В кризис застройщики крайне неохотно выводят на рынок новые коттеджные поселки. Качественные объекты вымываются с рынка. Состоятельные покупатели переориентируются на покупку земли в премиальных поселках.

РБК

Элитная недвижимость / Рыночный расклад

Все в сад

В кризис застройщики крайне неохотно выводят на рынок новые коттеджные поселки. Качественные объекты вымываются с рынка. Состоятельные покупатели переориентируются на покупку земли в премиальных поселках.

Текст: Татьяна Рютина

В этом году хитом загородного элитного рынка стали земельные участки. Как показал опрос, проведенный РБК+ среди первой десятки риелторских компаний, занимающихся премиальным загородным сегментом, 90% респондентов отметили рост числа сделок с дорогой землей. Долю земельных участков в общей структуре покупок риелторы оценивают в 30–70%.

Рост популярности земельных участков эксперты объясняют несколькими факторами. Во-первых, снижением объема качественного предложения в сегменте дорогих коттеджей (по разным оценкам, на 5–15% за год). По словам директора по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексея Трещёва, покупатели стали более требовательны: им нужен коттедж площадью 500 кв. м по цене до 60 млн руб. в престижном направлении в 15–20 км от МКАД, но на первичном рынке таких предложений — 5%. «Не найдя объекта, отвечающего всем критериям, они переключаются на земельные участки», — утверждает Алексей Трещёв.

Второй фактор — застройщики неохотно выводят на рынок новые коттеджные поселки. «Для застройщика продажа участков без подряда — наименее рискованная стратегия развития проекта. Покупатель может начать строительство дома в любой удобный для него момент или отложить это до лучших времен», — объясняет Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Фото: Лори

Третий фактор, способствующий росту популярности дорогой земли, — инвестиционный, так как участки на престижных направлениях с хорошей транспортной доступностью действительно ликвидный актив. «В кризис это наиболее разумные инвестиции, так как со временем дефицит земли, пригодной под строительство загородного жилья в Подмосковье, будет только расти. В будущем собственник сможет построить дом либо выгодно продать участок. А земля не требует от владельца немедленных инвестиций и освоения», — отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

В моде таунхаусы и дуплексы

Можно констатировать, что структура спроса за этот год действительно изменилась. «В первую очередь смели с рынка наиболее ликвидные предложения построенных домов, поскольку при выросшем курсе доллара затраты на стройку и ремонт значительно увеличились и выгоднее было взять готовый вариант», — рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Tweed Ольга Бахметьева. По мере вымывания качественного предложения коттеджей покупатели переориентировались на землю и более дешевые форматы жилья. «По нашей статистике, количество сделок с домами снизилось на 25%, а с таунхаусами, напротив, увеличилось вдвое», — говорит Ольга Бахметьева.

По данным Blackwood, также увеличился спрос на дуплексы: число таких сделок за три квартала 2016 года на 29% выше, чем за весь 2015-й. Этот тренд подтверждают и эксперты компании Point Estate. «За третий квартал почти в два раза увеличилось количество сделок с таунхаусами и дуплексами (в сумме около 26% от общего количества сделок с элитной загородной недвижимостью). Это обусловлено востребованностью предложений в уже построенных и жилых поселках», — говорит Павел Трейвас, управляющий партнер компании Point Estate.

Основным драйвером как спроса, так и ценовых изменений выступали акции со стороны застройщиков. «В третьем квартале значительное понижение цен в прайс-листах было зафиксировано даже в тех поселках, где ранее такого не было никогда, в частности в КП «Parkville Жуковка» (от 4 до 35% на отдельные дома). Также снижение цен было отмечено в КП «Онегино» (5–20% на половину предложений), КП «Шелестово» (до 40% на все коттеджи)», — отмечает Павел Трейвас. По его словам, повышение цен смогли позволить себе только лидеры продаж — поселки с высокими темпами реализации: КП «Ильинка» (на 6–10%), КП «Миллениум парк» (на 4–5%), КП «Березки» (на 20–40%).

Размеры скидок на вторичном элитном рынке колеблются от 5 до 25%. «Если качественный объект сразу выходит на рынок по адекватной цене, то скидки более 5–7% не добиться. Если объект выставлен по стоимости выше рынка, дисконт может составлять от 25%. В среднем срок экспозиции качественных объектов по адекватной цене составляет не больше восьми месяцев, при стоимости объекта 20–30 млн руб. — шесть месяцев. Чтобы объект нашел своего покупателя, цена должна быть на 10% ниже рыночной, иначе он может экспонироваться очень долго. Есть примеры, когда объекты стоят на рынке и по восемь лет», — рассказала Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Дисконты настолько индивидуальны, что иногда два клиента могут купить в одно время сопоставимые по качеству объекты по абсолютно разным ценам, говорит Ольга Бахметьева. Например, участки в элитном коттеджном поселке в Жуковке предлагаются по $60–75 тыс. за сотку. Один из собственников установил специальную цену $35 тыс. за сотку и оповестил об этом агентство. В результате после первого показа был взят задаток по цене $32 тыс. за сотку.

Пустующая ниша

По данным компании Knight Frank, уже три года загородный рынок не демонстрирует высоких всплесков девелоперской активности. В год на рынок выводят один-два коттеджных поселка. В 2014 году компания Villagio Estate вывела поселок «Ренессанс Парк» (Новорижское ш., 19-й км). В 2015 году предложение пополнилось новым объемом в КП «Пестово» (Дмитровское ш., 22-й км), а также двумя новыми поселками «Новое Николино» (Рублево-Успенское ш., 25-й км) и «Березки» (Рублево-Успенское ш., 17-й км). В 2016 году на рынок вышел новый коттеджный поселок — «Успенский лес» (1-е Успенское ш., 21-й км), а также новые объемы в КП «Новое Николино» (Рублево-Успенское ш., 25-й км) и КП «Княжье Озеро» (Новорижское ш., 25-й км). По данным компании Blackwood, еще один проект, вышедший на рынок в этом году, — «Резиденция Маслово».

«Тенденция дефицита качественного предложения на рынке с каждым кварталом становится все острее. Увеличивается количество поселков, в которых остаются последние, наименее ликвидные предложения. При этом, учитывая, что спрос на загородном рынке продолжительное время стимулируют только дисконты, застройщики не стремятся выводить новые проекты в текущих рыночных условиях», — предупреждает Павел Трейвас.

Таким образом, в ближайшее время объем нового предложения будет снижаться, а спросом будут пользоваться объекты под ключ в готовых поселках по адекватной цене и подешевевшая элитная земля в удачных локациях. «На фоне морально устаревших переоцененных объектов можно говорить о пустующей нише. Нашим покупателям не хватает свежих интересных предложений», — считает директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Возможно, застройщики все же рискнут: по словам директора департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нины Резниченко, сейчас несколько крупных девелоперов ведут разработку новых проектов. Ожидается, что дома с финишной отделкой поступят в продажу весной 2017 года.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Вот так клюква! Вот так клюква!

Клюква, облепиха, рябина – в сезон авитаминоза и простуд эти ягоды помогут поддержать здоровье

Лиза
«Я всегда побеждаю»: как французская актриса Сара Бернар сделала себя сенсацией «Я всегда побеждаю»: как французская актриса Сара Бернар сделала себя сенсацией

История суперзвезды рубежа XIX-го и XX веков Сары Бернар

Forbes
Почему взрослые дети не уважают зрелых родителей: мнение и советы психоаналитика Почему взрослые дети не уважают зрелых родителей: мнение и советы психоаналитика

Почему мы считаем родительские убеждения устаревшими и обесцениваем их опыт

Psychologies
Патриотизм «подлинный» и «показной» Патриотизм «подлинный» и «показной»

Некогда мы гордились тем, что считали себя самой читающей страной

Дилетант
Петр Ануров: Это волнующе и рискованно Петр Ануров: Это волнующе и рискованно

Как продюсер Петр Ануров выбирает проекты и собирает звёздные составы

Ведомости
Золотые гривы Золотые гривы

Как в Ивашкове появилось ранчо с золотогривыми лошадьми

Отдых в России
Прививка от аллергии АСИТ — как она работает? Прививка от аллергии АСИТ — как она работает?

Вместо того чтобы смягчать симптомы аллергии, можно устранить причину

СНОБ
Как научиться принимать комплименты Как научиться принимать комплименты

Почему бывает трудно принимать комплименты и как с этим справиться

Inc.
Еда с повышенным содержанием расходов Еда с повышенным содержанием расходов

Что толкает цены на продовольствие вверх

Эксперт
«Двойка» за хорошее поведение «Двойка» за хорошее поведение

BMW M2 Gran Coupe: баварское купе, которое на самом деле седан

Автопилот
Лошади стали прекрасными бегунами из-за генетической ошибки Лошади стали прекрасными бегунами из-за генетической ошибки

Мутация, из-за которой лошади должны были вымереть, но стали отличными бегунами

ТехИнсайдер
8 вещей, которые нашатырный спирт сделает идеально чистыми 8 вещей, которые нашатырный спирт сделает идеально чистыми

Аммиак — один из самых мощных и недорогих бытовых очистителей

VOICE
Эрдоган зажат между интересами США и Британии Эрдоган зажат между интересами США и Британии

Политический кризис в Турции может серьезно встряхнуть государство и регион

Монокль
Звезды манящие Звезды манящие

Ослепительная вспышка, которой уже некого слепить, миг неуловимый

Знание – сила
Очень странные дела Очень странные дела

Какие бьюти-тренды из соцсетей искренне настораживают косметологов

Лиза
Блеск и несчастья «Великого Гэтсби» Блеск и несчастья «Великого Гэтсби»

Краткая история главного американского произведения 1920‑х

Weekend
Сарацинка, воительница, христианка Сарацинка, воительница, христианка

В эпоху джахилийи у разных племен бедуинов положение женщин различалось

Знание – сила
Островский – революция в русском театре Островский – революция в русском театре

Гончаров, известный трилогией на букву «О», был интересным и метким критиком

Знание – сила
Сверхурочная экономика Сверхурочная экономика

Власти и работодатели концептуально договорились об изменении Трудового кодекса

Ведомости
«Галилея археологов» «Галилея археологов»

Археологи давно борются с искушением перекопать поглубже всю Святую Землю

Знание – сила
Простой способ повысить психологическую устойчивость и настроиться на позитив Простой способ повысить психологическую устойчивость и настроиться на позитив

Одно упражнение для поддержания психологической устойчивости

Inc.
Космический буксир: мирный атом или ненаучная фантастика? Космический буксир: мирный атом или ненаучная фантастика?

Чем интересна перспектива использования ядерного двигателя в космосе?

Наука и техника
3 сильные стороны интровертов, которые помогут им стать успешными 3 сильные стороны интровертов, которые помогут им стать успешными

Интроверты наделены множеством суперспособностей — нужно просто знать их

Inc.
Зарплатно-гендерный вопрос Зарплатно-гендерный вопрос

Удовлетворенность размером зарплаты среди мужчин и женщин практически сравнялась

Ведомости
Угольщикам недогрузили триллионы Угольщикам недогрузили триллионы

Минэнерго оценило потери российской угольной отрасли в 2 трлн руб

Ведомости
Физика в поисках ответа на разгадку бытия: от Эйнштейна до Хокинга и Лоуренса Краусса Физика в поисках ответа на разгадку бытия: от Эйнштейна до Хокинга и Лоуренса Краусса

Почему существует Вселенная? Почему существует мир, почему в нем есть мы?

Знание – сила
Исследование показало, что видеоигры не оказывают негативного влияния на мозг детей, а наоборот, повышают их IQ Исследование показало, что видеоигры не оказывают негативного влияния на мозг детей, а наоборот, повышают их IQ

Дети, активно играющие в видеоигры, имеют высокий уровень умственной активности

Inc.
Революция со счастливым концом Революция со счастливым концом

Рубеж XIX и XX веков отмечен бурными событиями в целом ряде наук

Знание – сила
Если все тряпки закончились: 5 предметов домашнего обихода, которыми можно вытирать пыль Если все тряпки закончились: 5 предметов домашнего обихода, которыми можно вытирать пыль

Чем, кроме тряпки, можно эффективно удалить пыль с любой поверхности

ТехИнсайдер
Как утолить эмоциональный голод, если у вас нет партнера: 5 сфер, на которые стоит обратить внимание женщине Как утолить эмоциональный голод, если у вас нет партнера: 5 сфер, на которые стоит обратить внимание женщине

Одиночество — это не пустота, а пространство для наполнения своей жизни смыслами

Psychologies
Открыть в приложении