Сдается квартира

В помощь арендодателю: кому и сколько нужно платить с дохода от найма жилья

Новичку может показаться, что сдать квартиру – это совсем просто. Публикуешь объявление, приходит хороший человек с чемоданом, ты передаешь ему ключи – и все, жди очередной арендной платы. Но через пару месяцев кто-то вспоминает о налогах, кто-то – о договоре, а кто-то – о том, что и коммунальные платежи тоже нужно платить. И тогда выясняется, что «просто» бывает только в мечтах.

Почему «по-тихому» – уже не вариант

Раньше многие сдавали жилье неофициально, а некоторые так поступают и сейчас. Деньги получают наличными, без документов и свидетелей. Но делать это становится все сложнее. Жильцы предпочитают платить онлайн, это экономит время. Банки видят регулярные поступления от одного и того же человека, да и объявления о сдаче квартир живут в Интернете почти вечно. Не стоит надеяться на то, что тебя не заметят. Налоговая умеет собирать картину целиком. И рано или поздно наступят последствия – в виде штрафов и других неприятностей. Как этого избежать?

Как рассчитаться с государством

1. Как физическое лицо

Это самый привычный и распространенный вариант. Заключаешь договор найма, раз в месяц получаешь деньги, раз в год подаешь декларацию 3-НДФЛ. Налог в этом случае составляет 13%. А если доход превышает 5 млн руб. в год – 15%. Декларацию подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля. Минус такого способа – трудности с заполнением декларации и сравнительно высокий налог. Плюс – душевный покой и отсутствие вопросов от налоговой инспекции.

2. Как самозанятая

Этот вариант – самый удобный и безопасный. Регистрируешься в приложении «Мой налог» и каждый раз, получив арендную плату, формируешь чек, – там все просто и понятно, нужно нажать всего несколько кнопок. Ставки налога в этом случае: если наниматель – физлицо, взимается 4%, если это компания или ИП – 6%. Никаких деклараций, сложной бухгалтерии, только чеки в телефоне. Но тут надо помнить, что самозанятый может сдавать только жилое помещение.

3. Как индивидуальный предприниматель

Вариант подходит, если у тебя в собственности несколько квартир, и ты сдаешь их регулярно. На сегодняшний день индивидуальный предприниматель (ИП) может выбирать одну из двух законных форм уплаты налогов, в том числе и с дохода от сдачи квартиры в аренду. Первая – УСН (упрощенная система налогообложения), это 6% с доходов или 15% с прибыли, то есть разницы между доходами и расходами (ставка зависит от региона). Вторая – АУСН, это автоматизированная система, где за тебя все подсчитают твой банк и налоговая. Ставки по АУСН выше: 8% – с доходов и 20% – с доходов минус расходы. Зато никакой отчетности и не надо перечислять в бюджет фиксированные взносы, которые обычно платит ИП, – страховые и 1% с годового дохода свыше 300 тыс. руб. При оформлении платежа не забудь указать код деятельности – ОКВЭД 68.20 – иначе потом придется объяснять, почему ты вообще считаешь себя арендодателем-предпринимателем.

Что лучше выбрать

Если у тебя одна квартира и обычные жильцы, разумнее остановиться на самозанятости (4%). Когда жилье снимает компания, тоже подойдет самозанятость, но уже по ставке 6%. Если квартир у тебя в собственности две или три и ты время от времени вкладываешься в ремонт, покупку мебели, клининг и т. п., логичнее зарегистрироваться как ИП. При выборе системы налогообложения проконсультируйся у практикующего бухгалтера или налогового специалиста, он подберет оптимальный вариант для твоего случая.

Договор – твоя защита

Зачем еще нужен договор, кроме законного «выхода из тени»? Прежде всего, он необходим для твоего спокойствия и четко выстроенных взаимоотношений с арендатором. Важно понимать: без «бумажки» все держится на доверии, а оно, как правило, заканчивается раньше, чем аренда. В договоре указывают, кто кому сдает жилье, срок, сумму, порядок оплаты аренды и коммунальных услуг. Отдельно составь акт приема-передачи: перечисли мебель, технику, отметь их состояние, также зафиксируй показания счетчиков. Сделай хотя бы пять фотографий, удостоверяющих состояние квартиры, – на телефон, с датой, и тебе уже будет спокойнее. Многие спорят о залоге – нужен он или нет. Залог необходим не из-за недоверия к будущему арендатору, а для того, чтобы обе стороны помнили о взаимной ответственности. Обычно это сумма в размере месячной арендной платы, которая возвращается при выезде, если в квартире все в порядке.

Коммуналка и счетчики

Обычно коммунальные услуги оплачивает собственник, но можно передать оплату жильцу. Важно помнить: если ты пропишешь в договоре, что расходы за коммуналку наниматель тебе компенсирует на расчетный счет или наличными, с этой суммы тебе придется платить налог. Ведь она тоже будет считаться доходом. Поэтому лучше, если коммунальные услуги жильцы станут оплачивать сами – по квитанциям. А ты будешь только контролировать. Все это также нужно подробно прописать в договоре. Перед заселением сними показания счетчиков, при выезде – повтори процедуру.

Налоги без нервов

Лучше принимать оплату не наличными, а переводом. В назначении платежа укажи: «Оплата аренды жилья за такой-то месяц», и налоговой не к чему будет придраться. Если все же жилец платит наличными – обязательно бери у него расписку с датой, точной суммой и подписью. Если ты самозанятая, выбивай чек в «Моем налоге» и отправляй его жильцу – тут тоже все прозрачно. Приложение само подсчитает размер налога. Включи в нем функцию «Автоплатеж», и деньги будут каждый месяц списываться автоматически. Если же сдаешь квартиру как физическое лицо, подавай декларацию и плати налог раз в год. Даже если ты опоздала, лучше все равно оплатить, штрафы небольшие – главное, не игнорировать их.

Что будет за неуплату

Инспекция пересчитает налог, добавив к нему пени и штраф в размере 20% от просроченной суммы. Если ты все признала и оплатила, обычно обходится без дальнейших санкций. Но если дойдет до суда, сумму взыщут через приставов, а квартира временно «зависнет», то есть ее, как минимум, нельзя будет продать.

Проверяй жильцов

Попроси паспорт, уточни, кто будет жить в квартире, есть ли домашние животные, как планируют платить.
Прислушивайся к интуиции: если тебе тревожно уже на этапе просмотра, не связывайся с этим человеком.
При передаче ключей сними на видео обход квартиры. Если возникнет спор, это будет лучшее свидетельство.

Типичные мифы и страхи

Если я зарегистрируюсь как самозанятая, придут с проверкой. Это заблуждение. Наоборот: пока ты в системе, никто не приходит – все цифры видны онлайн.

Налоги «съедят» весь мой доход. Давай просто подсчитаем. С 50 тыс. руб. ты заплатишь: как самозанятая – 2 тыс. руб. (4%), как физлицо – 6,5 тыс. руб. (13%), как ИП на УСН – 3 тыс. руб. (6%, а можешь и ничего не заплатить, если сумма налога не превышает фиксированный взнос), как ИП на АУСН – 4 тыс. руб. (8 %). В любом случае, большая часть суммы останется у тебя в виде прибыли.

Если я стану самозанятой, не смогу потом устроиться на работу. Это тоже ошибка. По закону можно быть одновременно и самозанятой, и при этом работать по найму.

Ольга Белоус,

налоговый консультант

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl