье
Принимай каждый день Принимай каждый день

Отношения со своим «я» – как ни крути, самые важные в жизни

VOICE
«Меня как будто изнасиловали»: что такое акушерское насилие и почему оно происходит. Часть 1. Беременность «Меня как будто изнасиловали»: что такое акушерское насилие и почему оно происходит. Часть 1. Беременность

Главная проблема родильной культуры лежит на поверхности

Psychologies
«Голем и Джин»: роман о встрече двух одиноких мифических существ в Нью-Йорке «Голем и Джин»: роман о встрече двух одиноких мифических существ в Нью-Йорке

Отрывок из романа «Голем и Джин» — истории о двух необычных иммигрантах

Forbes
«Я умен, зол и завистлив»: почему пьесы Александра Островского востребованы сегодня «Я умен, зол и завистлив»: почему пьесы Александра Островского востребованы сегодня

Нина Шалимова рассказывает о феномене драматурга Островского

Forbes
ChatGPT пока знает бухгалтерский учет в два раза хуже, чем студенты ChatGPT пока знает бухгалтерский учет в два раза хуже, чем студенты

Как ChatGPT справится с экзаменами на бухгалтера?

ТехИнсайдер
Сделать красиво Сделать красиво

Марина Ермошкина знает, как сделать так, чтобы о тебе заговорила страна

OK!
На австралийский берег выбрался голубой дракон — кто он? На австралийский берег выбрался голубой дракон — кто он?

Голубой дракон — необычное существо, живущее в океане

ТехИнсайдер
Идеальное фото на паспорт — это реально: рабочие советы, как хорошо выглядеть на фото в документах Идеальное фото на паспорт — это реально: рабочие советы, как хорошо выглядеть на фото в документах

Фото на документы и красивый кадр — совместимы ли эти две вещи?

ТехИнсайдер
Лучшие фильмы, снятые одним кадром Лучшие фильмы, снятые одним кадром

10 случаев, когда самый эффектный визуальный прием растягивают на весь фильм

Maxim
Звонок другу: как видеосвязь помогает попугаям и другим животным не страдать от одиночества Звонок другу: как видеосвязь помогает попугаям и другим животным не страдать от одиночества

Нужны ли домашним питомцам соцсети и созвоны?

СНОБ
Надувной квадрокоптер ударился о стену и отскочил Надувной квадрокоптер ударился о стену и отскочил

Надувная рама убережет дрон от разрушений при столкновениях

N+1
Одержимость диетической колой, голодание и вареные яйца с соевым соусом: какие пищевые привычки у Илона Маска, Гейтса, Брэнсона и других миллиардеров Одержимость диетической колой, голодание и вареные яйца с соевым соусом: какие пищевые привычки у Илона Маска, Гейтса, Брэнсона и других миллиардеров

Одни бизнесмены экспериментируют со сложными диетами, а другие любят чизбургеры

Правила жизни
Может ли человечество колонизировать другую планету и сколько времени это займет? Может ли человечество колонизировать другую планету и сколько времени это займет?

Сколько же времени в среднем займет освоение целой планеты?

ТехИнсайдер
Границы конфиденциальности: что и кому может рассказать о вас психолог? Границы конфиденциальности: что и кому может рассказать о вас психолог?

Не нарушают ли рассказы о случаях из психотерапии границы конфиденциальности?

Psychologies
На эти машины жалуются чаще всего. Самые ненадежные седаны и универсалы На эти машины жалуются чаще всего. Самые ненадежные седаны и универсалы

Антирейтинг седанов и универсалов, с которыми точно будут проблемы

РБК
Как быстро худеть весной и летом: секрет успеха от голливудского диетолога Как быстро худеть весной и летом: секрет успеха от голливудского диетолога

Американский диетолог раскрыл самую простую формулу похудения

VOICE
Не приходят уведомления на часы: как решить проблему Не приходят уведомления на часы: как решить проблему

Как настроить уведомления на часах и не пропустить важный звонок или сообщение

CHIP
Открыть в приложении