Усадебное хозяйство
Покупка объекта исторического наследия окупается за 10–15 лет
На усадебные комплексы в России есть спрос — торги по продаже проходят с несколькими заявителями и завершаются со значительным превышением стартовой цены. Спрос стимулируют меры поддержки инвесторов в объекты культурного наследия. Но покупка остается очень дорогой, поскольку стоимость восстановления усадьбы может в несколько раз увеличить общий бюджет сделки. Инвестициями такие приобретения не называют из-за длинного срока окупаемости. Успехом часто считается, если памятник архитектуры может сам себя содержать.
Одна из свежих продаж в сегменте усадеб состоялась в феврале этого года. «Дом.РФ» продал бизнесмену Михаилу Масловскому усадебный комплекс XVIII–XIX веков Воронцовых-Дашковых в селе Быково Московской области за 270,6 млн руб. Господин Масловский заплатил в два раза больше стартовой цены за 15 зданий общей площадью 5,9 тыс. кв. м. Главный усадебный дом и ротонда «Павильон трех философов» на острове пруда признаны объектами культурного наследия (ОКН) федерального значения. Это значит, что новый собственник обязан сделать все, чтобы привести усадьбу в порядок, сохранить и затем содержать в надлежащем виде.
«Бывшие дворянские усадьбы один из самых необычных активов на рынке недвижимости,— комментирует владелец агентства недвижимости Madary Марина Маньянова.— Часто стартовая цена таких объектов выглядит символической, но для инвестора ключевым фактором становится не цена покупки, а общий бюджет проекта, который существенно увеличивают обязательства по реставрации и сохранению исторического облика. Восстановление здания — это основные вложения, они могут многократно превышать итоговую цену на торгах». Если сравнивать по цене и площади, усадебный комплекс в Быково дешевле, чем, например, исторический особняк в Москве. По оценке «НДВ супермаркет недвижимости», стоимость особняков в России составляет в среднем от 1,6 млрд до 3,5 млрд руб.
«Если рассматривать покупку как объект, который будет приносить доход, то раньше чем через десять лет он не окупится. Но редкость и историческая ценность со временем могут значительно повышать капитализацию»,— считает Марина Маньянова. По ее словам, проект по монетизации усадьбы — это нечто между бизнесом и управлением имиджевым активом. «Но грамотная концепция может превратить его в уникальный объект с высокой ценностью»,— говорит она.
Однозначно говорить об инвестиционной привлекательности бывших усадебных комплексов достаточно сложно, считают эксперты. «Определяющими факторами, как и для многих объектов недвижимости, будут местоположение, площадь и цена, а также состояние объекта, его статус и ограничения, с которыми может столкнуться новый владелец»,— отмечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.
«Самые перспективные — рядом с крупными городами или в туристических регионах, где усадебные комплексы можно адаптировать под бутик-отели, культурные пространства, площадки для мероприятий или туристические комплексы»,— перечислила Марина Маньянова.