Свободная ниша: что не так со складами light industrial
Небольшие компании сформировали высокий спрос на небольшие складские и производственные помещения, которые называют форматом light industrial. Такие объекты уже много лет в дефиците и пользуются колоссальным спросом. Forbes разбирался, почему девелоперы не строят объекты такого востребованного формата
Формат light industrial остается новым для российского рынка. В Европе так называют современные индустриальные помещения, разделенные на небольшие блоки с индивидуальным входом, воротами и в некоторых случаях — административным блоком, то есть небольшой склад с небольшим офисом. В России к этому формату иногда относят и все небольшие индустриальные (то есть складские и производственно-складские) помещения, включая устаревшее «советское наследие» и ангары. Но все опрошенные эксперты солидарны в том, что спрос на light industrial сегодня очень высок. Что это за формат и почему такой большой спрос — разбирался Forbes.
Light industrial по-русски
«Производственно-складские объекты формата light industrial на текущий момент составляют чуть более 25% от общего объема складского рынка московского региона. Практически две трети предложения представляют собой устаревшие некачественные варианты в виде перепрофилированных старых складских баз», — подсчитала коммерческий директор KR properties Екатерина Фонарева.
По данным «Циан.Коммерческая» (имеются в распоряжении Forbes), в конце 2021 года было опубликовано 1718 объявлений о сдаче в аренду помещений в сегменте light industrial общей площадью 6,4 млн кв. м, сейчас на Циан активны 2029 объявлений общей площадью 6,5 млн кв. м.
«Производственный light industrial класса А — это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1700 кв. м, долей офисных площадей не менее 10% от производственно-складских площадей, эффективной высотой не менее 8 м от уровня пола, а также нагрузкой на пол не менее 4 т на кв. м», — описывает формат региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group (ранее Knight Frank Russia) Константин Фомиченко.
«Здания могут быть как отдельно стоящими, так и объединенными в блоки под одной крышей по типу таунхаусов или дуплексов в сегменте жилой недвижимости», — уточняет региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко.
«Для этого рынка характерно строительство спекулятивного складского комплекса, который делится на автономные блоки со своей административно-бытовой зоной: условно, на 500 кв. м склада и 10% административного блока», — добавляет партнер Bright Rich | CORFAC International Евгений Титаренко.
Новых помещений такого формата сейчас на рынке очень мало, это отмечают все опрошенные эксперты. По оценке Фомиченко, на данный момент построено 64 000 кв. м подобных помещений, 131 000 кв. м находится на стадии строительства, на стадии проектирования и планирования находится около 299 000 кв. м. «Общий объем качественного предложения составляет всего 50 000-60 000 кв. м», — подсчитал руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.