Как разбогатели американские торговцы «мусорными» муниципальными облигациями

ForbesБизнес

Калифорнийские схемы: как разбогатеть на кризисе доступного жилья

Элитная квартира или доступное жилье? Американский Forbes рассказывает, как самые известные американские торговцы «мусорными» муниципальными облигациями разбогатели на калифорнийском кризисе доступного жилья

Мэттью Шифрин. Перевод Натальи Балабанцевой

Комплекс апартаментов Serenity в городе Ларкспер (Фото DR)

Среди калифорнийских застройщиков Джордан Мосс славится особым благородством. Его фирма Catalyst, расположенная в округе Марин неподалеку от Сан-Франциско, занимается реализацией программы доступного жилья — немаловажная задача для штата, в котором аренда небольших однокомнатных квартир обычно обходится жильцам более чем в $3000 в месяц, а арендная плата может ежегодно увеличиваться на десятки процентов.

«Я быстро пришел к выводу, что мой характер не подходит для такого бизнеса, где нужно годами ждать, чтобы узнать, получишь ли ты налоговые кредиты [на строительство доступного жилья], облигации и прочие ресурсы, необходимые, чтобы довести дело до конца», — говорит Мосс, бывший баскетболист Калифорнийского университета в Дэвисе.

В 2019 году он стал партнером группы талантливых финансистов, и с тех пор приобрел 14 полностью арендованных роскошных многоквартирных домов в дорогих городах Калифорнии, таких как Сосалито, Ларкспер и Хантингтон-Бич. Более того, поскольку он обещает превратить эти здания в так называемое «необходимое», или «рабочее», жилье, его сделки были на 100% профинансированы за счет не облагаемых налогом муниципальных облигаций на сумму $2,5 млрд, в основном благодаря малоизвестной правительственной организации, которую он помог создать — Калифорнийскому общественному жилищному агентству (CalCHA).

Компания Catalyst Мосса уже получила более $25 млн авансовых платежей по сделкам с квартирами, а за 30-40 лет должна заработать на сотни миллионов больше. Более 20 округов и городов Калифорнии зарегистрировались в CalCHA, в том числе элитный Менло Парк, Маунтин-Вью, Напа и Беркли. Мосс планирует купить еще дюжину жилых комплексов в 2022 году.

«Когда мы соединили все точки, нас озарило, — говорит Мосс, который недавно проводил для Forbes тур по одному из своих приобретений — зданию Serenity в городе Ларкспер с 342 квартирами, двумя бассейнами с морской водой и студией йоги. — Залог успеха и масштабирования — принадлежность государству».

Вот так выглядит самое невероятное новшество за десятилетия существования бизнеса по выпуску муниципальных облигаций. К облигациям на строительство доступного жилья, которые выпускают квазиправительственные учреждения вроде CalCHA, не применяются установленные штатом ограничения объема выпуска, что позволяет легко обходить бюрократические формальности, необходимые для финансирования на основе налоговых кредитов. С 2019 года были выпущены муниципальные облигации на сумму более $6 млрд, что позволило приобрести более 35 высококлассных многоквартирных зданий по головокружительным ценам.

Банкиры из фирм уровня Goldman Sachs и Jefferies, управляющие недвижимостью вроде Greystar, и престижные юридические фирмы купаются в многомиллионных гонорарах. Продавцы, такие как Equity Residential REIT и Lennar, получают отличные цены, а фонды муниципальных облигаций, жадные до прибыли, скупают не облагаемые налогом облигации с доходностью 3-5%, как только они выходят на рынок.

«Эти облигации свободны от калифорнийских налогов, и это огромное преимущество, поскольку они свободны и от федеральных налогов. Для лиц, к которым применяются самые высокие ставки, особенно калифорнийских инвесторов, это довольно приятно, — говорит Джон Миллер, руководитель подразделения муниципальных облигаций в фирме Nuveen, которая уже приобрела облигации примерно на $800 млн. — И это довольно красивые здания».

Не все в восторге от калифорнийского бума жилищных облигаций. Помимо высоких комиссий, эти сделки с высокой долей долгового финансирования зависят от оптимистичных прогнозов на 30 лет, в которых нет рецессий. Для городов и округов, которые в конечном счете будут владеть зданиями, это значит на десятилетия лишиться миллионных доходов от налогов на недвижимость. И неизвестно, компенсируют ли когда-нибудь скромные скидки, которые предлагают арендаторам со средним доходом, потерянный доход от налогов.

«Это как получить небольшую скидку на Ferrari и называть ее доступным автомобилем», — говорит Мэтт Шварц, президент организации California Housing Partnership, которая выступает в поддержку доступного жилья.

Эти сделки — творение небольшой группы финансистов из Северной Калифорнии, которые стоят также за самым неоднозначным игроком рынка, Управлением государственных финансов Висконсина (PFA). За последние 11 лет PFA, у которого есть лишь номинальная штаб-квартира в Мэдисоне и которым управляют те же финансисты, что и CalCHA, выпустило сотни облигаций в 44 штатах для организаций, начиная от домов престарелых в Северной Каролине и заканчивая зоопарком в Алабаме, торговым центром American Dream в Нью-Джерси и центрами протонной терапии в пяти штатах. По данным Municipal Market Analytics, у висконсинского PFA худшие показатели по выполнению обязательств, чем у любого другого муниципального эмитента. PFA яростно оспаривает это заявление и утверждает, что его деятельность способствует социальному и экономическому развитию городов.

Томас Доу, президент Municipal Market Analytics, возражает: «Если вы хотите провести сделку с облигациями, позвоните в PFA в Висконсине. Они никому не отказывают».

На рынке муниципальных облигаций инновации внедряются медленно. Несмотря на то, что его история началась еще в 1812 году с финансирования строительства канала Эри, общий объем рынка составляет всего $4 трлн по сравнению с $11 трлн у корпоративных облигаций. Считается, что у муниципальных облигаций должна быть высокая цель. Они не облагаются налогом, потому что их функция — финансировать жизненно необходимую государственную инфраструктуру (например, дороги, больницы и аэропорты) и доступное жилье.

Поскольку многим мелким городам не хватает навыков, чтобы выпускать собственные акции, некоторые штаты приняли закон о так называемом совместном исполнении полномочий. Это позволяет округами и городам объединяться для создания правительственной организации, известной как орган совместных полномочий (JPA), что на практике означает передачу полномочий по выпуску акций частным финансистам. В отличие от традиционных эмитентов, таких как Жилищное управление Нью-Йорка, где работает более 450 сотрудников, совместные ведомства — это часто компании-однодневки, которыми управляют несколько финансистов и юристов.

Одно из старейших и самых плодовитых JPA — это ведомство штата Калифорния по вопросам муниципального развития (CSCDA). Оно было основано в 1988 году при участии двух бывших чиновников округа Аламеда, Стивена Хэмилла и Джерри Берка, которые создали частную консалтинговую фирму HB Capital Resources. В CSCDA входит более 530 калифорнийских округов и городов. С момента основания организация привлекла более $65 млрд посредством 1700 выпусков облигаций на финансирование всевозможных проектов — от чартерных школ до водоочистительных станций.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Сколько можно спать? Сколько можно спать?

Еще несколько сотен лет назад европейцы спали дважды за сутки

Популярная механика
Чтобы найти время на саморазвитие, начните следовать «правилу 20%». Оно популярно среди сотрудников Google Чтобы найти время на саморазвитие, начните следовать «правилу 20%». Оно популярно среди сотрудников Google

Что такое «правиле 20%» и как оно поможет найти время на учебу?

Inc.
Духовные скрепы Октавиана Духовные скрепы Октавиана

Октавиан Август строил храмы, но сам не мог служить образцом строгой морали

Дилетант
Как не стать зависимым от гаджетов: 4 действенных совета Как не стать зависимым от гаджетов: 4 действенных совета

Как избежать зависимости от гаджетов и заново научиться ими управлять.

Популярная механика
Прожектор перестройки Прожектор перестройки

Что мешает российской экономике расти?

Forbes
Если что, я мигом подлечу Если что, я мигом подлечу

Вот-вот мы сможем вырваться из потока машин и подняться над городской суетой

GQ
Детский транспорт от «взрослых» автомобильных марок Детский транспорт от «взрослых» автомобильных марок

Детский транспорт по цене настоящего автомобиля

Playboy
Арктические снегопады станут дождями к 2060 году Арктические снегопады станут дождями к 2060 году

Моделирование показало на переход осадков в Арктике от снега к дождю к 2060 году

N+1
Неприличные удовольствия приличных людей Неприличные удовольствия приличных людей

Любимые произведения Джейн Остен, Льва Толстого, Стэнли Кубрика и других

Weekend
Забытые советские марки: КАГ Забытые советские марки: КАГ

Вспоминаем забытые советские марки автомобилей

Популярная механика
Почему мы выбираем отношения, в которых страдаем? Почему мы выбираем отношения, в которых страдаем?

Почему же раз за разом мы попадаем в отношения, в которых нам делают больно

Psychologies
«У владельцев есть искушение превратить компании в кеш-машину» «У владельцев есть искушение превратить компании в кеш-машину»

Почему Forbes выбрал первого вице-премьера Андрея Белоусова регулятором года?

Forbes
«Пускай помучается»: Костин и Авен оценили покупку банка богатейшей женщиной России «Пускай помучается»: Костин и Авен оценили покупку банка богатейшей женщиной России

Банкиры скептически оценили решение Татьяны Бакальчук купить банк

Forbes
Дом, который умеет плавать Дом, который умеет плавать

Почему так сложно переехать на сушу после хаусбота

Отдых в России
Магнитное экранирование ядра в атоме гелия-3 уточнили на порядок Магнитное экранирование ядра в атоме гелия-3 уточнили на порядок

Физики смогут сделать из гелия-3 стандарт магнитометрии

N+1
Фантастическая наноскульптура: слон высотой в сотые доли миллиметра Фантастическая наноскульптура: слон высотой в сотые доли миллиметра

Наноскульптуры Джонти Гурвица, которые нельзя увидеть невооруженным глазом

Популярная механика
Чему создатели метавселенных могут поучиться у 3D-игры Second Life Чему создатели метавселенных могут поучиться у 3D-игры Second Life

Какой создатель Second Life видит метавселенную, исходя из своего опыта

VC.RU
Для чего нужен витамин С и как его принимать Для чего нужен витамин С и как его принимать

Витамин C — ключевой элемент множества процессов, происходящих в организме

РБК
Кричащий кэмп: каким получился второй сезон «Эмили в Париже» Кричащий кэмп: каким получился второй сезон «Эмили в Париже»

Продолжение сериала о жизни легкомысленной сммщицы в Париже

РБК
Избавляют ли филлеры от сильной сухости губ: честный опыт бьюти-редатора Cosmo Избавляют ли филлеры от сильной сухости губ: честный опыт бьюти-редатора Cosmo

Насколько эффективна гиалуроновые филлеры в борьбе с сухостью губ

Cosmopolitan
Виртуальная работа – я приду туда в субботу: как будут выглядеть офисы будущего Виртуальная работа – я приду туда в субботу: как будут выглядеть офисы будущего

Что станет с традиционными офисами в эпоху VR-реальности?

Playboy
Как правильно загадывать желания в Новогоднюю ночь? 8 простых способов Как правильно загадывать желания в Новогоднюю ночь? 8 простых способов

Что сделать, чтобы желания точно исполнились?

Cosmopolitan
Пора украшать дом к Новому году — вот несколько простых идей Пора украшать дом к Новому году — вот несколько простых идей

Если хочется праздничного настроения, а пластиковой мишуры не хочется

Esquire
Карен Хачанов: «Когда едешь на Escalade — ты выше всех на дороге» Карен Хачанов: «Когда едешь на Escalade — ты выше всех на дороге»

Карен Хачанов рассказал о любимых автомобилях, стиле вождения и своем характере

РБК
FX-фактор. Тест-драйв нового Infiniti QX55 FX-фактор. Тест-драйв нового Infiniti QX55

Что может противопоставить немецким конкурентам новый Infiniti QX55

РБК
Как вы справляетесь с аэрофобией? Как вы справляетесь с аэрофобией?

Лев Рубинштейн об аэрофобии и способах ее преодоления

GQ
В коктейле главное — баланс В коктейле главное — баланс

Бармены о новых идеях и трендах, предпочтениях гостей и отношениях с поварами

Bones
Свет и блеск Достоевского Свет и блеск Достоевского

Тернистый путь, пройденный Фёдором Михайловичем Достоевским

Наука и жизнь
Чего хочет женщина. 258 лет назад Екатерина II основала Эрмитаж Чего хочет женщина. 258 лет назад Екатерина II основала Эрмитаж

Главный музей России с большим достоинством прошел многочисленные трудности

СНОБ
Поглощение когерентных молекул сделали отрицательным Поглощение когерентных молекул сделали отрицательным

Физики исследовали влияние эффектов когерентности

N+1
Открыть в приложении