Городской парк как доходная недвижимость
Воронежский предприниматель Эдуард Толоконников взял в концессию городской парк и сделал его рентабельным проектом. Он считает, что доходными могут быть парки даже в малых городах
«Архангельское не доходная деревня, а расходная. Для веселья, а не для прибыли», — любил повторять князь Николай Юсупов, говоря о своей подмосковной усадьбе. Подобно Архангельскому, любой городской парк сегодня — это не только общественное благо, но и большие расходы для местного бюджета. Деньги нужны на создание парка (например, столичный «Зарядье» обошелся более чем в 14 млрд рублей) и на его круглогодичную эксплуатацию. Муниципальных финансов хронически не хватает, и потому даже хорошие парки, сделанные на федеральные или внебюджетные деньги, часто быстро деградируют.
В Воронеже успешно развивается кейс концессии парков. Городской предприниматель Эдуард Толоконников не только снял с города затраты на модернизацию и эксплуатацию парка «Дельфин», но и смог превратить его в доходный объект — и заодно в бизнес-инкубатор для малого бизнеса.
Экономика парка. Расходы
Эдуард Толоконников, занимавшийся системами безопасности, «зашел» в парк «Дельфин», по сути, случайно. Пять лет назад в муниципалитете ему предложили взять этот парк в концессию. Сумма инвестиций — более 150 млн рублей — отпугнула других потенциальных концессионеров, но он решился заняться парком. «Что удивительно, я всю жизнь прожил в Воронеже и ни разу до этого не был в парке “Дельфин”. Но приехал, посмотрел и влюбился в это место» — так он объясняет свое решение войти в новый бизнес.
Толоконников не случайно не был в «Дельфине». Парк расположен на левом берегу Дона, а исторический центр и основная часть Воронежа — на правом. Левобережная часть, связанная с промышленностью, исторически считалась непрестижной. Но в этом был и плюс: самый лучший вид на Воронеж, конечно, с левого берега.
«Парк был в не очень хорошем состоянии», — дипломатично описывает его Эдуард Толоконников. На деле ситуация была намного хуже: это была заброшенная территория, редкие постройки пришли в негодность, в парке не было даже туалета.
Концессия в парковом хозяйстве — крайне редкий феномен, поэтому опишем его и заодно экономику парка. Предприниматель получил парк в концессию на 25 лет, а взамен обязался вложить в парк 195 млн рублей в соответствии с согласованным планом. Плюс ежегодно он выплачивает городу 600 тысяч. Но интерес города, естественно, не в годовых отчислениях. Муниципалитет экономит дважды. Во-первых, на инвестициях в парк. Во-вторых, на расходах на его эксплуатацию. Для объекта такого размера это примерно 30–40 млн рублей в год. За 25 лет экономия только на эксплуатации может составить 0,75–1,00 млрд. С учетом инвестиций концессионера экономия города — порядка миллиарда рублей. На фоне годового бюджета Воронежа в 45 млрд немалая сумма.
Инвестиции, предусмотренные концессионным договором, распределились следующим образом. Примерно 20% бюджета были потрачены на сети, электричество и воду. Треть инвестиций пошла на строительство объектов в парке. Остальное потратили на набережные, аллеи, дорожки, тропиночную сеть, а также на технику. Причем на стройке старались экономить, поскольку часть работ осуществлялась руками сотрудников парка.
Экономика парка. Доходная часть
В том, как потратить деньги на парк, нет особой хитрости. Основное ноу-хау — как на нем заработать. Ключевой элемент модели Толоконникова — не сдавать помещения в аренду. «У нас не арендаторы, а партнеры», — улыбается он, намекая на популярную рекламу середины девяностых. Партнеры не снимают помещения в аренду за фиксированную сумму, а платят процент с оборота, как в передовых торговых центрах. Парк и бизнесы частников оказываются в одной лодке, все заинтересованы в успехе парка в целом и всех его частей.