«Железно» доказал: можно строить качественное жилье и на низкомаржинальном рынке

МонокльБизнес

Неалчный девелопер

Кировский застройщик «Железно» доказал, что можно строить качественное жилье и на низкомаржинальном рынке небольшого города. Теперь компания начала экспансию: за пять лет число городов присутствия планируется увеличить до десяти

Алексей Щукин

Девелопер «Железно» доказал, что зарабатывать на среднеэтажной застройке можно. Причем на низкомаржинальном региональном рынке

Каждый девелопер мечтает строить в Москве, чтобы заработать на дорогой столичной недвижимости. А крупные столичные застройщики, напротив, активно идут в регионы, чтобы масштабировать бизнес и кратно увеличить обороты. Компания «Железно» из небольшого Кирова выбрала необычную стратегию: она не рвется в Москву и в популярные города-миллионники, но уже стала одним из видных федеральных девелоперов. Ее проекты сегодня реализуются в пяти городах, а в ближайшую пятилетку число точек присутствия увеличится до десяти.

Особенность «Железно» — умение создавать качественный продукт при умеренных затратах. Кроме того, компания балансирует бизнес-интересы с интересами города и учитывает в своих проектах этическую составляющую, делая акцент на среднеэтажную застройку — до семи-восьми этажей. Это более комфортная среда, характерная для европейских городов, — с уютными дворами, возможностью видеть небо, шансом на формирование добрососедских отношений. Такой подход крайне необычен для современной России: сегодня даже в небольших городах доминируют более прибыльные высотки.

«Конечно, мы понимаем, что на высотках можно заработать больше. Но не все измеряется деньгами, — говорит основатель и руководитель “Железно” Юрий Захаров. — В конце концов, есть и ответственность: мы создаем город, в котором будут жить наши дети. И нам хотелось бы, чтобы этот город был комфортным, чтобы люди из него не уезжали. Поэтому пришлось научиться контролировать себестоимость и так проектировать “среднеэтажку”, чтобы получать достаточную прибыль».

Основатель и генеральный директор «Железно» Юрий Захаров: «Конечно, мы понимаем, что если мы будем строить высотки, то заработаем больше денег. Но не все измеряется деньгами».

Ставка на среднеэтажную застройку

«Железно» была создана в 2011 году как компания по управлению строительными проектами, тогда она возвела под заказ несколько крупных производственных и складских комплексов. В 2013 году ее руководители решили открыть направление жилого строительства. Киров — город с невысокими ценами. Трудно поверить, но в своем первом проекте «Железно» начинал с цены всего 33 тыс. рублей за квадратный метр, да и средняя стоимость оказалась ненамного выше — 37 тыс. Однако постепенно компания поменяла стратегию: ушла от ценовой конкуренции в нишу качественного жилья.

«Девелоперов жилья можно разделить на три категории. Первая работает за счет лидерства в цене, которое обеспечивается снижением издержек и вертикальной интеграцией, а прибыль — ростом оборотов. Это в первую очередь такие компании, как ПИК и “Самолет”. Вторая группа предлагает нишевый продукт — уникальные дома для избранной аудитории. Это, например, Vesper или Sminex. Для третьей главное — качество. Сюда можно отнести “Бруснику”, “Талан”, челябинский “Голос” и кировский “Железно”, — рассказывает стратегический консультант в девелопменте, сооснователь программы комплексного развития девелоперского бизнеса “Девелоперы.рф” Наталья Тимохина. — Однако сделать качество продукта своим конкурентным преимуществом в городах с населением менее миллиона человек очень сложно из-за невысокой платежеспособности людей и “ловушки низкой цены”».

В Кирове живет 475 тыс. человек. В таких региональных центрах с неразвитым рынком недвижимости часто образуется «ловушка низкой цены». У населения денег немного, поэтому в городе возводятся в основном дешевые новостройки невысокого качества. Чтобы быть конкурентоспособными, все девелоперы работают как лоукостеры, «высушивая» продукт. И маржа при этом настолько низкая, что застройщики не имеют возможности вносить какие-то улучшения в продукт. Плохое качество домов отталкивает часть горожан, которые в итоге приобретают жилье в соседних регионах или в Москве. Отток потенциальных покупателей еще больше снижает спрос. Чтобы разорвать этот замкнутый круг, необходим девелопер-первопроходец, который станет продавать квадратные метры дороже. При этом, чтобы не проиграть лоукостерам, такой застройщик должен предлагать продукт иного уровня.

«Железно» выбрал путь среднеэтажной застройки. Такая среда комфортна человеку на уровне антропологии: крыша здания не выше деревьев. «Согласно исследованиям голландского урбаниста Меты Бергхаузера из Делфтского университета, существует пять типов городской среды: “башни на парковке”, “городской микс”, “башни в парке”, “город-сад” и “субурбия”. Каждому типу присуще уникальное сочетание четырех факторов: этажности, плотности застройки, пятна застройки (какая часть участка занята непосредственно домами) и индекса открытого пространства. Наша компания принципиально не строит “башни на парковке”. В периферийной зоне мы предпочитаем “город-сад” с меньшей этажностью и плотностью, а ближе к центру — более плотный “городской микс”», — говорит руководитель управления разработки продукта «Железно» Алексей Пегушин.

Но напрямую перенести в Россию западные образцы среднеэтажной застройки невозможно: там другие градостроительные нормативы, противопожарные нормы, правила расчета инсоляции и т. д. Создавая свои проекты, «Железно» старается учитывать десяток современных урбанистических теорий, от «Городов для людей» Яна Гейла до «Пятнадцатиминутного города» Карлоса Морено. Было внимательно изучено даже исследование британского антрополога Робина Данбара о связи размера устойчивой группы людей и размера неокортекса. «Волчья стая обычно насчитывает 15 особей; у высших приматов, обезьян, — 50. Если стая становится больше, то она разделяется на две, потому что ее члены уже не могут идентифицировать всех как свою родню. Мозг человека удерживает 200–250 человек. В домах с таким числом жителей люди с высокой вероятностью могут знать 80 процентов своих соседей — там можно создать соседское сообщество. В доме, где тысяча жильцов, это нереально», — отмечает Юрий Захаров.

Особенности человеческого восприятия учитываются и при проектировании дворов. «Почему важны небольшие, камерные дворы? Есть правила восприятия: на расстоянии 300 метров мы можем разглядеть силуэт человека, со 100 метров — его движения и жесты, с 50–70 — узнать в лицо, с 20–25 — почувствовать эмоции. Стометровое удаление подойдет для стадиона, но драматических театров на таком удалении не бывает. Создавая небольшие дворы, мы позволяем родителям наблюдать за поведением ребенка. Включается и контроль ситуации со стороны соседей», — говорит Алексей Пегушин. Но благоустройством дворов «Железно» не ограничивается: компании важно, чтобы районы выглядели и работали как полноценный город, а не как «спальник». Поэтому важными элементами городской среды в новых проектах становятся парки, скверы, бульвары и даже площади.

Жилой комплекс «Булычев» был признан «Лучшим проектом премиум-класса 2023 года России» по версии Urban Awards 2023 года. Его стоимость ниже, чем у самой дешевой новостройки в Москве. Столичная «элитка» дороже «Булычева» в 10 раз

Увлечение «Железно» урбанистикой неслучайно. «Мы из небольшого города и понимаем, что стартовые позиции у столичных девелоперов намного лучше: больше возможностей, информации, насмотренности. Единственный выход для нас — очень много учиться, много читать, перенимать опыт у коллег и европейских специалистов», — делится Юрий Захаров. У компании много инструментов для «прокачки» сотрудников, в том числе такой: каждый специалист должен прочитать в месяц минимум одну книгу по теме, скажем по урбанистике, написать по ней короткое эссе и защитить его.

Так же как городскую среду, девелопер пересобрал в своем продукте жилой дом и квартиру. По сути, они разложены до элементов (планировка, размер комнат, окна, холлы и еще сотни параметров), а потом соединены определенным образом в зависимости от класса проекта и задачи.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Нонна Голикова рассказывает о своем общении с супругой Михаила Булгакова

Коллекция. Караван историй
«Самое важное в проекте – это оценка зрителей» «Самое важное в проекте – это оценка зрителей»

Как создавать сложные проекты и как устроена индустрия сериалов

Правила жизни
Сергиев Посад: А что вокруг? Сергиев Посад: А что вокруг?

Три города Серебряного, или Малого Золотого, кольца

КАНТРИ Русская азбука
При строительстве установки для поиску нейтрино уже вынули 800 000 тонн породы При строительстве установки для поиску нейтрино уже вынули 800 000 тонн породы

Ученые проекта LBNF-DUNE врубились в скалу, чтобы сделать революцию в науке

ТехИнсайдер
3 фактора, снижающих либидо у женщин: что делать 3 фактора, снижающих либидо у женщин: что делать

Что влияет на женское либидо и получение удовольствия от секса?

Psychologies
Гениальные изобретатели, которые так и не смогли прославиться и разбогатеть: 5 грустных историй Гениальные изобретатели, которые так и не смогли прославиться и разбогатеть: 5 грустных историй

Блестящий изобретательский ум и предпринимательская жилка не всегда идут в паре

ТехИнсайдер
От частного к личному От частного к личному

Оптимальный набор инвестора в условиях турбулентности

Деньги
Почти «космос», только не плавает: как создавался последний супер-вездеход ЗИЛ Почти «космос», только не плавает: как создавался последний супер-вездеход ЗИЛ

ЗИЛ-4972: последний культовый вездеход завода имени Лихачёва

ТехИнсайдер
Выгоды будь здоров Выгоды будь здоров

Всё больше компаний мотивируют своих сотрудников проходить диспансеризацию

Men Today
Как домохозяйка Джеральдин Вайс стала первой женщиной — инвестиционным консультантом Как домохозяйка Джеральдин Вайс стала первой женщиной — инвестиционным консультантом

Почти 11 лет инвесторы не знали, что консультант «Дж. Вайс» — женщина

Forbes
Что такое японский маникюр и как его делать Что такое японский маникюр и как его делать

Как сделать маникюр в стиле аристократок и гейш эпохи Эдо

Psychologies
Как написаны «Старосветские помещики»: отрывок из книги Как написаны «Старосветские помещики»: отрывок из книги

Отрывок из книги «Базаров порезал палец»

СНОБ
Что такое опорный подшипник, где он находится и как его проверить Что такое опорный подшипник, где он находится и как его проверить

Изношенный «опорник» вызывает шумы и усиливает износ элементов подвески

РБК
Искусственный отбор: что не так с венчурными фондами в России Искусственный отбор: что не так с венчурными фондами в России

Почему российский венчурный рынок пока существенно отстает от мировых лидеров

Forbes
Памятка правильного хранения одежды: какие вещи нужно складывать, а какие — вешать Памятка правильного хранения одежды: какие вещи нужно складывать, а какие — вешать

Можно ли продлить сроки службы вашей одежды?

ТехИнсайдер
Саддам Хусейн, отец нации Саддам Хусейн, отец нации

Самым печально известным из кровавых диктаторов Ирака былл Саддам Хусейн

Дилетант
Великое в малом Великое в малом

Мы сошли с проторенной дорожки и побывали в старинных маленьких городах

Лиза
Валерия Федорович: «После «Кухни» мне ничего не страшно» Валерия Федорович: «После «Кухни» мне ничего не страшно»

Думала: что ему до моих проблем? А он отнесся ко мне по-человечески

Караван историй
Раскрывая тайны судьбы социолога Раскрывая тайны судьбы социолога

Архивные документы о жизни и творчестве социолога Николая Андреева

Санкт-Петербургский университет
Прекрасный армянин Прекрасный армянин

Микаэл Лорис-Меликов подарил России пятнадцать месяцев либеральных мечтаний

Дилетант
12 способов, которыми ты портишь маникюр, сама об этом не зная 12 способов, которыми ты портишь маникюр, сама об этом не зная

Почему лак на следующий же день после маникюра скалывается?

VOICE
Как устроено женское сексуальное желание Как устроено женское сексуальное желание

Женщина может испытывать возбуждение, но не хотеть секса. Это нормально

Psychologies
Озон под угрозой из космоса Озон под угрозой из космоса

Природные факторы, ослабляющие озоновый слой Земли

Санкт-Петербургский университет
Вадим Тишин Вадим Тишин

Художник Вадим Тишин открывает невидимые миры и носит в сердце незабудку

Собака.ru
Все краски бизнеса Все краски бизнеса

В чем отставание от времени красных организаций и каковы перспективы бирюзовых

РБК
Яркий сжатый вакуум сгенерировал высокие гармоники Яркий сжатый вакуум сгенерировал высокие гармоники

Физики сгенерировали высокие гармоники в магний-легированном ниобате лития

N+1
Валентина Шарыкина: «Путевку в актерскую жизнь мне дал Миронов...» Валентина Шарыкина: «Путевку в актерскую жизнь мне дал Миронов...»

«В Театре сатиры актеров, занятых в «Кабачке», называли «халтурщиками»

Коллекция. Караван историй
Бой с тенью Бой с тенью

Как съемки в сериале «Амура» помогли Алене Михайловой обрести себя

Grazia
Ураган «Мария» вынудил геликонии сменить опылителей Ураган «Мария» вынудил геликонии сменить опылителей

Ураган «Мария» изменил состав опылителей у двух видов местных геликоний

N+1
Ловушки для шопоголиков Ловушки для шопоголиков

5 способов потерять деньги, покупая или продавая вещи в Интернете

Лиза
Открыть в приложении