Льготная ипотека привела к резкому удорожанию жилья и усилила дисбалансы

МонокльБизнес

Губительная зацикленность на ипотеке

Льготная ипотека привела к резкому удорожанию жилья и усилила дисбалансы на рынке недвижимости. Однако существует масса альтернативных инструментов решения жилищной проблемы

Алексей Щукин

Жилье в России за три года выросло в цене более чем в два раза. Фото: Валерий Шарифули//ТАСС

Последние недели в правительстве и Госдуме заговорили об отмене или кардинальном изменении программ льготной ипотеки. С точки зрения Минфина, после повышения ключевой ставки Центробанка субсидирование ипотеки стало разорительным для бюджета. Центробанк видит большие риски в резко выросших ценах на недвижимость и ухудшившемся качестве заемщиков. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже предложила внести изменения в программу льготной ипотеки, дифференцировав ставки в зависимости от доходов в регионе.

Эксперты пытаются придумать способы, как государству, банкам и девелоперам вырваться из ипотечной ловушки с минимальными потерями. При этом о стратегии развития жилищного рынка разговора нет. А она должна быть связана с альтернативными классической ипотеке инструментами жилищной политики. На базе широкой линейки таких инструментов: стройсберкасс, государственных и некоммерческих девелоперских компаний, агентов по строительству арендного жилья — можно создать новую социально ориентированную модель жилищного рынка. Модель, где жилье вновь станет доступным.

Льготная ипотека: отменить нельзя продолжить

Программы субсидируемой государством ипотеки разбалансировали рынок и увеличили риски в системе. Главная проблема — рост цен. По данным Центробанка, за последние три года цены на новостройки в стране выросли вдвое. Удорожание жилья продолжается: по данным Росстата, только за последние три месяца средняя стоимость квадратного метра в крупных городах увеличилась на 4%. Рост цен пугает Центробанк, он опасается, что при сдувании пузыря на рынке недвижимости жилье, находящееся в залоге у банков, резко подешевеет, залоги обесценятся, что может вызвать банковский кризис. Опасность роста цен признал даже Минстрой. «Пришло время внимательно посмотреть на цену квадратного метра, изучить себестоимость строительств и рентабельность девелоперов», — недавно заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Другое опасение Центробанка связано с закредитованностью населения. «Качество ипотечных кредитов в России существенно ухудшилось. Три года назад доля заемщиков, отдающих на обслуживание кредитов 80 процентов дохода, составляла 20 процентов. Сегодня уже 47 процентов. Почти вдвое выросла и доля заемщиков, взявших кредит с низким первоначальным взносом», — говорит директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. К тому же рынок разбалансирован: парадоксально, но сегодня вторичное жилье стоит значительно дешевле квартир в еще строящихся домах.

После резкого повышения ключевой ставки Центробанка льготная ипотека стала проблемой и для бюджета. В 2020 году бюджетные расходы на субсидируемую ипотеку составляли 40 млрд рублей. В этом году на семейную и льготную (для новостроек) ипотеку государство потратит уже 150 млрд рублей. А в следующем, согласно сверстанному бюджету, в три раза больше — 450 млрд рублей.

Одна из фундаментальных причин: предложение в девелопменте неэластично, не может быстро расти. Проектирование, согласования и строительство даже рядового дома занимает три-четыре года. К тому же шоки последних трех лет не внушали застройщикам уверенности, что можно активно запускать новые проекты. Есть дисбаланс и государственных инструментов стимулирования спроса и предложения. Спрос через льготную ипотеку был агрессивно накачан, а стимулирования нового предложения практически нет. Размеры госпрограммы «Стимул» по развитию инфраструктуры явно недостаточны. В итоге ключевые игроки рынка — частные застройщики и банкиры — предпочитают в условиях ограниченного спроса работать с высокой маржей, а не на больших оборотах.

Власти понимают проблемы, но попали в ипотечную ловушку, из которой нет красивого выхода. Вариант первый — оставить субсидируемую ипотеку в текущем виде до 1 июля, как запланировано, — плох. При таком сценарии надувание пузыря продолжается, жилье станет еще более дорогим и недоступным, а противоречия рынка усилятся. Но плох и второй сценарий — отменить ее. Без господдержки спрос на новостройки упадет в разы. А, например, в Ленинградской области с ипотекой проходит почти 90% сделок. Пузырь будет не медленно сдуваться, а прорвется. Есть риск, что весь сектор строительства жилья обвалится, последуют банкротства застройщиков. Непроданные квартиры остаются у банков, что грозит потрясениями и на банковском рынке. Для спасения девелоперов и банков в игру вновь должно будет вступить государство. Но это не всё: у строительства очень высокий мультипликатор. При его радикальном сокращении под ударом оказываются производители металла, стройматериалов, мебели и так далее. Это будет сильным ударом для экономики.

К тому же есть и политическое измерение: президент Владимир Путин недавно обещал не сворачивать, а наоборот, продлить льготную ипотеку, которая должна завершиться в середине 2024 года. Можно предположить, что до выборов в марте следующего года правительство не будет делать резких движений. Или ограничится полумерами: например, немного изменит условия программы.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Афганская эпопея: оценки сегодняшнего дня Афганская эпопея: оценки сегодняшнего дня

Об условиях, в которых принимались решения о вводе и выводе войск из Афганистана

Монокль
Слово плохиша Слово плохиша

«Ловкий Плут»: спин-офф Диккенса

Weekend
Нефтяная кубышка: за и против Нефтяная кубышка: за и против

Нужен ли России стратегический запас нефти?

Монокль
5 неожиданных фактов о женщинах и мужчинах с короткой стрижкой 5 неожиданных фактов о женщинах и мужчинах с короткой стрижкой

Короткая стрижка может сказать много интересного о своем обладателе

Psychologies
Елена Яковлева: «Я никогда не бываю довольна собой» Елена Яковлева: «Я никогда не бываю довольна собой»

В основном артисты — ленивые люди, они лучше попридержат свои эмоции

Коллекция. Караван историй
Фитнес тридесятого царства Фитнес тридесятого царства

Правила жизни спортсменов в самом расцвете сил

Men Today
Памяти автора «Бандитского Петербурга»: в чем секрет успеха сериалов о 1990-х Памяти автора «Бандитского Петербурга»: в чем секрет успеха сериалов о 1990-х

Чем был знаменит Андрей Константинов и как он создавал «Бандитский Петербург»

Psychologies
Корфы Корфы

Древний род Корфов оставил в российской истории заметный след

Дилетант
Сердечные орешки! Сердечные орешки!

Как растут орешки кешью?

Наука и жизнь
Приморский терруар, магаданский аппелласьон. Кто и зачем делает вино в тайге Приморский терруар, магаданский аппелласьон. Кто и зачем делает вино в тайге

По прогнозам экспертов, через 10 лет в Приморье появятся аналоги аппелласьонов

СНОБ
«Один на один с малышом»: как общественное осуждение разлучало соло-матерей с детьми «Один на один с малышом»: как общественное осуждение разлучало соло-матерей с детьми

Отрывок из «Книги украденных детей» Джуди Кристи и Лизы Уингейт

Forbes
Очень нужный сервис: зачем в СССР звонили по номеру 06 Очень нужный сервис: зачем в СССР звонили по номеру 06

Для чего существовал номер 06 в СССР? Давайте вспоминать!

ТехИнсайдер
«Извините за задержку, я попал в пробку»: какие анекдоты рассказывали заключенные перед смертной казнью «Извините за задержку, я попал в пробку»: какие анекдоты рассказывали заключенные перед смертной казнью

Люди, которые сохраняли спокойствие даже перед смертью, и их шутки

VOICE
Книги для тех, кто устал от реальности: 5 художественных романов, которые перенесут вас в другие страны Книги для тех, кто устал от реальности: 5 художественных романов, которые перенесут вас в другие страны

Захватывающие романы, в которых точно передается атмосфера разных стран

ТехИнсайдер
Строить, не ломать Строить, не ломать

Очень надеемся, что облик XXI века определят не конфликты, а проекты городов

Robb Report
Несколько последних слов Несколько последних слов

Игорь Гулин о стихах Григория Дашевского

Weekend
Возвращение «Метеора» Возвращение «Метеора»

В сентябре 2017 на воду спустили судно на подводных крыльях типа «Валдай 45Р»

Наука и техника
Арт-субъект: где на Урале рождается современное искусство Арт-субъект: где на Урале рождается современное искусство

Как актуальное искусство будет развиваться в России

СНОБ
Не такой уж малый Не такой уж малый

Меры поддержки кредитования МСП все еще охватывают ничтожную его часть

Монокль
Деконструкция мегаполиса: город в городе Деконструкция мегаполиса: город в городе

Как современное строительство помогает людям быть счастливее

СНОБ
Лидеры и мнения Лидеры и мнения

Как за 25 лет изменились телевидение и люди, которые его создают?

Правила жизни
«Автор неизвестен»: объективная ценность произведения искусства «Автор неизвестен»: объективная ценность произведения искусства

Можно ли воспринимать анонимные произведения искусства

Монокль
На всю голову На всю голову

5 опасных манипуляций с волосами, о которых лучше забыть

Лиза
Уи, шеф! Уи, шеф!

Сверхпопулярный светский спот — морское бистро Crevette

Собака.ru
Рацион стройности Рацион стройности

7 проверенных диетических тенденций 2023 года и 1 диета

Добрые советы
Стильная импровизация Стильная импровизация

Арсений Попов — о том, почему не любит импровизировать в быту

Men Today
Шекспировская трагедия в стенах Царьграда Шекспировская трагедия в стенах Царьграда

Борьба за власть по-византийски

Знание – сила
Одиночество назвали независимым фактором риска смерти от всех причин Одиночество назвали независимым фактором риска смерти от всех причин

Связаны ли как-то одиночество и смерть? Отвечают ученые

N+1
Пятиконечно все сбудется! Пятиконечно все сбудется!

Пять героических явлений, процессов и слов 2023 года

Деньги
Изучаем состав Изучаем состав

5 ингредиентов в составе зубной пасты, которые на самом деле опасны

Лиза
Открыть в приложении