Складская недвижимость на паузе
Рынок сохраняет привлекательность, но подход к управлению рисками меняется
Последние несколько лет инвесторы высоко ценили складскую недвижимость, воодушевившись быстрым ростом онлайн-торговли. Маркетплейсы обеспечивали стабильный спрос на склады, и объем инвестиций в сегмент достигал четверти всех вложений в коммерческую недвижимость. Сейчас то, что поддерживало популярность, замедлило рынок. В результате атак на логистические хабы одного из крупнейших маркетплейсов риск потери имущества стал реальным и возникла необходимость пересмотра инвестиционных ожиданий.
В начале этого года член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян на конференции „Ъ“ заявил, что в 2025 году инвесторы вложили в складскую недвижимость России 245 млрд руб. Почти столько же, сколько было инвестировано в сегмент за пять лет в 2016–2021 годах. Общий объем подобных инвестиций за эти годы вырос примерно в десять раз, а их доля достигла 25% от общего объема вложений в недвижимость. Рост стимулировала деятельность компаний из сферы онлайн-торговли, которые активно арендовали и покупали склады. Когда динамика развития маркетплейсов стала снижаться на фоне высокой стоимости заемного финансирования и падения покупательной способности населения, объем сделок со складской недвижимостью тоже упал. Рынок электронной торговли пока растет, но гораздо медленнее: по данным Data Insight, за 2025 год он вырос на 19%, до 13,4 трлн руб., а в 2023 году годовой рост составил 44%. По данным NF Group за первое полугодие 2026 года, компании из сферы онлайн-торговли по-прежнему крупнейшая категория спроса на склады, на них приходится 45% сделок. Однако общее количество сделок со складской недвижимостью сокращается. Так, в 2025 году в них вошло 3,3 млн кв. м по всей России, в 2024 году было 5,1 млн кв. м, а в 2023 году — 7,6 млн кв. м. Судя по результатам первого полугодия этого года, тенденция сохраняется. Заключенные со складами сделки охватили 815 тыс. кв. м, почти на 42% меньше, чем за тот же период 2025 года, следует из расчетов NF Group. По подсчетам Nikoliers, в деньгах падение с января по июнь 2026 года составило 60,7% год к году. Сумма сделок составила 20,4 млрд руб. 84% объема составляют покупки с целью получения арендного дохода, 16% — для собственных нужд компаний.
Если посмотреть отдельно за второй квартал, то снижение объема инвестиций еще глубже — на 92,9% год к году. Показатели, скорее всего, выправятся, когда будет закрыта сделка по продаже бывших активов Raven Russia, полагают эксперты. В Nikoliers говорят, что это существенно увеличит долю складов в общем объеме инвестиций по итогам трех кварталов 2026 года (сейчас сегмент на третьем месте по объему сделок).
Однако сейчас большее влияние на рынок оказывают не сделки. Летом этого года в результате атак беспилотников существенно пострадала логистическая инфраструктура одного из крупнейших российских маркетплейсов — Wildberries. По данным Umbrella Consulting Group, к середине 2026 года компания располагала более чем 200 складами общей площадью свыше 5,2 млн кв. м. После июльских атак она временно потеряла около 444 тыс. кв. м, или 8% своих мощностей. Совокупный объем поврежденной или выбывшей инфраструктуры оценивается в 893 тыс.—1,15 млн кв. м — до 22% логистической мощности компании. Речь идет примерно о 15–18 крупных хабах и 35–45 складах разной степени повреждения. В общем объеме качественных складов