В Подмосковье бурными темпами развивается новый тип коммерческой недвижимости

МонокльБизнес

Новый дом для малого прома

В Подмосковье бурными темпами развивается новый тип коммерческой недвижимости — Light Industrial. Объем строящихся производственно-складских помещений этого типа за год вырос в шесть раз

Алексей Щукин

Здания Light Industrial часто похожи на большой таунхаус, где отдельные небольшие блоки занимают компании малого и среднего бизнеса. Кроме производства, склада и мини-офиса в «ячейке» может быть также магазин или шоурум

Последние четыре года перевернули «табель о рангах» на рынке коммерческой недвижимости. Офисы и торговые центры были свергнуты с пьедестала. А бенефициаром коронакризиса и изменений логистических цепочек стали склады, которые всегда были на рынке коммерческой недвижимости в роли «Золушки». Сейчас в столичном регионе свободных складов класса А просто нет, их вакантность на уровне статистической погрешности — менее 1%.

Внутри складского рынка крайне быстрыми темпами развивается сегмент Light Industrial — помещений для легких производств, хранения товаров и офиса в едином пространстве. Главное отличие Light Industrial от классического склада — в площади и резиденте. Классический склад — это ангар на 1020 тыс. «квадратов», обычно занятый крупной компанией. Здание Light Industrial больше похоже на таунхаус, где отдельные сравнительно небольшие блоки площадью от 500 до 2000 кв. м занимают различные компании малого и среднего бизнеса. Кроме производства, склада и мини-офиса в «ячейке» может быть также магазин или шоурум. Чаще всего резидентами индустриальных парков с помещениями Light Industrial становятся фармацевтические компании, сборочные производства и компании легкой и пищевой промышленности. Лучшие промпарки начинают формировать вокруг себя продвинутую бизнес-среду, где кроме профессионального управления могут быть столовые и кафе, магазины и гостиница, центр обработки данных, коворкинг, а также компании по подбору персонала и транспортным услугам.

Внешне объекты Light Industrial могут быть похожи на склады, но они имеют и ряд конструктивных отличий. Потолки в них ниже: 8 м вместо 12. Каждый блок имеет обособленный вход и свой разгрузочный док, офисно-бытовую часть и парковку для грузового и легкового транспорта. Помещения Light Industrial имеют значительно бóльшую энерговооруженность и для них в большей степени важно местоположение, чем для привычных складов.

Сейчас Light Industrial позиционируют как новый тип недвижимости. Действительно, первый высококачественный объект такого рода появился в России лишь в 2018 году, хотя подобные здания были и в Советском Союзе. В 2023-м объемы строительства объектов Light Industrial в столичном регионе резко выросли — в шесть раз, до 390 тыс. кв. м. А их стоимость за четыре года выросла вдвое. Сегодня Light Industrial — самая хайповая инвестиционная история на рынке коммерческой недвижимости.

Девелоперов подстегнули льготами

«В 2016 году мы совершили недельную поездку по германским объектам с российскими девелоперами. Уже тогда было видно, что в Европе объектов Light Industrial гораздо больше, чем привычных складских ангаров Big Box. Было понятно, что потенциально это очень большой рынок. Но наши застройщики не решались на него выходить», — вспоминает руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Девелоперы не спешили строить объекты Light Industrial по нескольким причинам. Доходность инвестиций в этот сегмент представлялась невысокой, не был понятен спрос на небольшие производственно-складские помещения.

Первым отважилась построить объект Light Industrial девелоперская компания «Строительный альянс». В 2018 году она построила и сдала в аренду помещения в многофункциональном парке класса А «Сынково» под Подольском. Сейчас «Строительный альянс» является одним из лидеров этого рынка. «Мы уже построили объекты общей площадью 380 тысяч квадратных метров. На стадии реализации еще 525 тысяч квадратных метров площадей в четырех локациях», — говорит коммерческий директор холдинга «Строительный альянс» Александр Никишов.

Проекты «Строительного альянса» оказались успешными, и это открыло рынок для других застройщиков. В это же время — в 20202021 годах, во время коронакризиса, склады зарекомендовали себя прекрасным антикризисным активом. Перестройка логистических цепочек и бурный рост e-commerce резко увеличили спрос и цену на качественные склады. Ставки аренды за несколько лет выросли вдвое. «Триумф складов» вызвал повышенный интерес и к Light Industrial.

В 2021 году появился и мощный драйвер для развития сегмента Light Industrial: московское правительство приняло программу стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Девелоперы, которые строят офисы, склады, торговые или образовательные центры, получили возможность компенсировать свои затраты на смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Стало выгодно строить не только жилье, но и коммерческую недвижимость.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Кочек нет – но рессоры нужны. Тележки локомотивов и вагонов Кочек нет – но рессоры нужны. Тележки локомотивов и вагонов

Подробно о рессорах, колесных парах и тележках электровозов

Наука и техника
Переходи на зеленый Переходи на зеленый

Мода на экосексуальность и привычки, полезные для тебя и для природы

Лиза
«Оружие было отличным» «Оружие было отличным»

В Войне Судного дня советское оружие сражалось против американского

Дилетант
VOX VOX

VOX — культовое место тихой роскоши, где встречаются знаменитости

Собака.ru
В именьи близ столицы В именьи близ столицы

Почему крестьяне из Мурина получили свободу раньше?

Санкт-Петербургский университет
Тропические болота нивелировали успехи арктических в поглощении углерода Тропические болота нивелировали успехи арктических в поглощении углерода

Почему снижается продуктивность болот, поглощающих углерод

N+1
Мягкая сила русского стиля Мягкая сила русского стиля

Масштабная площадка, рассказывающая о русской идентичности и новом образе жизни

Монокль
От вил до мема От вил до мема

Краткая история «Американской готики» Гранта Вуда

Weekend
Параллельщики. Carwin — о главных ошибках при поиске машины за рубежом Параллельщики. Carwin — о главных ошибках при поиске машины за рубежом

Как отличить реального поставщика от хорошо замаскированного обманщика

РБК
Кладбища кораблей: три самых опасных моря на планете Кладбища кораблей: три самых опасных моря на планете

Штормы и смертельные течения — воды каких морей особенно коварны

ТехИнсайдер
Правила порядка Правила порядка

Как научить детей поддерживать порядок в своей комнате, не тратя на это часы

Новый очаг
Опасно ли летать на старых самолетах и почему их до сих пор так много Опасно ли летать на старых самолетах и почему их до сих пор так много

Почему авиакомпании используют самолеты, которые можно называть пожилыми?

Maxim
Показать то, что за кадром: как создаются экскурсии по действующему кинопарку Показать то, что за кадром: как создаются экскурсии по действующему кинопарку

Как организовать экскурсии по кинопарку, не мешая при этом съемочному процессу

Inc.
Маме не говори: 12 вещей, которые родителям не нужно знать о твоем мужчине Маме не говори: 12 вещей, которые родителям не нужно знать о твоем мужчине

О чем не стоит рассказывать даже маме?

VOICE
Вопрос психологу: что мешает нам экономить и как изменить свое отношение к деньгам Вопрос психологу: что мешает нам экономить и как изменить свое отношение к деньгам

Почему экономия часто кажется наказанием и как можно изменить это восприятие

Правила жизни
Никаких шлепок и свадебных платьев: какой дресс-код советуют соблюдать музеи и театры Никаких шлепок и свадебных платьев: какой дресс-код советуют соблюдать музеи и театры

Какие рекомендации по выбору одежды мировые театры и музеи дают посетителям

Forbes
Быстрый платеж Быстрый платеж

Оплата покупок по QR-коду: в чем выгода и в чем подвох

Лиза
«Нужно быть готовым к войнам и землетрясениям». Советы туроператора с 35-летним стажем «Нужно быть готовым к войнам и землетрясениям». Советы туроператора с 35-летним стажем

Как оставаться на плаву и быть успешным в туризме?

Inc.
Любви все возрасты покорны Любви все возрасты покорны

Встретить свою судьбу можно и после 60 лет: история Светланы Черновой

Лиза
Тело, страхи и перверсии: Дэвид Кроненберг в пяти фильмах Тело, страхи и перверсии: Дэвид Кроненберг в пяти фильмах

Работы, которые помогут лучше понять Дэвида Кроненберга

Правила жизни
Какие виды меда бывают и как получают разные сорта Какие виды меда бывают и как получают разные сорта

Обратимся к пчеловодству, чтобы узнать, как получают разные сорта меда

ТехИнсайдер
Как отличить борщевик от дудника и других зонтичных растений Как отличить борщевик от дудника и других зонтичных растений

Как не спутать борщевик его с безобидными товарищами

Maxim
Тело знает всё Тело знает всё

Ида Галич — о том, почему важно слушать свое тело и как это делать

Новый очаг
Рабби Давид из люфтваффе Рабби Давид из люфтваффе

В 2019 году Бундестаг одобрил введение в Германии военного раввината

Дилетант
Независимость у них в крови: самые упрямые породы собак Независимость у них в крови: самые упрямые породы собак

Породы собак, воспитывать которые очень сложно из-за их упрямого характера

ТехИнсайдер
Как избежать ошибок на переговорах Как избежать ошибок на переговорах

Распространенные просчеты в оффлайн- и онлайн-переговорах и как их избежать

Inc.
Известный по единственному крылу вид козодоев оказался гибридом Известный по единственному крылу вид козодоев оказался гибридом

Как ученые раскрыли одну из главных орнитологических загадок спустя 35 лет

N+1
Неандертальцы сделали ретушеры из костей пещерного льва Неандертальцы сделали ретушеры из костей пещерного льва

Неандертальцы изготавливали предметы из костей пещерных львов

N+1
С особым подходом: почему хакеры атакуют компании разных отраслей по-разному С особым подходом: почему хакеры атакуют компании разных отраслей по-разному

Как бизнес-интересы определяют способы атак на сайты российских компаний

Forbes
Кабачки Кабачки

Куда девать кабачки летом?

Здоровье
Открыть в приложении