Территория риска: как получить справедливую компенсацию за изъятый актив
Комплексное развитие территорий и следующее за ним принудительное изъятие недвижимости переходит из разряда исключительной ситуации в стандартный риск для собственников. В России и особенно в Москве стабильно растет число проектов комплексного развития и судебных споров против правообладателей. О том, что делать собственнику склада, офиса, торгового объекта или промышленной площадки, если его объект попал под изъятие, рассказывает партнер Адвокатского бюро NSP Арам Григорян.
По данным московской программы комплексного развития территорий (КРТ), более 400 проектов находятся на разных стадиях проработки и реализации, общая площадью более 4500 га. Город оценивает будущие инвестиции примерно в 23,5 трлн рублей, градостроительный потенциал — около 70,8 млн кв. м недвижимости.
Мы наблюдаем стабильный рост масштабов программы. Так, в 2025 году правительство Москвы опубликовало почти 150 новых проектов — рекорд за все время. В 2026 году, по заявлениям городских властей, инвесторы и назначенные операторы должны приступить еще к 52 проектам КРТ общей площадью около 7,8 млн кв. м.
На федеральном уровне тренд такой же: к 1 апреля 2026 года в России было принято около 1100 решений о КРТ с градостроительным потенциалом более 153 млн кв. м, а еще около 2000 территорий площадью 43 500 га находятся в проработке.
Судебная статистика также показывает тренд к увеличению росту споров, связанных с принудительным изъятием недвижимости: это и споры об изъятии и об определении размера возмещения, а также дела об оспаривании распоряжений и постановлений государственных органов об утверждении границ КРТ и об изъятии. Только с начала 2026 года в Арбитражном суде Москвы инициировано почти 150 судебных споров, связанных с изъятием.
Не только заброшенные объекты
Формально закон различает КРТ жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории и КРТ по инициативе правообладателей. Для бизнеса наиболее чувствительно КРТ нежилой застройки: именно туда попадают промышленные, складские, торговые и административные объекты.
Механизм часто воспринимают как хороший способ расчистки заброшенных промзон: старые цеха, пустующие склады, аварийные здания, неиспользуемые участки. На практике в контур КРТ могут попасть и вполне живые активы — торговые помещения, офисные здания, склады, автосервисы, производственные корпуса, помещения с арендаторами и регулярным денежным потоком.
Причина в самой конструкции закона. Для запуска КРТ нежилой застройки действительно могут использоваться «проблемные» объекты: аварийные нежилые здания, самовольные постройки, объекты, подлежащие сносу или реконструкции, участки и здания, параметры которых не соответствуют градостроительным регламентам. Но этим перечнем риск для соседних собственников не ограничивается. Закон позволяет включать в границы КРТ и другие участки и объекты, если они находятся в том же элементе планировочной структуры и без них невозможно или экономически нецелесообразно комплексно преобразовать территорию.
Иллюзия самостоятельности
Действующий порядок реализации КРТ предусматривает возможность правообладателей реализовать проект самостоятельно — своими силами и за свой счет. Для этого уполномоченный орган направляет уведомление собственникам с предложением воспользоваться такой опцией. На бумаге это выглядит как альтернатива изъятию.
На практике этот сценарий очень сложно реализовать. Дело в том, что для самостоятельной реализации требуется согласие всех правообладателей в границах территории, которые должны заключить соглашение о распределении обязанностей — что-то похожее на договор товарищества. При этом комплект документов нужно представить в уполномоченный орган в течение 45 календарных дней.