Рынок коммерческой недвижимости оживает

ForbesБизнес

Рейтинг рантье

Рынок коммерческой недвижимости оживает: ставки аренды растут, хотя и не везде, вакантность снижается. Ведущим игроком остается государство: министерства и ведомства переезжают в новые офисы, а госбанки забирают недвижимость должников

Над проектом работали: Мария Абакумова (редактор), Елена Ганжур, Александр Левинский, Анастасия Ляликова, Яна Милюкова, Юлия Титова, Дмитрий Яковенко

Чахлый росток

Дефицит новых площадей привел к повышению арендных ставок на рынке недвижимости.

В 2019-м ввод новых офисов в Москве по сравнению с 2018 годом увеличился в три раза. Ставки аренды на офисы класса B увеличились на 14%. По данным Knight Frank, на 34% выросли инвестиции в регионы. Все растет и кризис пройден? Нет, дело в эффекте низкой базы. 2018 год поставил антирекорд: он был провальным по объему ввода новых офисных комплексов и торговых центров. После 2014 года очень мало девелоперов рисковало запускать новые крупные проекты, и к 2018 году докризисный задел был исчерпан. В 2018 году, по данным Colliers, в России ввели всего лишь 2,2 млн кв. м торговых центров, офисов и складов, в 2013 году, для сравнения, на рынок вышло 5 млн кв. м. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2013-м превышал $8 млрд, а в 2018 и 2019 годах эта цифра осталась на уровне $2 млрд.

Низкие объемы строительства привели к дефициту качественных офисных площадей на московском рынке. «Готовых помещений практически нет, на рынок вернулись форвардные сделки», — говорит управляющий партнер Colliers Николай Казанский. По данным Cushman & Wakefield, в 2019 году 60% новых офисных площадей ушло с рынка по договорам предварительной аренды до завершения строительства. Не хватает рынку и торговых помещений. «В этом году мы впервые достигли уровня 2014 года по количеству и активности покупателей», — говорит владелец крупного торгового центра. «Наконец сдали все», — вторит ему другой.

По данным Knight Frank, рублевые ставки на офисы класса А выросли в 2019 году на 3,2%, класса В — на 14,3%. «Ставки аренды пошли вверх, цены продажи пока не растут», — говорит управляющий партнер Knight управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. «Ставки продажи не менялись с 2014 года, — согласен Николай Казанский. — Но через три-четыре квартала и они потянутся за ростом ставок аренды».

В торговой недвижимости Москвы снижение уровня вакантности продолжается уже третий год, свидетельствуют данные компании CBRE. Однако в 2020 году на рынок выйдет крупный торговый комплекс площадью 65 000 кв. м в составе тематического парка «Остров мечты», и вакантность может немного вырасти. В целом 2019-й можно назвать годом фудхоллов, говорят консультанты: после открытия популярного «Депо» на Лесной улице некоторые владельцы торговых центров обновляют их и вводят этот формат взамен привычного фудкорта.

В складском сегменте доля свободных площадей достигла минимального значения 2,5%. В гостиничном, по данным CBRE, через год после чемпионата мира по футболу средний тариф упал на 23%, зато загрузка гостиниц выросла на 3%, до рекордного за 10 лет уровня 78%. Туристический поток в Москву вырос на полмиллиона человек, до 24 млн.

Еще одна тенденция: активизировался спрос на участки под застройку в Москве. «В 2019 году инвесторы стали больше вложений направлять в объекты незавершенного строительства (участки с проектами, строящиеся объекты, объекты под редевелопмент), — говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова. — Объем инвестиций в такую недвижимость может достигнуть 80 млрд рублей (на 34% выше уровня прошлого года)». «Даже региональные девелоперы активно покупают участки в столице», — добавляет заместитель директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Виктория Чиркова.

«Российский рынок инвестиций в недвижимость в 2019 году начал восстанавливаться после продолжительного периода пониженной активности», — считают аналитики JLL. В разговорах «не под запись» участники рынка не так оптимистичны. «Сделок мало. Важными игроками стали банки и госструктуры. Рынок инвестиций мертвый. Может быть, следующий год будет лучше», — говорит топ-менеджер одной из крупных брокерских компаний.

Как мы считали

В рейтинге представлены как российские, так и иностранные компании, которые владеют коммерческой недвижимостью, находящейся на территории России. Недвижимость, расположенная в других странах, не учитывается. Если известны физические лица-владельцы или контролирующие акционеры бизнеса, указываются они. В таблице приведен валовый арендный доход за вычетом НДС и эксплуатационных расходов, который могла приносить владельцам коммерческая недвижимость. В справках суммирована арендуемая площадь (GLA) всех объектов той или иной компании. Доходы торговых центров рассчитаны исходя из площадей, сдаваемых в аренду сторонним арендаторам. Площади, на которой ведет торговлю владелец помещения, на учитывались.

При оценке мы опираемся на информацию, предоставленную арендодателями, а также на данные компаний Colliers International, Knight Frank, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, ILM, PWC. Кроме того, мы используем финансовую отчетность, отраслевые интернет-ресурсы, информационную систему СПАРК, официальные данные органов власти.

1Киевская площадь

Зарах Илиев, Год Нисанов

Крупнейшие объекты. Агрокластер «Фуд Сити» (930 000 кв. м), ТРЦ «Европейский» (180 000 кв. м), «Radisson Collection Украина» (535 номеров).

Проект. Весной должен открыться Щелковский автовокзал в Москве. Автобусы по пандусу будут заезжать на 7-й этаж, а ниже расположатся торгово-развлекательный центр и многоуровневый подземный паркинг.

Планы. В 2019-м закрылся на реконструкцию СК «Олимпийский». К 2023 году площадь объекта вырастет с 213 000 до 300 000 кв.м, здесь будут концертный зал на 10 000 человек, детский развлекательный центр, центр для любителей дайвинга, рестораны, многозальный кинотеатр.

*Конгресс-центр

2Ташир

Самвел Карапетян

Крупнейшие объекты. «Рио» на Дмитровском шоссе (220 000 кв. м), «Европарк» (86 000 кв. м), Novotel Moscow City (360 номеров).

Цифра. 2,2 млн кв. м — общая площадь объектов, которые строит группа.

Планы. В стадии активного строительства 14 объектов коммерческой недвижимости. В 2020-м в Москве откроются три новых, в том числе многофункциональный комплекс Kvartal West площадью 136 000 кв.м.

Партнеры. В марте 2019 года «Ташир» объявил, что совместно с мэрией Москвы инвестирует 28 млрд рублей в строительство на ВДНХ комплекса, объединяющего два исторических павильона выставки.

3Сафмар

Михаил Гуцериев, Саит-Салам Гуцериев

Крупнейшие объекты. Отель Moscow Marriott Grand (387 номеров), ТЦ «Калейдоскоп» (115 700 кв. м).

Планы. Совместно с РЖД «Сафмар» строит многофункциональный центр «Орбион» с транспортным узлом в Сколково (около 70 000 кв. м).

Деталь. «Сафмар» — строгий арендодатель. Например, может оштрафовать арендатора (салон красоты), если тот не открывается в праздники.

Цифра. Михаил Гуцериев и группа «Сафмар» осенью 2019-го подписали соглашение об урегулировании споров и сделках с банками «Открытие» и «Траст» на сумму 135 млрд рублей.

4Ingka Centres

Stichting Ingka Foundation

Крупнейшие объекты. «Мега Белая Дача» (304 000 кв. м), «Мега Химки» (211 000 кв. м), «Мега Теплый Стан» (181 000 кв. м).

Цифра. Ingka Centres (бывшая IKEA Centres) управляет 44 торговыми центрами (более 3 млн кв. м) в 14 странах. В России компания развивает 14 центров под брендом «Мега», 15-й откроется в 2021 году.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

25 самых щедрых американских миллиардеров 25 самых щедрых американских миллиардеров

От Уоррена Баффета до дебютанта Джеффа Безоса: самые щедрые миллиардеры США

Forbes
«Власти смогут «хакнуть» людей»: глава Huawei и автор Sapiens поспорили об опасности искусственного интеллекта «Власти смогут «хакнуть» людей»: глава Huawei и автор Sapiens поспорили об опасности искусственного интеллекта

Основатель Huawei уверен, что ИИ не так опасен, как атомная бомба

Forbes
О чем молчат рекорды HoReCa О чем молчат рекорды HoReCa

Будут ли все последствия смещения потребления с кухни в ресторан положительными?

Агроинвестор
Малала Юсуфзай, Грета Тунберг и еще 7 детей, которые изменили мир Малала Юсуфзай, Грета Тунберг и еще 7 детей, которые изменили мир

Дети и подростки, которые смогли повлиять на жизнь общества и культуру

Популярная механика
Ирландский клан Ирландский клан

Как потомки ирландских эмигрантов Кеннеди добились «звёздности»?

Дилетант
Пишите письма Пишите письма

Лирический отчет о безопасном сексе адвоката Добровинского

Tatler
Да, это Гон. Хроника побега экс-главы Renault-Nissan-Mitsubishi Да, это Гон. Хроника побега экс-главы Renault-Nissan-Mitsubishi

Пенсия 765 тыс. евро и другие подробности о самом громком побеге в 2020-м

РБК
Алкогений: Бенни Хилл Алкогений: Бенни Хилл

«По барам хожу потому, что боюсь спиться в одиночестве».

Maxim
30 отличных подкастов на любой вкус — про деньги, секс, кино (и не только) 30 отличных подкастов на любой вкус — про деньги, секс, кино (и не только)

Подкасты стали главным медиатрендом 2019 года

Esquire
Когда пора к психологу: 7 тревожных признаков Когда пора к психологу: 7 тревожных признаков

Есть как минимум семь случаев, когда нужно сказать о своей проблеме специалисту

Maxim
Как болели и умирали в погоне за красотой: 7 исторических практик Как болели и умирали в погоне за красотой: 7 исторических практик

Женская красота имела сакральный смысл во все времена и во многих культурах

Популярная механика
Как экс-борец создал сервис для кадровиков, который за 6 лет подорожал на 1800% и сделал основателя миллиардером Как экс-борец создал сервис для кадровиков, который за 6 лет подорожал на 1800% и сделал основателя миллиардером

Как создавался сервис, который упрощает компаниям расчеты с работниками

Forbes
5 заболеваний, которые может спровоцировать смартфон 5 заболеваний, которые может спровоцировать смартфон

Медики все чаще говорят о специфических заболеваниях, связанных со смартфонами

Популярная механика
Спать хочется Спать хочется

Ночью ты спишь положенные 7–8 часов, но днем все равно сонная, в чем причина?

Лиза
Вечный Олег Вечный Олег

Олег Меньшиков рассказал, почему думает о смерти, хотя умирать не собирается

Esquire
Костры амбиций Костры амбиций

У нашего поколения появился новый главный враг — эмоциональное выгорание

GQ
Кровь застыла в жилах: чем так хорош новый «Дракула» от создателей «Шерлока» Кровь застыла в жилах: чем так хорош новый «Дракула» от создателей «Шерлока»

Вышел главный сериал нового года – экранизация романа Брэма Стокера «Дракула»

Forbes
Миллиардер, который разбогател больше других американских бизнесменов при действующем президенте США Миллиардер, который разбогател больше других американских бизнесменов при действующем президенте США

Основатель Amazon Джефф Безос увеличил свое состояние на $46

Forbes
Проект на 65 трлн рублей: во сколько может обойтись реновация по всей России Проект на 65 трлн рублей: во сколько может обойтись реновация по всей России

Алексей Шепель подсчитал, чего это может стоить бюджету и обществу

Forbes
В стране оленьей В стране оленьей

Финская Лапландия – сказочный, волшебный край

Psychologies
Такие папы нам нравятся Такие папы нам нравятся

Сегодня отцы становятся все включеннее и внимательнее к детям

Домашний Очаг
Взятки, ВИЧ и «дорогие белые»: как россиянин строит бизнес в Африке Взятки, ВИЧ и «дорогие белые»: как россиянин строит бизнес в Африке

Как россиянин развивает микрофинансовую организацию в Кении

Forbes
Губернатор Андрей Чибис: Мы делаем все возможное, чтобы жизнь в Заполярье не казалась экстремальным вызовом Губернатор Андрей Чибис: Мы делаем все возможное, чтобы жизнь в Заполярье не казалась экстремальным вызовом

Как в Мурманской области решаются проблемы здравоохранения и ЖКХ

СНОБ
Страх благополучия: почему у меня мало денег? Страх благополучия: почему у меня мало денег?

Почему мы сами бессознательно запрещаем себе финансовое благополучие?

Psychologies
Покупатель под лупой Покупатель под лупой

К чему приведёт регулирование сделок с искусством?

Robb Report
Мария Москвина: Изголовье из травы. Отрывок из книги Мария Москвина: Изголовье из травы. Отрывок из книги

В своей новой книге Мария Москвина рассказала о путешествии в Японию

СНОБ
Год больших рисков: какие пузыри схлопнутся в новом году Год больших рисков: какие пузыри схлопнутся в новом году

Чего ждать на финансовых рынках в 2020-м?

Forbes
Лазурный Берег: как выбрать оттенок голубых волос Лазурный Берег: как выбрать оттенок голубых волос

Яркое окрашивание делает образ незабываемым и выделяет обладательницу из толпы

Cosmopolitan
С Бродвея на экран: 5 фильмов, которые сначала были мюзиклами С Бродвея на экран: 5 фильмов, которые сначала были мюзиклами

Как появились самые успешные экранизации бродвейских постановок

РБК
Женская дружба: неписаные правила Женская дружба: неписаные правила

Порой непрошеный совет или критика могут положить конец давней дружбе

Psychologies
Открыть в приложении