Денис Степанов: Нет такого объекта в нашей стране, о котором мы бы не знали
Central Properties работает на рынке недвижимости почти 25 лет – впрочем, до 2022 г. компания не была частым героем новостной повестки. Но, после того как многие иностранные игроки приняли решение уйти из России, компания начала активно приобретать их активы, собрав в общей сложности портфель почти на 2 млн кв. м. К этому времени собственники группы уже запустили платформу для коллективных инвестиций Parus Asset Management, которая всего за несколько лет стала одним из крупнейших игроков этого сегмента. Просто сложились предпосылки: появилось много качественной недвижимости и спрос со стороны инвесторов, объясняет сооснователь обеих компаний Денис Степанов. В интервью «Ведомостям» он рассказывает, где группа будет брать новых инвесторов для своих фондов, а также о том, почему она отказалась от строительства жилья, сосредоточившись исключительно на офисах, складах и торговых центрах.
– Ваша компания существует много лет, тем не менее особую активность она стала проявлять после 2022 г. По крайней мере, складывается такое впечатление. Как вы это объясните?
– Мы ждали, когда сложатся определенные предпосылки для коллективных инвестиций в недвижимость. Никогда не знаешь, когда настанет подходящий момент: сегодня рано, а завтра поздно. Тем не менее примерно в 2020 г. эти самые предпосылки точно сложились. Для этого должна была созреть инфраструктура банков и биржевая инфраструктура. Должно было появиться достаточное количество объектов недвижимости и спрос со стороны розничных инвесторов.
Пять лет назад это наконец произошло, и сейчас мы видим достаточно бурный, стремительный рост данного сегмента. Сначала это объяснялось простым эффектом низкой базы. В далеком 2020 году объем торгов по всем биржевым фондам за год составлял 200 млн руб., а теперь – 200 млн руб. в день. В итоге на ЗПИФах, которые торгуются на бирже, до конца года будут сконцентрированы 700–750 млрд руб. И этот объем будет расти.
– Это только по недвижимости?
– Только по недвижимости. Чем еще это объясняется? Мы занимаемся недвижимостью 25 лет, но на первом этапе мы были только девелопером. А строить – это долго, это как смотреть, как растут деревья. На качественный проект уходит 2–3 года. Поэтому мы поменяли концепцию, стали не только строить, но и покупать. И за счет этих покупок мы можем расти значительно быстрее. Основная наша цель – соединить хороших людей с хорошей недвижимостью. А построил ли ты ее сам или приобрел, для инвестора на самом деле безразлично.
«Без нас хватает тех, кто занимается жильем»
– Какова доля каждого из сегментов в вашем портфеле? Ситуация же меняется: какое-то время назад очень рос складской сегмент, сейчас, насколько мы понимаем, на подъеме находятся офисы.
– Мы стараемся, чтобы у компании был достаточно сбалансированный портфель. Если бы меня спросили, как я бы хотел, я бы сказал: треть, треть, треть меня бы вполне устроило. В силу того что логистические комплексы последнее время были на нереальном взлете, я бы даже сказал, хайпе, мы тоже стали частично его отражением. И у нас достаточно много логистических объектов. Тем не менее есть и офисная недвижимость, и торговая недвижимость.
– Тем не менее торговая недвижимость переживает не лучшие времена. По крайней мере, это видно по тем объектам, которые переходят банкам за долги. Вы учитываете эту ситуацию?
– У нас под управлением находится пять торговых комплексов, поэтому мы, безусловно, видим, что происходит.
На самом деле торговая недвижимость, как феникс, постоянно возрождается из пепла, она демонстрирует сумасшедшую антихрупкость, стоит аплодировать тем людям, которые этим занимаются. Вопрос ведь в чем? Должны ли старые каналы коммерции, которые существуют десятки тысяч лет, отмереть? Должны ли они быть замещены чем-то технологичным? Ответ мы знаем: 80% товаров продается через консервативные, нам всем привычные каналы и 20% – через электронную коммерцию. Будет ли эта доля расти – до 30%, до 50% или до 100%? Даже самые крутые футурологи говорят, что, скорее всего, до 50% может дорасти, хотя нигде в мире такого пока нет. Максимальный процент, который есть, – это Южная Корея: 42%.
То есть всем этим каналам в виде торговых центров быть. Но они должны немножечко видоизмениться, а видоизменяться они умеют. Добавится больше развлечения, больше общепита, больше социальных функций.
– Перезададим вопрос. Большая часть торговых центров в вашем портфеле – это активы ушедших зарубежных компаний. Вы, насколько мы понимаем, приобрели их с дисконтом, а значит, у таких объектов есть потенциал для роста. И здесь все понятно: купили дешево – продали дорого. Но планируете ли вы при такой ситуации приобретение именно новых торговых центров?
- Мы рассматриваем торговую недвижимость, мы понимаем, как с ней работать, мы понимаем, что есть классные торговые центры – в основном в городах-миллионниках, в городах с населением от 500 000 человек, которые демонстрируют рост трафика и товарооборота. Так что мой ответ – да, мы рассматриваем.
– Какова ваша стратегия в отношении активов зарубежных компаний? Вы же, купив их с дисконтом – пусть и небольшим, – можете теперь продать их на рыночных условиях. Мы знаем, что многие компании, которые приобретали такие объекты, потом старались из них выйти.
– Нет, у нас совсем другая идеология. Наша задача – соединить хороших людей с хорошей недвижимостью. Если мы ее продадим, то мы этих хороших людей с ней уже не соединим – соединит кто-то другой. А мы думаем, что мы это делаем очень хорошо и очень качественно. И, судя по притоку инвесторов на нашу платформу, людям это нравится. Поэтому нет, мы сами все сделаем.
– Only, кажется, единственный жилой объект в вашем портфеле. Не планируете ли вы вернуться на этот рынок?
– Даже на таком сложном рынке, который сейчас из себя представляет жилой сегмент, всегда есть возможность сделать что-то качественное. У нас был опыт в Москве, и мы пытались найти площадку, которая была бы равноценной или даже лучше, чем та, на которой строился Only. Но мы просто не смогли это сделать. Потому что Москва сейчас поделена между крупными игроками, и они замечательно с этими функциями справляются.
– Тем не менее хочется получить четкий ответ. Вы рассматриваете возможность для выхода на жилой сегмент или нет?
– Нет. Мы сейчас сконцентрировались на трех классах коммерческой недвижимости. Мне кажется, и без нас хватает тех, кто занимается жильем.
«Телекоммуникационные башни инвесторы воспринимают благосклонно»
– На вашем сайте написано, что вы планируете инвестировать в дата-центры и сотовые вышки. Можете рассказать про это направление?
– Если говорить о классической коммерческой недвижимости, то ее в нашей стране примерно на 25 трлн руб., половину занимают офисы. Они расположены преимущественно в Москве, в дорогих локациях. На 2-м месте торговая недвижимость. Но она сейчас практически не строится, и если в городе есть доминирующий торговый центр со стабильным денежным потоком, то он стоит дорого. Его нельзя повторить, нельзя напротив что-то построить и надеяться, что туда переместится человеческий трафик. На 3-м месте логистическая недвижимость. У нас 60 млн кв. м, и если умножить эту цифру хотя бы на 100 000 руб. за 1 кв. м, мы получим всего 6 трлн из 25 трлн руб. А рынок телекоммуникационных вышек и дата-центров по состоянию на сегодня в 10 раз меньше логистической недвижимости. Пока. И вот «пока» – ключевое слово. Как будет развиваться рынок хранения, обработки данных, что будет с искусственным интеллектом? Локализация данных и все большая зависимость от IT-решений должна подвести нас к мысли, что дата-центрам точно быть, а отрасли точно развиваться. Надо ли нам быть в этой отрасли? Мы хотим. У нас несколько сделок в проработке. Мы посмотрели, какие еще сегменты представлены на западных рынках, и увидели, что телекоммуникационные башни инвесторы воспринимают более чем благосклонно. Вы понимаете, что квадратный метр офисного здания можно сдать только один раз. А телекоммуникационную вышку – и два, и три, и пять раз. И таким образом ты можешь получать совсем другой финансовый поток с того же самого объекта недвижимости.