Ломать не строить
Если купила квартиру с неузаконенной перепланировкой
Покупка квартиры – событие радостное. Но иногда эта радость омрачается не самыми приятными сюрпризами. Например, позже ты узнаешь, что жилье оказалось с незаконной перепланировкой. В 90-е и начале 2000-х, когда законы соблюдали «по настроению», многие квартиры официально не проверяли. Тогда справку можно было достать за деньги, а важные вопросы нередко просто игнорировались. Поэтому люди, ставшие собственниками квартир в тот период, сегодня при любой проверке, например, из службы газа, могут столкнуться с необходимостью как-то исправлять старые ошибки, порой даже не свои. Сейчас государство тщательно следит за перепланировками. За нарушение требований можно получить штраф и предписание все переделать. Как быть, если ты уже купила такую квартиру? Можно ли узаконить существующую перепланировку или все в любом случае придется вернуть в исходное состояние? Попробуем разобраться.
Является ли покупка законной
Запрета на покупку недвижимости с неоформленными изменениями не существует. Ты можешь купить квартиру с перепланировкой, даже если изменения не узаконены. Проблемы начинаются позже, когда выясняется, что документы на перепланировку оформлены с нарушениями или их вообще нет. Многие покупатели, нечаянно попавшие в подобную ситуацию, надеются, что, раз все переделал прежний хозяин, то и ответственность – на нем. Это не так: с момента покупки все проблемы недвижимости переходят к новому владельцу. Особенно острые ситуации могут возникнуть, если перепланировка угрожает безопасности – например, затрагивает несущие стены или нарушает правила использования газа.
Как проверить свое жилище
Если у тебя есть сомнения, стоит проявить инициативу и самой проверить, все ли переделки в твоем жилище законны. И не дожидаться проверки и последующих неприятных событий. Действуй пошагово.
1. Выясни, законна ли перепланировка в твоей квартире.
Прежде всего, нужно проверить, насколько изменения в квартире соответствуют актуальному техническому паспорту (он хранится в БТИ). Если после сделки ты не заказала новый техпаспорт, обязательно сделай это. В нем описан план квартиры – согласно проектной документации. Если то, что нарисовано на бумаге, не совпадает с реальным видом квартиры, значит, перепланировка есть.
Незаконной она считается, если:
- ее вообще не узаконили, то есть изменения внесли без согласований;
- работы проведены с нарушением строительных норм и правил (СНиП).
Одна из самых распространенных ошибок: объединение газифицированной кухни с жилой комнатой. В старых домах так делали часто, ведь, казалось, это так удобно – расширить пространство. Но по закону объединять кухню с газовым оборудованием и жилой зоной запрещено из-за повышенной опасности. Если у тебя такая перепланировка – будь готова к сложностям.
2. Узнай в управляющей компании или БТИ, выносилось ли предписание.
В последнее время власти усиленно проверяют дома на предмет несанкционированных изменений. Если твоя квартира уже привлекла их внимание, возможно, поступило предписание о необходимости узаконить перепланировку или вернуть все в прежний вид. Такие уведомления рассылает жилинспекция через управляющую компанию или напрямую. Даже если этого пока нет, не жди, пока проблема всплывет сама собой. Узаконить перепланировку может быть проще, если ты сама активно этим займешься.
3. Оцени риски и варианты действий.
Когда у тебя на руках есть точно подтвержденный факт незаконной перепланировки, перед тобой два пути:
- попробовать узаконить изменения. Если перепланировка твоей квартиры не нарушает строгих норм, но просто не была согласована (например, ты просто перенесла дверь или убрала кладовку), это обычно удается сделать через суд или обращение в соответствующие органы. Для этого нужно: подготовить проект перепланировки (тебе в помощь – проектная организация); получить заключение в органах архитектуры и градостроительства; согласовать проект с жилищной инспекцией; официально внести изменения в БТИ и Росреестр.
- восстановить квартиру в прежнем виде. К сожалению, это необходимо, если перепланировка нарушает СНиП (Строительные нормы и правила) или делает жилье небезопасным. Например, ситуация с объединением газифицированной кухни и жилой зоны чаще всего требует полного возврата – восстановления стены или хотя бы установки раздвижной перегородки, если это допустимо.
Если оставить все как есть
Иногда собственники жилья с перепланировкой надеются, что все обойдется, никто ничего не заметит. Это рискованный подход, который может привести к неприятностям и расходам. Во-первых, если изменения обнаружат сотрудники БТИ, жилищная инспекция или иные официальные органы, это грозит владельцу квартиры крупными штрафами и необходимостью исправить нарушения за твой счет (восстановить стену и т. п.). Во-вторых, незаконная перепланировка вызовет сложности при продаже квартиры: грамотный юрист со стороны покупателя сразу увидит проблему. Также важно помнить, что серьезные нарушения (несущие конструкции, газ, отопление) могут создать угрозу не только твоему жилью, но и соседям.
Когда оформить не получится
Многие собственники даже не знают, что их квартира нарушает закон, пока не столкнутся с проверками.
Классический случай — претензии и требования от службы газа. Газ – это главная проблема тех, кто решил объединить кухню и столовую. Сделать это можно только в одном случае – если кухня оборудована электрической плитой. Стоит ли говорить, что такие изменения требуют солидных затрат: замену газового оборудования нужно согласовать, вызвать специалистов для отключения газа, поменять счетчики и плиты. Для многих собственников проблема усугубляется еще и тем, что отключение газа в доме требует десятков подписей других жильцов, а это отнимает время и нервные клетки. Другие распространенные случаи ремонтного «криминала»: перенос батарей на балкон, установка теплого пола без согласования и ревизии труб отопления, увеличение санузла за счет коридора.
Кто поможет решить проблему
Есть случаи, когда все документы собрать сложно или перепланировка требует довольно мучительных согласований.
Если нет времени или опыта, лучше обратиться за помощью к профильному юристу. Он не только возьмет на себя всю бумажную работу, но и подскажет, можно ли в твоем конкретном случае решить проблему через суд. Оказаться владельцем квартиры с незаконной перепланировкой неприятно, но не смертельно. Главное – действовать. Незаконная перепланировка сама по себе не значит, что ты лишишься жилья или будешь вынуждена нести огромные траты. Но чем раньше ты начнешь решать проблему, тем меньше вероятность, что тебя заставят все переделывать в самый неподходящий момент. Узаконь изменения, если это возможно, или верни квартиру в состояние, которое соответствует проекту.
И помни: покупая новую квартиру, всегда проверяй документы и план БТИ, чтобы не узнать об этом «сюрпризе» после сделки.
ЭТО ВАЖНО ЗНАТЬ. Штраф за незаконную перепланировку квартиры составляет 2–2,5 тыс. руб. Плюс расходы на возврат прежнего вида жилья.
Любава Трофимова, судебный юрист
Фото: ShutterStock/Fotodom.ru.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl