Офисы — новый фаворит рынка недвижимости
Инфляционные процессы захлестнули и рынок офисов. Качественные площади в бизнес-центрах за год подорожали на 30%, но вакантность при этом оказалась на исторически низком уровне — около 4%
Четыре года назад только ленивый аналитик не писал о «смерти офисной недвижимости». Футурологи предрекали глобальный переход на работу из дома, а заодно кардинальное изменение системы расселения — в частности, массовый переезд людей за город. Много говорилось о том, что офисы как тип недвижимости становятся не нужны — их даже начали переделывать в жилье.
Сейчас настроения диаметрально противоположные: сотрудников не просто возвращают с удаленки — в Москве сформировался огромный дефицит офисов. Спрос сегодня заметно превышает предложение, темпы нового строительства отстают от потребностей рынка, а ставки аренды повышаются.
Офисов мало, цены растут
Ключевые показатели данного сегмента рынка указывают на кардинальное изменение ситуации в последние несколько лет. По информации консалтинговой компании Nikoliers, средняя стоимость аренды офисов классов А и В+ за год выросла на 13%. При этом качественные площади дорожают опережающими темпами. Анализ портфеля 13 основных собственников офисных площадей Москвы, которые совокупно владеют 2,4 млн квадратных метров, показывает, что цены на свободные площади у них поднялись за год на 32%, до 37 тыс. рублей за квадратный метр (без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС).
«По ощущениям, стоимость аренды за пару лет взлетела процентов на 50. Офисов размером 400–500 “квадратов” на 60–70 человек даже в пределах Третьего транспортного кольца уже почти нет. Помещения внутри Садового кольца стоят 50–60 тысяч рублей за метр в год, внутри ТТК — 45 тысяч. Если офис без отделки, то 35 тысяч. Но, повторюсь, выбора вообще нет», — рассказывает владелец строительной компании, пытающийся найти себе новый офис. Ранее он снимал помещение в старом здании в центре Москвы, но осенью арендодатель объявил о повышении цены сразу на 30% — или договор будет расторгнут.
По данным компании IBC, на фоне высокого спроса вакантность в сегменте качественных офисов снизилась за два года на 7,6 процентного пункта — с 12 до 4,8%. Это близко к историческим минимумам 2007–2008 годов. Для сравнения: в 2014 году пустым был каждый четвертый офис. Ситуация аномальная: среди европейских столиц снижение офисной вакантности, помимо Москвы, наблюдается сегодня только в Риме. «Если учесть, что примерно половина пустых офисов — достаточно сложные и иногда малоликвидные предложения, то окажется, что реальная вакантность находится на уровне 2,5 процента. Это очень мало. Выбирать арендаторам не из чего», — отмечает управляющий партнер компании Nikoliers Николай Казанский.
Однако рынок при таких ценах и дефиците предложения весьма активный. «Объем новых сделок аренды и куплипродажи по итогам 2024 года составит 1,9 миллиона квадратных метров. Это на три процента выше результата рекордного 2023 года», — говорит старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE. XP Ирина Хорошилова.
Почему дорожают офисы
Взрывной рост цен в данном сегменте недвижимости удивителен. Все-таки офисы считаются достаточно инерционным рынком: в дорогих бизнес-центрах договоры аренды часто заключают на пять-семь лет. К тому же подъем ставок обычно следует за увеличением экономической активности, а российская экономика столь бурно не растет. Тем не менее сформировался ряд факторов, благодаря которым восходящий тренд стал возможен.
Прежде всего, повысился спрос. «После нескольких лет удаленки, ставшей особенно популярной в пандемию, большинство компаний возвращается к офисному или гибридному формату работы. Исключения есть, но они редки и касаются в основном специалистов IT-отрасли», — считает генеральный директор сети коворкингов «Практик» и OFIX Владимир Дорофеев. Возврат сотрудников из дома в офис — это мировой процесс. По данным KPMG, уже 80% американских гендиректоров настаивают на работе офлайн, 17% топменеджеров поддерживают гибридный формат и только 4% руководителей согласны на удаленное сотрудничество. Доля сторонников работы из офиса за год почти удвоилась: как оказалось, дома производительность труда ниже, организация коллективного обсуждения идей труднее, а интеграция новых сотрудников сложнее. По данным Центра трудовых исследований ВШЭ, в России дистанционная занятость не сильно прижилась. Если во время пандемии удаленка охватила 25–30% всех работающих, то на начало 2024 года дома трудились лишь около 1%. Кроме того, есть соображения безопасности, поэтому в офлайн сейчас пытаются вернуть даже айтишников.