«Железно» доказал: можно строить качественное жилье и на низкомаржинальном рынке

МонокльБизнес

Неалчный девелопер

Кировский застройщик «Железно» доказал, что можно строить качественное жилье и на низкомаржинальном рынке небольшого города. Теперь компания начала экспансию: за пять лет число городов присутствия планируется увеличить до десяти

Алексей Щукин

Девелопер «Железно» доказал, что зарабатывать на среднеэтажной застройке можно. Причем на низкомаржинальном региональном рынке

Каждый девелопер мечтает строить в Москве, чтобы заработать на дорогой столичной недвижимости. А крупные столичные застройщики, напротив, активно идут в регионы, чтобы масштабировать бизнес и кратно увеличить обороты. Компания «Железно» из небольшого Кирова выбрала необычную стратегию: она не рвется в Москву и в популярные города-миллионники, но уже стала одним из видных федеральных девелоперов. Ее проекты сегодня реализуются в пяти городах, а в ближайшую пятилетку число точек присутствия увеличится до десяти.

Особенность «Железно» — умение создавать качественный продукт при умеренных затратах. Кроме того, компания балансирует бизнес-интересы с интересами города и учитывает в своих проектах этическую составляющую, делая акцент на среднеэтажную застройку — до семи-восьми этажей. Это более комфортная среда, характерная для европейских городов, — с уютными дворами, возможностью видеть небо, шансом на формирование добрососедских отношений. Такой подход крайне необычен для современной России: сегодня даже в небольших городах доминируют более прибыльные высотки.

«Конечно, мы понимаем, что на высотках можно заработать больше. Но не все измеряется деньгами, — говорит основатель и руководитель “Железно” Юрий Захаров. — В конце концов, есть и ответственность: мы создаем город, в котором будут жить наши дети. И нам хотелось бы, чтобы этот город был комфортным, чтобы люди из него не уезжали. Поэтому пришлось научиться контролировать себестоимость и так проектировать “среднеэтажку”, чтобы получать достаточную прибыль».

Основатель и генеральный директор «Железно» Юрий Захаров: «Конечно, мы понимаем, что если мы будем строить высотки, то заработаем больше денег. Но не все измеряется деньгами».

Ставка на среднеэтажную застройку

«Железно» была создана в 2011 году как компания по управлению строительными проектами, тогда она возвела под заказ несколько крупных производственных и складских комплексов. В 2013 году ее руководители решили открыть направление жилого строительства. Киров — город с невысокими ценами. Трудно поверить, но в своем первом проекте «Железно» начинал с цены всего 33 тыс. рублей за квадратный метр, да и средняя стоимость оказалась ненамного выше — 37 тыс. Однако постепенно компания поменяла стратегию: ушла от ценовой конкуренции в нишу качественного жилья.

«Девелоперов жилья можно разделить на три категории. Первая работает за счет лидерства в цене, которое обеспечивается снижением издержек и вертикальной интеграцией, а прибыль — ростом оборотов. Это в первую очередь такие компании, как ПИК и “Самолет”. Вторая группа предлагает нишевый продукт — уникальные дома для избранной аудитории. Это, например, Vesper или Sminex. Для третьей главное — качество. Сюда можно отнести “Бруснику”, “Талан”, челябинский “Голос” и кировский “Железно”, — рассказывает стратегический консультант в девелопменте, сооснователь программы комплексного развития девелоперского бизнеса “Девелоперы.рф” Наталья Тимохина. — Однако сделать качество продукта своим конкурентным преимуществом в городах с населением менее миллиона человек очень сложно из-за невысокой платежеспособности людей и “ловушки низкой цены”».

В Кирове живет 475 тыс. человек. В таких региональных центрах с неразвитым рынком недвижимости часто образуется «ловушка низкой цены». У населения денег немного, поэтому в городе возводятся в основном дешевые новостройки невысокого качества. Чтобы быть конкурентоспособными, все девелоперы работают как лоукостеры, «высушивая» продукт. И маржа при этом настолько низкая, что застройщики не имеют возможности вносить какие-то улучшения в продукт. Плохое качество домов отталкивает часть горожан, которые в итоге приобретают жилье в соседних регионах или в Москве. Отток потенциальных покупателей еще больше снижает спрос. Чтобы разорвать этот замкнутый круг, необходим девелопер-первопроходец, который станет продавать квадратные метры дороже. При этом, чтобы не проиграть лоукостерам, такой застройщик должен предлагать продукт иного уровня.

«Железно» выбрал путь среднеэтажной застройки. Такая среда комфортна человеку на уровне антропологии: крыша здания не выше деревьев. «Согласно исследованиям голландского урбаниста Меты Бергхаузера из Делфтского университета, существует пять типов городской среды: “башни на парковке”, “городской микс”, “башни в парке”, “город-сад” и “субурбия”. Каждому типу присуще уникальное сочетание четырех факторов: этажности, плотности застройки, пятна застройки (какая часть участка занята непосредственно домами) и индекса открытого пространства. Наша компания принципиально не строит “башни на парковке”. В периферийной зоне мы предпочитаем “город-сад” с меньшей этажностью и плотностью, а ближе к центру — более плотный “городской микс”», — говорит руководитель управления разработки продукта «Железно» Алексей Пегушин.

Но напрямую перенести в Россию западные образцы среднеэтажной застройки невозможно: там другие градостроительные нормативы, противопожарные нормы, правила расчета инсоляции и т. д. Создавая свои проекты, «Железно» старается учитывать десяток современных урбанистических теорий, от «Городов для людей» Яна Гейла до «Пятнадцатиминутного города» Карлоса Морено. Было внимательно изучено даже исследование британского антрополога Робина Данбара о связи размера устойчивой группы людей и размера неокортекса. «Волчья стая обычно насчитывает 15 особей; у высших приматов, обезьян, — 50. Если стая становится больше, то она разделяется на две, потому что ее члены уже не могут идентифицировать всех как свою родню. Мозг человека удерживает 200–250 человек. В домах с таким числом жителей люди с высокой вероятностью могут знать 80 процентов своих соседей — там можно создать соседское сообщество. В доме, где тысяча жильцов, это нереально», — отмечает Юрий Захаров.

Особенности человеческого восприятия учитываются и при проектировании дворов. «Почему важны небольшие, камерные дворы? Есть правила восприятия: на расстоянии 300 метров мы можем разглядеть силуэт человека, со 100 метров — его движения и жесты, с 50–70 — узнать в лицо, с 20–25 — почувствовать эмоции. Стометровое удаление подойдет для стадиона, но драматических театров на таком удалении не бывает. Создавая небольшие дворы, мы позволяем родителям наблюдать за поведением ребенка. Включается и контроль ситуации со стороны соседей», — говорит Алексей Пегушин. Но благоустройством дворов «Железно» не ограничивается: компании важно, чтобы районы выглядели и работали как полноценный город, а не как «спальник». Поэтому важными элементами городской среды в новых проектах становятся парки, скверы, бульвары и даже площади.

Жилой комплекс «Булычев» был признан «Лучшим проектом премиум-класса 2023 года России» по версии Urban Awards 2023 года. Его стоимость ниже, чем у самой дешевой новостройки в Москве. Столичная «элитка» дороже «Булычева» в 10 раз

Увлечение «Железно» урбанистикой неслучайно. «Мы из небольшого города и понимаем, что стартовые позиции у столичных девелоперов намного лучше: больше возможностей, информации, насмотренности. Единственный выход для нас — очень много учиться, много читать, перенимать опыт у коллег и европейских специалистов», — делится Юрий Захаров. У компании много инструментов для «прокачки» сотрудников, в том числе такой: каждый специалист должен прочитать в месяц минимум одну книгу по теме, скажем по урбанистике, написать по ней короткое эссе и защитить его.

Так же как городскую среду, девелопер пересобрал в своем продукте жилой дом и квартиру. По сути, они разложены до элементов (планировка, размер комнат, окна, холлы и еще сотни параметров), а потом соединены определенным образом в зависимости от класса проекта и задачи.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Самая откровенная рецензия на фильм «Гардемарины 1787. Мир» Самая откровенная рецензия на фильм «Гардемарины 1787. Мир»

«Гардемарины 1787. Мир» — отнюдь не контрабанда, хотя выглядит именно так

Maxim
Вторая жизнь моделей фораминифер Вторая жизнь моделей фораминифер

История идентификации старой музейной коллекции

Санкт-Петербургский университет
Коллекция осень-зима Коллекция осень-зима

Урок пейзажной фотосъемки — чтобы подойти к путешествиям во всеоружии

КАНТРИ Русская азбука
Ихтиологическая филателия Ихтиологическая филателия

Завораживающая коллекция рыб на почтовых марках

Наука и жизнь
«Как же бесит!»: почему партнер начинает раздражать и как с ним ужиться «Как же бесит!»: почему партнер начинает раздражать и как с ним ужиться

Могут ли приступы раздражения на партнера поставить под угрозу отношения двоих?

Psychologies
Артериальное давление Артериальное давление

Что влияет на артериальное давление и можно ли его регулировать

Здоровье
Нескончаемая молодость Нескончаемая молодость

Как русский рок стал зацикленным на самом себе

Weekend
«Багров – убийца, который покрошил за брата пол-Петербурга» «Багров – убийца, который покрошил за брата пол-Петербурга»

Артем Быстров о 1990-х и перевоплощении в таежного охотника

Правила жизни
Вредно — и точка Вредно — и точка

Что такое трансжиры, и в каких продуктах они содержатся

Лиза
Елена Попова: Главное в современной полярной экспедиции — не впасть в уныние Елена Попова: Главное в современной полярной экспедиции — не впасть в уныние

Елена Попова о том, как появилась ее дебютная работа

СНОБ
Ирина Медведева: «Если кто-то думает, что у меня идеальная жизнь, — пусть так и считает» Ирина Медведева: «Если кто-то думает, что у меня идеальная жизнь, — пусть так и считает»

«Мне все улыбались. Франция — это страна улыбающихся людей»

Коллекция. Караван историй
Хорошо забытое старое Хорошо забытое старое

Увидеть новый Ford и умереть? Ну, почти умереть – на обратном пути, от усталости

Автопилот
Дизайнер Даниил Анциферов про секс, ЗОЖ, диско и свой «план Б» — интервью на «Снобе» Дизайнер Даниил Анциферов про секс, ЗОЖ, диско и свой «план Б» — интервью на «Снобе»

Дизайнер Даниил Анциферов — об инвестициях, диско и патриотизме

СНОБ
Ольга Нижельская: Слушать рок после классики — это как поесть жареной картошки после японского ресторана Ольга Нижельская: Слушать рок после классики — это как поесть жареной картошки после японского ресторана

Ольга Нижельская: как усталость от чужих текстов побуждает написать свой

СНОБ
Как иммигрантка из Ирана заработала миллиарды благодаря точным инвестициям в биотех Как иммигрантка из Ирана заработала миллиарды благодаря точным инвестициям в биотех

Маки Зангане: от эмиграции из Ирана до успешного проекта в биотехе США

Forbes
Выигрышная комбинация: режиссер Никита Власов — о сериале «Комбинация», работе на свадьбах и о том, как он попал в кино Выигрышная комбинация: режиссер Никита Власов — о сериале «Комбинация», работе на свадьбах и о том, как он попал в кино

Режиссер Никита Власов — о проблемах индустрии и об исторических сериалах

Правила жизни
Башенные и безбашенные Башенные и безбашенные

Актуальные часы на башнях и стенах столицы

Men Today
«Время жить»: мелодрама с Флоренс Пью о борьбе с болезнью и партнерских отношениях «Время жить»: мелодрама с Флоренс Пью о борьбе с болезнью и партнерских отношениях

«Время жить»: мелодрама, ставшая пособием по здоровым отношениям

Forbes
Секреты фокусировки: как избежать отвлечений и эффективно работать Секреты фокусировки: как избежать отвлечений и эффективно работать

Как развить навык сосредоточенности?

Psychologies
Экономическое поле экспериментов Экономическое поле экспериментов

Как полевые испытания на людях помогают экономическому развитию

N+1
Тиражное, ставшее индивидуальным Тиражное, ставшее индивидуальным

Как Владимир Куприянов отменил неповторимость «решающего момента»

Weekend
Загадки Иеремии Позье: как в Эрмитаже реставрируют исторические драгоценности Загадки Иеремии Позье: как в Эрмитаже реставрируют исторические драгоценности

Из чего состоят реставрационные процессы в Эрмитаже и кто за них в ответе

Forbes
Не кошкин дом: как спасают животных на стройках и в зонах реконструкции Не кошкин дом: как спасают животных на стройках и в зонах реконструкции

Можно ли гуманно справиться с проблемой бездомных животных в России?

Forbes
От подполья до экранизаций на Netflix: как китайская научная фантастика покоряет мир От подполья до экранизаций на Netflix: как китайская научная фантастика покоряет мир

Почему мало кто за пределами КНР слышал об азиатском сай-фае

Forbes
Фуры: каких размеров и видов они бывают и что в них перевозят Фуры: каких размеров и видов они бывают и что в них перевозят

Какими бывают фуры, сколько стоят, с какой категорией можно за руль?

РБК
Трудности съёма Трудности съёма

Аренда дорожает на фоне дефицита предложения

Деньги
Как платная трасса увеличивает экономический потенциал Самарской области Как платная трасса увеличивает экономический потенциал Самарской области

О перспективах развития платных дорог в РФ

РБК
28 вопросов, которые сближают с людьми 28 вопросов, которые сближают с людьми

Как создать условия, чтобы близкий человек открылся вам.

Psychologies
Опасные элементы Ржевского лесопарка Опасные элементы Ржевского лесопарка

Насколько высока концентрация металлов в грибах и почве Ржевского лесопарка?

Санкт-Петербургский университет
Дождь со снегом Дождь со снегом

Автомобили в объективе фотографа Бориса Косарева

Автопилот
Открыть в приложении