В кризис застройщики крайне неохотно выводят на рынок новые коттеджные поселки. Качественные объекты вымываются с рынка. Состоятельные покупатели переориентируются на покупку земли в премиальных поселках.

РБК

Элитная недвижимость / Рыночный расклад

Все в сад

В кризис застройщики крайне неохотно выводят на рынок новые коттеджные поселки. Качественные объекты вымываются с рынка. Состоятельные покупатели переориентируются на покупку земли в премиальных поселках.

Текст: Татьяна Рютина

В этом году хитом загородного элитного рынка стали земельные участки. Как показал опрос, проведенный РБК+ среди первой десятки риелторских компаний, занимающихся премиальным загородным сегментом, 90% респондентов отметили рост числа сделок с дорогой землей. Долю земельных участков в общей структуре покупок риелторы оценивают в 30–70%.

Рост популярности земельных участков эксперты объясняют несколькими факторами. Во-первых, снижением объема качественного предложения в сегменте дорогих коттеджей (по разным оценкам, на 5–15% за год). По словам директора по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексея Трещёва, покупатели стали более требовательны: им нужен коттедж площадью 500 кв. м по цене до 60 млн руб. в престижном направлении в 15–20 км от МКАД, но на первичном рынке таких предложений — 5%. «Не найдя объекта, отвечающего всем критериям, они переключаются на земельные участки», — утверждает Алексей Трещёв.

Второй фактор — застройщики неохотно выводят на рынок новые коттеджные поселки. «Для застройщика продажа участков без подряда — наименее рискованная стратегия развития проекта. Покупатель может начать строительство дома в любой удобный для него момент или отложить это до лучших времен», — объясняет Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Фото: Лори

Третий фактор, способствующий росту популярности дорогой земли, — инвестиционный, так как участки на престижных направлениях с хорошей транспортной доступностью действительно ликвидный актив. «В кризис это наиболее разумные инвестиции, так как со временем дефицит земли, пригодной под строительство загородного жилья в Подмосковье, будет только расти. В будущем собственник сможет построить дом либо выгодно продать участок. А земля не требует от владельца немедленных инвестиций и освоения», — отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

В моде таунхаусы и дуплексы

Можно констатировать, что структура спроса за этот год действительно изменилась. «В первую очередь смели с рынка наиболее ликвидные предложения построенных домов, поскольку при выросшем курсе доллара затраты на стройку и ремонт значительно увеличились и выгоднее было взять готовый вариант», — рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Tweed Ольга Бахметьева. По мере вымывания качественного предложения коттеджей покупатели переориентировались на землю и более дешевые форматы жилья. «По нашей статистике, количество сделок с домами снизилось на 25%, а с таунхаусами, напротив, увеличилось вдвое», — говорит Ольга Бахметьева.

По данным Blackwood, также увеличился спрос на дуплексы: число таких сделок за три квартала 2016 года на 29% выше, чем за весь 2015-й. Этот тренд подтверждают и эксперты компании Point Estate. «За третий квартал почти в два раза увеличилось количество сделок с таунхаусами и дуплексами (в сумме около 26% от общего количества сделок с элитной загородной недвижимостью). Это обусловлено востребованностью предложений в уже построенных и жилых поселках», — говорит Павел Трейвас, управляющий партнер компании Point Estate.

Основным драйвером как спроса, так и ценовых изменений выступали акции со стороны застройщиков. «В третьем квартале значительное понижение цен в прайс-листах было зафиксировано даже в тех поселках, где ранее такого не было никогда, в частности в КП «Parkville Жуковка» (от 4 до 35% на отдельные дома). Также снижение цен было отмечено в КП «Онегино» (5–20% на половину предложений), КП «Шелестово» (до 40% на все коттеджи)», — отмечает Павел Трейвас. По его словам, повышение цен смогли позволить себе только лидеры продаж — поселки с высокими темпами реализации: КП «Ильинка» (на 6–10%), КП «Миллениум парк» (на 4–5%), КП «Березки» (на 20–40%).

Размеры скидок на вторичном элитном рынке колеблются от 5 до 25%. «Если качественный объект сразу выходит на рынок по адекватной цене, то скидки более 5–7% не добиться. Если объект выставлен по стоимости выше рынка, дисконт может составлять от 25%. В среднем срок экспозиции качественных объектов по адекватной цене составляет не больше восьми месяцев, при стоимости объекта 20–30 млн руб. — шесть месяцев. Чтобы объект нашел своего покупателя, цена должна быть на 10% ниже рыночной, иначе он может экспонироваться очень долго. Есть примеры, когда объекты стоят на рынке и по восемь лет», — рассказала Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Дисконты настолько индивидуальны, что иногда два клиента могут купить в одно время сопоставимые по качеству объекты по абсолютно разным ценам, говорит Ольга Бахметьева. Например, участки в элитном коттеджном поселке в Жуковке предлагаются по $60–75 тыс. за сотку. Один из собственников установил специальную цену $35 тыс. за сотку и оповестил об этом агентство. В результате после первого показа был взят задаток по цене $32 тыс. за сотку.

Пустующая ниша

По данным компании Knight Frank, уже три года загородный рынок не демонстрирует высоких всплесков девелоперской активности. В год на рынок выводят один-два коттеджных поселка. В 2014 году компания Villagio Estate вывела поселок «Ренессанс Парк» (Новорижское ш., 19-й км). В 2015 году предложение пополнилось новым объемом в КП «Пестово» (Дмитровское ш., 22-й км), а также двумя новыми поселками «Новое Николино» (Рублево-Успенское ш., 25-й км) и «Березки» (Рублево-Успенское ш., 17-й км). В 2016 году на рынок вышел новый коттеджный поселок — «Успенский лес» (1-е Успенское ш., 21-й км), а также новые объемы в КП «Новое Николино» (Рублево-Успенское ш., 25-й км) и КП «Княжье Озеро» (Новорижское ш., 25-й км). По данным компании Blackwood, еще один проект, вышедший на рынок в этом году, — «Резиденция Маслово».

«Тенденция дефицита качественного предложения на рынке с каждым кварталом становится все острее. Увеличивается количество поселков, в которых остаются последние, наименее ликвидные предложения. При этом, учитывая, что спрос на загородном рынке продолжительное время стимулируют только дисконты, застройщики не стремятся выводить новые проекты в текущих рыночных условиях», — предупреждает Павел Трейвас.

Таким образом, в ближайшее время объем нового предложения будет снижаться, а спросом будут пользоваться объекты под ключ в готовых поселках по адекватной цене и подешевевшая элитная земля в удачных локациях. «На фоне морально устаревших переоцененных объектов можно говорить о пустующей нише. Нашим покупателям не хватает свежих интересных предложений», — считает директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Возможно, застройщики все же рискнут: по словам директора департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нины Резниченко, сейчас несколько крупных девелоперов ведут разработку новых проектов. Ожидается, что дома с финишной отделкой поступят в продажу весной 2017 года.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

7 эффективных способов продлить удовольствие в постели без «волшебных пилюль» 7 эффективных способов продлить удовольствие в постели без «волшебных пилюль»

Дольше = больше удовольствия и более яркий финал

Playboy
Почему женщины выбирают мужчин с криминальным прошлым: объясняет психолог Почему женщины выбирают мужчин с криминальным прошлым: объясняет психолог

По каким причинам девушки выбирают парней с криминальным прошлым?

VOICE
Культурный виноград появился на Сардинии больше трех тысяч лет назад Культурный виноград появился на Сардинии больше трех тысяч лет назад

Самый ранний культурный виноград выращивали на Сардинии

N+1
Новые методы помогут искать воду в лунных кратерах и глубоко под поверхностью Новые методы помогут искать воду в лунных кратерах и глубоко под поверхностью

Ученые пытаются определить, где и сколько льда находится на Луне

ТехИнсайдер
Куда приводят мечты инженеров Куда приводят мечты инженеров

Маршрут выходного дня по Калужской области

Weekend
Десять цветов Десять цветов

Самые древние и почитаемые традиционные ремесла – часть культурного кода Мьянмы

Вокруг света
Новое прочтение Новое прочтение

Современная архитектура и продуманный классический интерьер: дом в Подмосковье

SALON-Interior
От жуткого хоррора до ироничной пародии: как кино переосмысливает классические сказки на новый лад От жуткого хоррора до ироничной пародии: как кино переосмысливает классические сказки на новый лад

Оригинальные проекты, переосмысливающие классические сказки в неожиданном ключе

Правила жизни
Эффект рататуя Эффект рататуя

Как вкусы из детства могут формировать наш характер и модель поведения

Grazia
Денис Филиппов: Больших проблем на рынке жилья я бы не прогнозировал Денис Филиппов: Больших проблем на рынке жилья я бы не прогнозировал

Гендиректор фонда Дом.РФ — какие арендные проекты поддерживает государство

Ведомости
В ритме сердца: что такое HRV и так ли он важен В ритме сердца: что такое HRV и так ли он важен

Разбираем все, что нужно знать о вариабельности сердечного ритма

РБК
Всё в цвету Всё в цвету

Обсудили с экспертом, как защитить чувствительную кожу в сезон пыльцы

Лиза
Мария Порошина Мария Порошина

«Людмила Ставская взяла меня за руку, а я чувствовала себя как слепой котенок»

Караван историй
Новое исследование: мат улучшает спортивные результаты Новое исследование: мат улучшает спортивные результаты

Как «матюки» во время физических нагрузок помогают превзойти свои возможности

Maxim
Право на смелость Право на смелость

Певица Люся Чеботина и психолог Анетта Орлова — о любви к себе и сепарации

Psychologies
«Я, наверное, вас удивлю…» «Я, наверное, вас удивлю…»

Ирина Безрукова — о возрасте, красоте и женской силе

OK!
Юродивый из Лефортова Юродивый из Лефортова

Почему смерть рэпера обсуждала вся страна и что не так с молодежной политикой?

Монокль
День Д: как города США зарабатывают сотни миллионов на церемониях драфта НФЛ День Д: как города США зарабатывают сотни миллионов на церемониях драфта НФЛ

Что такое драфты и почему они вообще существуют?

Forbes
5 полезных устройств для тех, кто затеял ремонт 5 полезных устройств для тех, кто затеял ремонт

Подборка полезной и надежной техники для ремонта

CHIP
Как сохранить близость с детьми, даже когда они становятся взрослыми Как сохранить близость с детьми, даже когда они становятся взрослыми

Если вы хотите, чтобы ваши дети всегда доверяли вам, следуйте этим советам

Inc.
Витаминный конфликт Витаминный конфликт

Что такое антивитамины и почему их стоит знать?

Лиза
Заемщики поубавили аппетит Заемщики поубавили аппетит

Почему у граждан снижаются запросы на размер кредитов наличными?

Ведомости
Китайское техно Китайское техно

Краткая история технологического идеализма

ТехИнсайдер
Святая вода из Эфиопии вызвала семь случаев устойчивой холеры в Европе Святая вода из Эфиопии вызвала семь случаев устойчивой холеры в Европе

Вспышка холеры в Европе: во всем виновата святая вода из Эфиопии

N+1
Раскрывая тайны Древнего Египта Раскрывая тайны Древнего Египта

СПбГУ уже 140 лет готовит уникальных специалистов — египтологов

Санкт-Петербургский университет
3 шага, которые позволят сменить работу без финансовых рисков и потерь 3 шага, которые позволят сменить работу без финансовых рисков и потерь

Решение сменить работу связано с финансовым риском. Как его не допустить?

Inc.
Формула любви Александра Абдулова Формула любви Александра Абдулова

«Герой должен умереть молодым» — старая японская пословица. Он жил всего 54 года

Коллекция. Караван историй
Энтомофагия Энтомофагия

Насколько употребление в пищу насекомых безопасно для жителей России?

Здоровье
Кто такая пикми: разбираем феномен пикми-герл с психологами Кто такая пикми: разбираем феномен пикми-герл с психологами

Что стоит за пикми-поведением?

РБК
Четыре скрытых сценария: почему мы так легко теряем с трудом заработанные деньги Четыре скрытых сценария: почему мы так легко теряем с трудом заработанные деньги

Какие сценарии чаще всего приводят к денежным потерям?

Forbes
Открыть в приложении