Творческий доход
Как бизнес осваивает историческое наследие
Объекты государственного культурного наследия все чаще передаются представителям частного бизнеса, обретая вторую жизнь в виде культурных центров, туристических мест с торговыми объектами, ресторанами и отелями. В каждом конкретном случае представителям государства и предпринимателям приходится решать сложные задачи по сохранению исторической ценности и созданию комфорта, привлекательного для посетителей и выгодного для инвесторов. Как решаются подобные проблемы, поинтересовались «Деньги».
Культурное наследие и бизнес
Хотя практика реставрации объектов культурного наследия частными предпринимателями с последующим использованием в бизнес-целях появилась в России в 90-е годы, юридически она получила обоснование в 2002 году, когда был принят закон «Об объектах культурного наследия…», который закрепил порядок охраны, реставрации и возможности использования памятников в коммерческих целях. Тренд на приобретение в собственность на условиях реставрации и современной адаптации исторических зданий в России начал набирать популярность в последние 10–15 лет с распространением программ льготной аренды и конкурсов по использованию культурного наследия.
В современной России немало примеров, когда исторические здания после реставрации получают вторую жизнь как бизнес-объекты: в Москве усадьба Голицыных на Волхонке отреставрирована и используется как офисно-выставочный комплекс, в Санкт-Петербурге знаменитый «Дом со львами» после реставрации превращен в отель Four Seasons, в Казани комплексно восстановлена Старо-Татарская слобода.
Большой интерес у инвесторов вызывает возможность преобразования исторических зданий городской застройки и загородных усадеб в гостиничные проекты — от небольших бутик-отелей до гостевых домов. Кроме того, инвесторы заинтересованы в создании на основе исторических объектов ресторанов и гастроплощадок, которые выигрывают за счет атмосферы старой архитектуры. Особенно ценятся властями проекты по созданию на базе исторических объектов музеев, культурных центров и арт-пространств. В ряде случаев приветствуются образовательные инициативы — школы, мастерские, резиденции. В последние годы к этому списку добавились фермерские рынки и локальные продуктовые хабы, где исторический контекст становится частью маркетинга. В каждом конкретном случае вопрос о целях и средствах решается с привлечением экспертов индивидуально.
«Бизнес с объектами культурного наследия (ОКН) — это предпринимательская деятельность, основанная на историческом потенциале здания или территории»,— объясняет Александр Ивакин, сооснователь и управляющий партнер компании «ДАЛЬ» и агрегатора исторической недвижимости в продаже «Дом вдали». По его словам, несмотря на высокую цену входа и длительный горизонт окупаемости, на рынке исторической недвижимости есть проекты, которые демонстрируют устойчивую модель развития. В Зарайске (Московская область) дом «в три окошка» превратился в гастромузей «Зарайская баранка», где гостям предлагают баранки по старым рецептам, чай из самовара и экскурсии.
В Тарусе (Калужская область) бывший купеческий дом 1887 года стал бутик-отелем «Хоромы» с десятью номерами, каждый из которых оформлен так, чтобы познакомить постояльцев с историей дачного отдыха. В Санкт-Петербурге особняк XIX века обрел новую жизнь в формате культурного пространства «Третье место», где проходят лекции, показы кино и локальные маркеты.
В Нижнем Новгороде «Короленко, 18», инфоцентр, стал точкой входа в проект «Заповедные кварталы», там предлагается экскурсионная программа и продается локальный мерч. В Москве особняк у Таганки адаптирован под бутик-отель и бар Twelve Reasons, где напоминают об истории столицы.
Суздальский проект «Ларец» демонстрирует иной подход: изба XIX века используется как современная выставочная площадка. Пространство привлекает в первую очередь молодую аудиторию и работает как актуальный культурный хаб.
Эти примеры показывают, что при грамотной концепции и продуманной адаптации историческое здание становится не обременением, а конкурентным преимуществом — точкой притяжения туристов и современного бизнеса.
О реставрации и окупаемости
На практике наиболее распространены три сценария освоения бизнесом под контролем государства исторических зданий: музейно-экспозиционный, гостинично-ресторанный и многофункциональный, когда объект становится центром культурной и деловой активности.
По словам Александра Ивакина, работа частного бизнеса с объектами культурного наследия начинается с получения прав на здание через покупку, аренду или участие в муниципальных программах. Следующим шагом после сделки становится подписание охранного обязательства, которое фиксирует ответственность предпринимателя за реставрацию и дальнейшее законное использование объекта. В зависимости от статуса объекта и условий договора сроки реставрации в среднем составляют 5–7 лет. Все работы выполняются по согласованному проекту, а ценные элементы (фасады, планировки, интерьеры) подлежат обязательному сохранению. «Это не ремонт в бытовом понимании, а более сложный процесс, включающий комплексное обследование, проектирование, реставрацию, согласования»,— подчеркивает Александр Ивакин.
На владельцев объектов культурного наследия налагается ряд обязательств. Самовольная замена фасадов, окон или кровли недопустима даже в пределах отдельной квартиры. Под запретом снос исторических перегородок, каминов и лестниц, если они входят в предмет охраны. Перепланировка, затрагивающая несущие конструкции или аутентичные элементы, возможна только по утвержденному проекту. Нарушения обязательств караются административной, а в отдельных случаях и уголовной ответственностью.
Финансирование проектов в сфере охраны наследия строится по нескольким каналам. Памятники федерального значения поддерживаются напрямую через Министерство культуры, которое выделяет средства как на плановые проекты, так и на противоаварийные работы. С объектами, находящимися в собственности муниципалитетов, действует другая модель: город формирует инвестиционные кейсы и передает здания в аренду инвестору, готовому взять на себя реставрацию и запустить бизнес-проект.