От ипотеки — к новой модели рынка
России нужна новая социально ориентированная жилищная политика. Ее основой должна стать не ипотека, а другие финансовые инструменты и схемы развития территорий
Заканчивается очередной цикл развития жилищного рынка, главными элементами которого стали отмена долевого строительства и введение системы эскроу-счетов для девелоперских проектов, разворачивание программ льготной ипотеки и завершение нацпроекта «Жилье». Результаты неоднозначны. Главной цели нацпроекта — выхода на строительство 120 млн кв. м жилья в год — добиться не удалось. Ставка на доминантное развитие ипотеки привела к формированию дисбалансов: жилье подорожало вдвое, его доступность резко снизилась. Вдобавок модель стала слишком обременительной для бюджета: только в 2025 году на субсидирование ипотечных кредитов государству придется потратить астрономическую сумму — 2 трлн рублей.
Задачей следующего этапа станет формирование некоммерческого фонда жилья, который позволит улучшить жилищные условия как минимум для 40% россиян, пока отрезанных от рынка. Должны заработать инструменты аренды, социального жилья по специальным ценам, стройсберкасс, а также новые модели развития территорий с участием государства.
Неоптимистичные итоги пятилетки
Итак, пятилетний нацпроект «Жилье» завершен. Его итоги вряд ли можно назвать оптимистичными.
Во-первых, реальные объемы строительства не выросли, целевой показатель по годовым объемам ввода домов в эксплуатацию так и не был достигнут. Максимальный показатель — 110 млн кв. м — был зафиксирован два года назад. Однако рост предполагался за счет увеличения числа многоквартирных домов (МКД) с 46 млн до 80 млн кв. м в год, в реальности же этот показатель поднялся всего на 5%.
Зато объемы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) за пять лет увеличились более чем на 50%. Парадокс: все финансовые вливания и льготы от государства были направлены не на ИЖС, а на МКД, но коттеджное строительство практически без ипотеки, получается, показало взрывной рост. Однако секрет раскрывается просто: цифры говорят не о возведении новых домов, а о вводе их в эксплуатацию. Программа льготной газификации, запущенная государством, простимулировала собственников поставить на учет свои давно обжитые дома. Плюс гражданам разрешили прописываться на дачах и регистрировать их. В общем, на деле новых квадратных метров появилось не так уж много.
Во-вторых, резко взлетели цены на квартиры. По данным компании «Этажи», «квадрат» в новостройках в России за последние пять лет в среднем подорожал в 2,3 раза — с 68 тыс. до 154 тыс. рублей. Лидерами роста среди городов-миллионников стали Омск (в 3,4 раза), Нижний Новгород (в 3 раза) и Краснодар (в 2,8 раза).
В-третьих, сократилась доступность жилья: цены росли быстрее, чем зарплаты. Индекс доступности недвижимости, публикуемый Сбербанком, за пять лет упал на 20%. В 2020 году человек с медианным доходом, взяв ипотеку на 20 лет, мог купить квартиру площадью 32 кв. м, а в 2024-м — только 26 кв. м. «Мы находимся на абсолютном дне. С точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий. Так плохо не было никогда», — говорит руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников. По расчетам Института экономики города, коэффициент доступности жилья с 2018 года упал в 1,5 раза. Теперь ни в одной из 17 агломераций страны жилье не может считаться доступным.
В-четвертых, сохраняется устойчивый тренд на уменьшение размеров квартир. По данным Единого реестра застройщиков, средняя площадь квартиры в новостройке за десять лет сократилась с 57 до 48 кв. м. Зато средняя этажность домов, напротив, значительно увеличилась — с 15 до 19,3 этажа. Сегодня почти каждый третий новый комплекс в стране — высотка.
В-пятых, существенная господдержка на фоне стагнации объемов реального строительства вызывает удивление. «В 2025 году расходы бюджета РФ на субсидирование льготных ипотечных программ вырастут с текущих 1,2 триллиона рублей до двух триллионов», — сообщил министр финансов Антон Силуанов. Схема помощи рынку через льготную ипотеку оказалась крайне неустойчивой и разорительной с учетом увеличения ключевой ставки Центробанка. На 2 трлн рублей можно было создать значительную инженерную инфраструктуру и ввести сотни тысяч социальных квартир, однако деньги будут потрачены на субсидирование ипотеки.
Добавим, что объемы строительства в ближайшее годы могут резко снизиться. Например, в Санкт-Петербурге объем вывода новостроек на рынок за год сократился в два с половиной раза.
В общем, даже сделав скидку на пандемию, СВО и высокий «ключ» ЦБ, результаты пятилетки оставляют желать лучшего.
Стройка как идеальный драйвер
Нацпроект по жилью еще в 2018 году вызывал вопросы. Главный его показатель — возведение 120 млн кв. м в год — считался сверхамбициозным и недостижимым, причем эта цифра никак не объяснялась. Игроки рынка высказывали свои сомнения: даже если объемы строительства удастся увеличить, распродать все новое жилье из-за ограниченности спроса будет малореально.
Почему же перед российскими девелоперами поставили такую цель? «Лет семь назад я присутствовал на совещании высоких чинов с экспертами, рассматривался вопрос нового драйвера экономики. Было признано, что принципиально увеличить добычу нефти и газа или выплавку металла крайне трудно. Спрос формируется за рубежом, есть конкуренция. Машиностроение — долго, сложно, дорого и опять же серьезная конкуренция. Стройка чиновникам показалась идеальным драйвером, — рассказывает столичный девелопер. — Спрос на недвижимость внутри страны есть, материалы в основном свои. При этом стройка имеет крайне высокий мультипликатор: на один вложенный рубль “откликается” 9–10 рублей в смежных областях, от промышленности стройматериалов до мебели. Плюс социальный эффект и то, что в строительство не надо вкладывать государственные деньги».
В итоге перед отраслью поставили амбициозные цели, но никаких рычагов для изменений, никаких инструментов не дали. Новых механизмов, связанных со спросом, тоже не появилось — ни арендного жилья, ни социального, ни системы стройсберкасс. Одна только ипотека.